岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

2013年01月02日

中古の戸建を見てきました。

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

先日、ちょっと便で中古の戸建を見てきましたー

買うつもりは全くないんですけど、

そんなにボロく見えないでしょ

1990年築なんですけど、

外観はそんな悪くなかったです。

間取りはこんな感じ。

２階の和室は車庫の上にあって

中二階になってました。

室内もそこそこ綺麗でね。

４LDK　91.02㎡

敷地は182.16㎡

100万円値下げしたらしいです。

いくらぐらいなら売れますかね

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:19 ｜戸建であれこれ

2013年01月03日

中古の戸建を見てきました。2

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日の続きで。

この一戸建てからの眺望写真がこちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

北区横井上の山の上です

見渡す限りOBゾーン

ここにボールを打ち込んだ思い出はありませんけども。

思いっきりドライバーを振り回したい感じの眺めです

...

これだけの眺望。

建物の反対面がどうなってるか気になるでしょ

...

...

...

...

...

反対から見るとこんな感じです。

うわー

...

この斜面の降りられる限界まで降りてみると

こんな感じ。

ひゃー

かなりの急勾配で昇り降りも大変でしたよー

...

しかし、よくこんなところに建てる気になるよなーって

バブル期はこんなところじゃないと

まともに土地が買えなかったんでしょうねー

...

ちなみに現在の売値は　100万円下がって

980万円

もう100万円ぐらいは下がりそうな雰囲気ですけども。

...

投資には向かないですけど

1000万円以下の割ときれいな戸建ってあまりないので

一般の方からの問い合わせは結構あるようです。

...

表だけ良くても、ちゃんと裏も見ないとねー

おしまい

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投稿者：岡山大家｜21:56 ｜戸建であれこれ

2013年02月21日

隠密さん登場

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

先日、ついに読者の

戸建大好きあつさんが

賃貸用に戸建てを購入されましてねー

引渡しは３月５日なんですけども

また一人大家さんの誕生です

...

調べてみたら、

あつさんが初めてコメントをくださったのが

去年の１月１９日でした。

もう１年以上経つんですねー

まだ始まったばかりですけど、ほんとよかったです

...

購入されたのは、築３０年ぐらいの３DKで

家賃５万円ぐらいだったらほぼそのままでも

貸せそうなんですけど、

今後のことも考えるとある程度はリフォームは必要だろうと...

...

先日、mtanaさんとあつさんの戸建の話をしていた時に

古い戸建てを見事にリフォームして貸し出す

岡山の戸建の匠　隠密さん　にアドバイスをもらおうということになりまして

そんなこんなで隠密さんにお会いすることができましたー

いろいろと噂は聞いていましたが

おかげさまで大変参考になりましたー

あつさんの船出も順調にいけそうです

隠密さん、mtanaさん、ありがとうございました

...

この隠密さん。

あつさんは本業でお店をやっているんですけど

そこのお客さんとして一度会ったことがあるそうで

ほんと世の中狭いですねー（笑）

大家さん同士の繋がりが広がると楽しいですね

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:15 ｜戸建であれこれ

2013年03月08日

モデルハウスを見てきましたー

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

先日、南区大福にあるモデルハウスを見てきましたー

３０００万円以上する建売住宅なんですけど

さすがに賃貸とはグレードが違いますねー

賃貸でもこんな天井を採用できないですかねー

...

キッチン横の収納もよかったですねー

こんなんも採用してみたいなー

...

トイレもいい感じなんですよねー

床と壁ぐらいはなんとかパクれるかなー

...

一番採用したいのがこれなんですよー

日本人なら畳でしょー

わたしの物件２号に小ぶりな和室を採用しましたけど

やっぱりモダンな和室はかっこいいー

畳の床下も収納になってますし

吊り下げ式の収納や光の取り方が素敵ですねー

戸建て賃貸に採用してみたいんですけど

コスト的に難しいよなー

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜戸建であれこれ

2013年03月20日

風水ハウス

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

世の中にはいろんな家があるもんですねー

風水　にこだわった家を発見です

かなり独特ですねー

なんかのお店みたいです。

...

間取りはこんなんです。

かなりデコボコで何かとお金かかってそう

...

この物件のスペックは

平成１６年築

土地面積　７０．８５坪

建物面積　１３０．７６㎡

場所は　岡山市北区一宮

売却価格　２９８０万円

...

どれぐらい風水の恩恵を受けたんでしょうねー

結果、売却ですからそれほど効果もなかったのかも...

この価格で売らないと残債が処理できないんでしょうね

こだわり過ぎるのも考えもんです

おしまい

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投稿者：岡山大家｜21:45 ｜戸建であれこれ

2013年03月26日

ブロック塀の破壊

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

先日、読者のあつさんが中古の戸建てを買いました

現在、賃貸に向けてリフォーム中なんですけど

ブロック塀が邪魔になってたんです

こいつです
↓↓↓↓↓↓↓↓↓

と言いますのが、ここの敷地は少々おかしなことになってまして

パッと見は赤線より右が敷地に見えるんですけど

実は青線より右が敷地なんですよ。

で、この赤線と青線の間は１５０センチぐらいしかなくて

なんとか車の出入りはできるんですけど

ブロックがなかったらもっと駐車場が広がるぜー

ってことで

漢あつさん、自力で撤去にチャレンジしましたー

...

そして、開始から１時間後

おー、かなり破壊が進んでますねー

...

開始から２時間後

ゴールが見えてきたぞー

トラックの荷台がすごいことに

...

そして、開始３時間後

ほぼ完了でーす

随分すっきりしましたねー

業者に頼んだらどれぐらいするんでしょうねー

５万円～１０万円ぐらいはするんでしょうね

時給２～３万円分ぐらいは得したんじゃないでしょうか

あつさん、お疲れ様でしたー

おしまい

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投稿者：岡山大家｜22:43 ｜戸建であれこれ

2013年04月15日

あつさん物件

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

以前取り上げました、読者の　あつさんの戸建　ですが

リフォームも完了しておりまーす

庭の木々もなくなり、ブロック塀もスッキリ

お風呂も浴槽を入れ替えたり、タイルを貼ったりで

かなり綺麗になりましたー

ここは元々和室でしたけど

床、壁、天井をいじっておしゃれな感じに変身

キッチン周りも綺麗になりました

家賃６．５万円　ペット可　で募集中ですが

このまま１０００万円近くで転売できそうな感じですよー

...

そんなこんなで、突然ですが

明日、あつさんが見学させてくださるそうです

１５時４５分頃に、中区海吉のセブンイレブンに集合します

場所はこちら

mtanaさん、隠密さんがお越しになるそうですが、

ちょっと急な話しなので、もし都合の合う方はぜひどうぞ

おしまい

あつさん物件を見学できなかった方はどうぞ

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投稿者：岡山大家｜18:59 ｜戸建であれこれ

2013年05月26日

祝５００回＆あつさん物件決定

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

ついに、今日で５００回目の更新です

どういう訳か、読んでくださる方も増えありがたいことです

読んでくださる方がいる限りは、1000回、2000回と続けていきたいですねー

...

さて、何度か取り上げた　読者のあつさん　の戸建て

その後が気になると思いますが

無事に契約・決済が終了しておりまーす

５月１０日に申込が入ってはいたんですけど

自営業の４０代の方　と　奥さん　と　小学校の娘さん　と　義理のお母さん。

この家が売りに出ている時から気になっていて

その後賃貸に出ていたのでということらしいです

しかし、保証人はお父さんで年金受給。

一般的にこの業界では、自営業や年金受給というとちょっと弱い...

その他にもいくつか気になる点が...

うーん...

...

「保証会社は？」

どうやら初期費用を抑えたいということで、

この時点ではまだ保証会社の話しをしていないとのこと。

「とりあえず審査だけやってみてよ」　ということに。

で、次の週末あたりに　審査OK

...

ここまできて怖いのは、キャンセル...

できるだけ早く契約書に署名捺印をもらって

できるだけ早く契約金を回収するのが

ひとつのポイントですが

１８日　審査OK

１９日　契約書渡し

２３日　契約書、契約金回収済

と、無事に終えることができましたー

リフォーム完了が４月上旬

↓

そこからGWを挟んで約１ヶ月で申込

↓

審査に１週間かかりましたが

↓

５日で契約、決済完了

この時期で、１ヶ月ほどで決まったのは悪くないと思いますね

...

家賃は、あつさんの希望通り

満額の６５,０００円

わたくしの見立てでは

６２,０００円～６５,０００円でしたから

ほぼMAXのラインかと思います

１ヶ月フリーレントの負担をしてもらいましたが

概ね満足していただけたのではないでしょうか。

長く住んでもらえたらいいですね

隠密さんのチームにご協力をいただいたりして随分助かりました

リフォーム後の表面利回りで約１２％ですが

これがほぼ実質利回りになるので

好条件の物件が少ない

昨今の不動産投資の入口としては悪くないんじゃないでしょうか。

念願が叶ってよかったです

戸建て大好きあつさんの２号物件が今から楽しみですね

おしまい

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投稿者：岡山大家｜11:55 ｜戸建であれこれ

2013年08月16日

ここまで広すぎてもねー

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。

この真っ黒な豪邸に見覚えがある方います

中区門田本町で岡大附属小学校の直ぐ近くにあるんですけど

うちから歩いてすぐなんでたまに目の前を通ります

...

もう２年ぐらいになるかなー

この家、競売で落とされたんですよねー

ちょっと調べてみたら　平成２３年　に

２１６８万円で落とされてました。

で、その後、内外装のリフォームに入っていたのを見かけて

再販するのかなーなんて思っていると

確か３７００万円ぐらいでオープンハウスをやったんです

けども、空振りだったようで...

で、その後、賃貸に出てきてこんな感じで

スーモに載っています。

もうかれこれ、１年近くになるんじゃないかなー

綺麗になってはいるんですけど

ちょっと道が狭いのと

家賃が高いんですよねー

でも、１８０㎡以上ある豪邸で

かなりリフォームしていますから

そこそこ家賃を取りたくなるんですよねー

まぁ家賃をいくらにするかなんて大家さんの勝手ですけども...

さすがにここまで広い家を探している人もなかなかいませんし

家賃１８万円ともなると...

おまけに大きい車が入りにくい曲がり角があって...

この家に住もうという方は、恐らく大型の高級車に乗るような方ですし...

家賃を下げたら決まるかもしれませんけど...

広けりゃいいってもんでもないですねー

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜戸建であれこれ

2013年08月23日

mtanaさん物件内見ツアー　２

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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おはようございます。岡山大家です。

読者のmtanaさんが新たに戸建を購入されるそうです

そこで、mtanaさんのご好意で

物件見学をさせていただけることになりましたー

リフォーム後も見学させていただけると思うので

リアルビフォーアフターを体験できますよ

急で申し訳ありませんが

８月２５日（日）　１１：００

岡山市中区円山６８－１　ハローズ円山店

集合でお願いします。

そこからは歩いて行けますので。

急でそんなに人数は集まらないと思いますので

ご都合の合う方は、その後ランチでもいきましょう

参加希望の方は、メールなりコメントなりでご連絡いただければ助かります

おしまい

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投稿者：岡山大家｜07:21 ｜戸建であれこれ

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プロフィール

岡山大家

平成１４年１月に不動産賃貸業の門を叩き、１０年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。　　　岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の７店舗を経験。岡山市東部に４０年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。　　　岡山市で不動産賃貸業１０年以上　＋　岡山市内７店舗を経験　＋　岡山市の収益不動産運営７年　＋　各種資格保有　って属性の人は、なかなかいないでしょう？　　　その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。　と言っても岡山市のことしかわかりませんが...