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概ね想定通り...あとはいくらで貸せるか...

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入
 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、
 誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方の資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号
 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入
 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳)  中区国富
☆物件62号 中古購入
 180.16平米(54.49坪)140万円
 道がないんだよね...




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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
 バナナさん,しのさん,タクさん
 ひろた@さん,あつやんさん,モモさん
 岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)
 H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)
 H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%
 ※電柱2


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円
  1口50万円 18人34口で追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。
  出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円
 80.72坪

 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円
  1口10万円 25人147口で追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...
  満室想定表面14.5% 電柱1
  ※JPMCとサブリース 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円
  1口10万円 21人109口で追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。
 
18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円
  昭和39年築の美邸平屋。
  接道に難ありも、解消できる?
  R3.9.1から契約開始 55,000円



 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>



6月一覧
3日(月)12時半「視察」
 N村さん山科町AP&戸建売却案件&ランチ
4日(火)11時20分「視察」
 小豆島の戸建を見に行こー
6日(木)14時「視察」
 北区三野本町平屋&お茶 
7日(金)12時半「見学会」
 りんしょ〜さん円山15号アフター&ランチ




※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はりんしょ〜さんの15号のアフター見学会。


いろいろ書きたいことが毎日でてくるな〜^^;



こういうやつのビフォーアフターを見るのが


一番勉強になると思うんだけどな〜






りんしょ〜さんのあとは


そうさんとこへ平福のガレージハウスの請負契約に^^;




今日「こそ」は小豆島ネタのつもりだったのに


まずはこれを書いておこう^^;




これで正式にスタートってことですねー

GPd4blbagAAYCkT.jpg





ガレージハウス3戸で


全体でざっくり税込2900万円(;^_^A




ここより少し大きい3年前の「ヒミツキチ」


税込2700万円ぐらいだったからなぁ...




こっちのほうが少し小さいけど


地盤改良の程度が大きいからなぁ...




今回はざっくり200万円...




津島、門田、植松、「kakurega」は要らなかったから...



南区とか中区の地盤が悪いところでやるなら


これぐらいは覚悟しとかないといけないね...




土地から新築の人は、土地探しの時から要注意よね。






消費税もでかいわねー...


門田の6,7号はまだ(H24)は5%だったから...




今回は消費税だけでも約260万円...


戸建がいくつか買えるがな...


当時と比べるとこんなところでも「倍」だもんね...





受けたことはないけど「消費税還付」もいまはもうね...





時間が経てばたつほど


いろんな面で厳しくなっていく
んだな〜





いつも書くことだけど


さっさと始めておいたら返済も進むし


賃貸業の実績にもなる
んだよね。



初期の津島2号、門田6,7号なんて


随分返済も進んでるからねー





考えている時間?悩んでいる時間?がもったいないよ...





そういう人は、時間の価値を低く見積もってるね...


時間(命)は有限って意識が薄いんだろう...






今回のを銀行に持ち込んだときの資金計画はこんな感じ。

物件取得費 1,650万円
仲介手数料   61万円
登記費用    30万円
解体費    330万円
建設費   2,900万円

計     4,971万円




それが、いまのところ

物件取得費 1,650万円→1,600万円
立ち退き料       →  110万円
仲介手数料   61万円→56万円
登記費用    30万円→37.7万円
解体費    330万円
建設費   2,900万円

計5,033万円


収入
敷金      18.3万円
日割&1月家賃 10.9万円
2,3月      21万円

計       50.2万円     


合計     4,971万円→4,982万円






いまのところは概ね想定通りなんですけど


きっと外構をいじって5,000万オーバーになるでしょうねぇ...






トータル5000万円として


利回り 年家賃 1戸あたり

7.5% 375万円 10.4万円
7.4% 370万円 10.2万円
7.3% 365万円 10.1万円
7.2% 360万円 10.0万円
7.1% 355万円 9.86万円
7.0% 350万円 9.70万円
6.9% 345万円 9.58万円
6.8% 340万円 9.44万円
6.7% 335万円 9.30万円
6.6% 330万円 9.16万円
6.5% 325万円 9.02万円





果たしてどこらで決まるでしょうかねぇ?...




9万円はいけると思うんですけど


まぁやってみんとわからんですね(;^_^A





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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