岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
　タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5%　電柱１
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円


　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円



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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」東区正儀戸建＆ランチ
　16日（火）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２Ｍ本さん
　３あつさん


☆「視察」東区草ケ部古民家？＆ランチ
　17日（水）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし



☆「セミナー＆懇親会」桑田町　半沢大家さん新築セミナー
　20日（土）13時〜18時
　参加予定（定員５０名、※懇親会２２名）
　エントリーはこちらからどうぞ。　
※　半沢大家さん
※　岡山大家
※　うららさん
※　すずきさん
※　プレジデント１６８さん
※１わっきーさん
※２ＲＹさん
　３みのるさん
※４たくみさん
※５やなぎさん
※６yazinさん
※７Ｔ本さん
※８しんやさん
※９しんさん
※10ＯＣさん
※11Ｎ岡さん（女性）
※12りんしょ〜さん
※13よーすけさん
※14ＨＴさん
　15ジェームスさん
　16あらさん
※17たかぱぱさん
※18しのさん
※19Ｍ本さん
　20まゆさん（女性）
※21かこちゃん（女性）
※懇親会は満席になりました。
　22シャイダさん




４月一覧
4日（木）12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件＆ランチ
5日（金）12時半「視察」中区御幸町倉庫？＆ランチ
5日（金）15時半「視察」西大寺新戸建＆お茶
8日（月）11時「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 ＆ランチ？
10日（水）12時半「視察」総社市美袋０円？戸建＆ランチ（中止）
11日（木）12時半「視察」水島常盤町戸建？ビル？＆ランチ
14日（日）13時「勉強会」４日目　新築についての勉強会
16日（火）12時半「視察」東区正儀戸建＆ランチ
17日（水）12時半「視察」東区草ケ部古民家？＆ランチ
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町　半沢大家さん新築セミナー
25日（木）12時半「見学会」よっさん総社戸建＆ランチ
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー


５月一覧
8~10日（水木金）「合宿」セニョ親方＆かずさん物件見学 in枚方市・守口市



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


南区平福での新築に向けて解体中ということで


解体中の写真が送られてきました。











がんがんいってますね〜(;^_^A





時間の余裕があったら


宿本町の解体時みたいに


建具？水回り？とかを


みんなにもって帰ってもらえばよかったんですけどねぇ。




なんか全部が全部ゴミになるっていうのも


もったいない気がしますね...





でも、人類の歴史はスクラップアンドビルド。




古いなにかを壊して、新たに建てる。


そこに経済成長があるんでね...




ここにどんな新たな息吹が生まれるのか？





ちょっと問題が発覚したので


またそうさんとこで打ち合わせになりました(;^_^A





わたくしの周りの大家仲間は


ほとんどが古い物件を運用するスタイル。





なかなかいきなり新築に踏み切るのは


金額的に心理的ハードルが高いですしね...


自己資金や融資の問題もありますし


そこをどうにかクリアしたとしても


その後の運営が問題になるケースも少なくないんでねぇ...





やっぱりお金のない初期は、


築古の高利回り戸建でのスタートが無難だと思うんですよねぇ...





まぁそこは人それぞれでいいんですけども


築古をいつまで引っ張るのか？




これはひとつのテーマになると思うんですよね。





基本的に、５〜１０年程度で回収できる設計だと思うんで


その後ってことですわね...




回収してるんでどうにでもなるんですけど


基本的にはこんなところかと。


建物を付けて売る？

解体して土地で売る？

解体して駐車場にでもする？

解体して新築でも建てる？




まぁどれでもいいと思うんですけど


そのまま売る以外は


「解体」っていう流れを挟みますわね...





なので、購入費、諸費用、リフォーム代の回収はもちろん


解体費分までの回収を運用時に見込んでおきたいですかねー





ただ、その解体費がどんどん上がっていく...





これは築古ユーザーにとっては大きな問題ですわね...





家賃３万円で、予定より１年長く運用しても


それ以上に解体費が上がれば...(>_<)





なので


その土地を活用したいなら


かなりの高利回りで回していくか？

家賃が高めの物件で運用していくか？

これ以上値上がりする前に早めに解体するか？




土地が不要なら


解体局面を迎える前に売却するか？





そんな感じになるんじゃないかと思います...






わたくし、５〜１０年以内ぐらいには解体して


新築をしたいと思っている案件がいくつかあります...





その頃、解体がすんなり進むのか？...


そこを迎える前に、いくつかは売っておくべきなのか？...




古いのを持っていると


今後のことでいろいろ考えることがありますね...(-_-;)





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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