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収益物件を考察してみよう 3.1

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は 前回の続きで。



部屋によって家賃が違いますけど、

2.7〜3.2万円程度で貸しています。

共益費込み、水道代も込みにしています。



南側に2階建てのアパートが建ってて

1〜2階は日当たりがよくないですダメ


3〜4階は結構いい感じですけど、

4階まで階段はしんどいですねー困った


53号バイパスにほぼ隣接しているんですけど、

音は気にならないレベルです。


...



で、3万円で24室貸すと

72万円 × 12ヵ月 = 864万円
 ですか...


ちなみに現在3室空いています...




年間でどのぐらい空室期間が出るでしょうかね?


ちなみに繁忙期は激しく入れ替わりますよ 汗


1〜3月で例年10室程度は出ていきます汗




全部屋で空室期間が10ヵ月以上はあるかなー

6部屋が2ヵ月空いたら12か月分ですもんね


3万×12ヵ月 36万円



1部屋のリフォームに10〜15万円はてな

12万で10部屋リフォームで120万円



広告料は普通に2ヵ月いるでしょうねーお金

3万×2ヵ月×10部屋分 60万円




864万円−36万円−120万円−60万円


ここまでで 648万円 悲しい



ここから、固定資産税、共用部の電気代、水道代、管理料などなど...




バーダックさんのコメントのように

「それよりも最大の問題は物件価格です。
5000万円代後半でないと検討するテーブルにのらないですね。」




まさにおっしゃる通りだと思いますまる



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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