岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


わたくし、台湾に行ってましたー


最初は、台湾〜え〜

みたいな感じで、

自分自身では旅行先にチョイスしないだろうから

最初で最後だろうなーぐらいに思っていました。


が、意外とよかったです


先日の宝塚歌劇もそうでしたけど、実際に見てみないとわからんもんですね〜

物件探しにも同じことが言えるかもしれませんね



台湾って日本統治時代があったせいか、

土地の単位が　坪　なんですね〜




またひとつ勉強になりました。


...


台湾と言えば　超高層ビルの　台北101


もちろん行ってきましたよ



101階建てで、500ｍ以上ある

めちゃめちゃ高いです







89階の展望フロアから






台湾では、チャイナーマネーが多く流入していて、

台北101の辺りが一番土地価格が高いんですって


日本円で

1坪　540万円


ここ3〜4年で急激に値上がりしたんですって



わたくしは、大資本が見向きもしない部分で

細々とやってるんで関係ないですけどね(笑)



おしまい




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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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こんばんは。岡山大家です。


ようやく建築確認も終わり、

配置や形が決まりました






ふ〜う...


ここまででもかなり長かった


8月末完成に間に合うのだろうか...


...



そんなこんなで、先日着工式がありました。



塩を盛ってお酒をかけてます。





こんな感じに。





これ、建築会社の人がやってくれるんです。




しか〜し、もちろん有料


のはず...



見積の最後に

諸経費　589,582円　ってありましてね


諸経費ってなんだよ〜


どうせこの辺に組み込まれてるんだろ




でも、儀式的なものって心理的に削りにくいんですよね〜



結婚式や葬式の見積もりで値切るみたいな(笑)



わたくし、値切りきれなかった小心者です



世の中には、ここを値切る強者もいるんでしょうね〜




おしまい




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読者のしょーですさんが、ご自分で物件を見つけてこられました


で、ありがたいことに仲介の依頼をいただけた訳なんですが

残念ながら業者には出していない物件とのことで...



まぁそれはそれで仕方ないんですけど、

相手は不動産会社なんで



一般の方が問い合わせをするには何かと不安があるのかなと...





何を聞いたらいいのかわからない


テキトーな感じで相手にされない


みたいなことってあるんでしょうか




問い合わせ自体のハードルが高いようでしたら


仲介に入る入らないに関わらず、


わたくしが代わりに問い合わせをして


気になる点などを聞いて


みなさんにフィードバックします




今回の件も直接聞いてみようと思います



不動産投資を始めたい

でも何を聞いたらいいのかわからない



そんな方を可能な限り応援したいので

気軽に相談してくださいね




おしまい




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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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ショールームで水回りの打ち合わせに行ってきましたー


いろいろ素敵なのがありますけど


それらはなんせ高い



ですが、わたしの場合は賃貸用なので

商品が概ね決まってまして...



お風呂はこんな感じ




奥のパネルの色だけ選びます。




キッチンはこんな感じ




これもほぼ色だけですね。


でも色がたくさんあって悩みます






で、最終的にはこの色に





なんだか、ラインナップ的に

この色を選択するように誘導されている感じでしたけどねー



風呂の断熱がどうとか

キッチンの引き出しがゆっくり閉まるとか

どんどん新しい技術が導入されてるんですねー



また勉強になりました



おしまい




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　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


住宅設備を決めた便で、

建物の色なんかも決めてきました



白系の外壁は汚れが目立つので

濃い目でいこうと思いまして。



この3種類で悩んで

一番手前の太いラインのタイプにしました。





物件2号が明るめの色だったんで、

一度、濃いめの色をやってみたかったんですよねー




ちなみに裏はこんな感じ。

結構重いですよ。






...



屋根の色はたくさんあってねー

左が光沢があるやつで、右がつや消しタイプ



外壁が濃いので、屋根は明るめにと思って

右下のから2番目のやつにしました。






...



床を白系でいくつもりなので

建具は濃いめの色をチョイス


一番左下にしました。






...



こちらは、玄関やポーチ部分のタイルですね




立ち上がりの部分と踏込の部分で色を変えてみました。



選択肢が多いと悩みますねー


設備のショールームとこれで

ほぼ1日費やしました



どんな仕上がりか楽しみです



おしまい




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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


反響の鍵は

インターネットということで、

とりあえず　一人　月30件　入稿してみてよと

お願いしました。



１日　１件　でもいいし、

できない日もあるだろうから

１日　３件とか５件でまとめてやってもいいから

とにかく　月30件　やってみてよと。



なんせ、そもそも来店には困っていなかったので、

腰が重い感じでしたけど

なんとかやってくれることになりました。




みんなの進捗がわかるように

棒グラフに色を塗ってもらって

自分の棒が伸びるたり

他の人の棒がのびたり

すると気になるもので

月30件の目標達成意識　や　ライバル意識　が

出てきました



ベテラン組の一人は　月50件以上　も打ってくれました



そんなことをコツコツやっていると

反響が入ってくるんですね〜




PCに弱くて腰の重かったベテラン社員が入稿した物件情報からも

反響メールがきたんですねー



もちろん、入稿のポイントなんかのアドバイスはしていますけど

自分が新しく取り組んだことで

結果が出てきたもんだから

ほんとうれしそうにしてましてね〜



俄然、やる気になって自分で考えてドンドン入稿のスキルが上がっていったんですよ


すると、また反響が入りますわね〜


そうなると若手組も負けてられないですわね〜



そんな感じでどんどん好転していきました




つづく



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こんばんは。岡山大家です。


このブログも、もう半年以上続いてるんですね〜


なんとなく始めましたけど、なんでもやってみるもんですね


コメントをくださる方も増えてうれしい限りです




そんな中、何人か読者の方とお会いすることもでき


その度に楽しい時間を過ごしています




そこでですね、ご都合のつく方で飲み会でもどうかなと思いましてね


８月４日（土）にどこかのビアガーデンにでも行こうかと。


今のところ、BLXさんから参加表明をいただいております



場所は、岡山駅近辺を予定しております。


予算は一人4,000円ぐらいですかね〜



不動産投資に興味のある方でしたら

話しが盛り上がって楽しいと思いますよ




普通の飲み会ですから敷居の高いものでもないですし、

せっかくですからいろいろ交流を深めたいと思います



みなさんいかがですか



おしまい



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こんばんは。岡山大家です。


先日、BLXさんにお会いしてきましたー


建築中の物件も順調に進んでいます





入居者も早々に決まり、

あとは完成を待つばかりです



...




今回は、別所有の物件のリフォームが終わったとのことで

早速見学に



縦長の２DKをつないで

１LDKに変更していました。


フローリングの色が残念ですけど仕方ないところですねー

まぁなんとかなるでしょ











キッチンを新品にしたりで

約70万円かかったそうです



リフォームしたからって、大きく家賃UPできないんで

費用とのバランスが難しいですねー




またもや昼食をごちそうしていただいてありがとうございます




おしまい



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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


いやー、先日飲み会の告知をしましたが、

今までコメントをいただいたことのない方からも

メールで参加表明をいただいたりしまして驚いてます


つーりさんに引き続き、ひろさんという方もメールをくださいまして

ありがとうございます


...



さて、「じゅうせつ」と言いますと、

わたしがパッと思いつくのは

「重要事項説明」

不動産の契約をする際に、宅地建物取引主任者が必ず行います。


不動産業界では普通なんですけど、


住宅業界では　「住宅設備」　のことをいうらしいです。



先日、ショールームでこの「住設」も検討してきたんですけど、

細かいところで悩んでましてねー



まずは洗面台。

標準プランでは

これの一面鏡で両サイドが棚になってるやつなんです。




一面鏡で両サイド棚だと、

棚に置いた化粧水とかが丸見えだったり

鏡の前で横や後ろをチェックしにくいので

女性にとってはイマイチなんですよねー


下の扉も、一般的ではあるんですけど、

安っぽさも感じますし、

物も置きにくいですから、

これにしたいんですよー

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓





でもね、もちろん値段は上がりますわね...



...



最近のキッチンはかっこえーんですわー

今回はこれ

↓↓↓↓↓↓↓↓




引き出しが優れもので、

ドーンと閉めても衝撃を吸収して静かーに閉まる





いい　こいつはいい


賃貸物件ではあまり見ないですよ。


しかし、収納の内側の物を置くところは

標準だと　化粧板　なんですよ。




退去後のキッチンって、

この部分が結構汚れてて

ハウスクリーニングで綺麗にしきれないことが多い



ぜひとも、ここをステンレス貼りにしたい



でもね、もちろん値段は上がりますわね...



引き出し１つに対して、５０００円ほどUPらしい...


６つで３００００円...


２棟で６００００円...


洗面台の分もいれたら


２棟で１０万オーバー　



うーん...


...




しか〜し


今朝、建築会社の担当者から電話があって、


なんと　建築会社　と　クリ〇ップ　とで


頑張ってくれそうな雰囲気



〇本建設　の　〇本さん

クリ〇ップ　の　〇松さん


ありがとー　ありがとー




これで主婦の心を鷲掴み




おしまい



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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は　収益物件を考察してみよう　第三弾。



場所は岡山市北区津高。

53号バイパスの側道沿いで

岡山インターのすぐ近くです。


...


外観はこんな感じ







平成元年築　鉄筋コンクリート造　4階建てで


敷地面積は　約112坪


接道は西側で　幅員は５m



...



25�uほどの1Ｋが24室あります。

１フロア６室の４階建てですね。






残念ながら駐車場はありません。


...


物件価格は

9,400万円



満室時月収は

75.9万円



表面利回りは

9.69%



５年ぐらい前なら４万程度で貸せていましたけど、

現在は、概ね３万円前後で貸しています。



もう少し家賃は下がるかもしれませんね。


...


室内は一部リフォーム済の部屋もあります。





結構綺麗に仕上がっていますよ



どうしましょうか



つづく



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