岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
　11日（月）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１あゆさん（女性）
　２わたくし
　３ぺぇさん（女性）
　４むーさん（女性）
　５ＯＣさん



☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　吉川さん
　　滝川クリスタムさん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　げんやさん
　　そんちょう大家さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん
　４yazinさん



11月一覧
1日（金）12時半「視察」北区番町戸建？＆ランチ
2日（土）12時半「視察」東区瀬戸町戸建０円級？３軒＆ランチ
4日（月祝）12時半「視察」水島平屋４棟＆ランチ
4日（月祝）「視察」水島東栄町＆東常磐町＆お茶
6日（水）12時半「見学会」みしばさん赤磐市五日市戸建アフター＆ランチ
7日（木）12時半「視察」清輝本町戸建＆ランチ
11日（月）12時半「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
26〜29日　ポールさん新築AP　富山遠征



12一覧
1日（日）17時半「勉強会＆忘年会１」北区幸町
7日（土）半沢大家さん広島セミナー
17日（火）19時「忘年会２？」駅前あたり
23日（月）19時「忘年会３？」駅前あたり



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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エントリーはこちらから。

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１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


東京にお住いのJOJOさんのツイートで


東京都目黒区の空室率が２８％とのこと(◎_◎;)






人口も多いけど、物件もかなりあるんでしょう...




岡山市内の空室「率」がいくらぐらいか知らんですけど


空室数は軽く「万」の桁に...




そういう話は先日の勉強会でお話しましたね...




素人のみなさんはそういうことを知らないからねぇ...




なぜか「自分の物件は（苦も無く）決まる」と...




数万の空室の中から


自分のどこにでもある普通の物件を


優先的に選んでもらえると思っているんだよねぇ...




失礼な言い方だけど、能天気というかね...


開業するだけでお客がくると思ってんのかねぇ...





ＪＯＪＯさんのいうように


「空室率が高いから」
「投資不適格なエリアかといえば違う。」


というのはその通りだと思うね。





岡山も空室率は高いと思うけど


「投資不適格」とは思わないね。





ある地域に、ラーメン店が１００店近接しているとして


そこに新たにラーメン店を開業するってのは


どうかと思うけど


それだけ人が集まるなら、別の店ならいいんじゃね？




ラーメン帰りの客目当てにお酒を出す店とかなら


チャンスありそうな気もするけどね。



それより、ラーメン客相手の


駐車場のほうがいいかもしれんなー




まぁそんなことは誰でも思いつくし


多くの人がマネできることなんで


もっと大胆なほうがいいとは思うけどね。





ＪＯＪＯさんは家賃最安で戦えば勝てると。


それも確かにそう。



どこよりも安ければ、それが目玉で集客できる。




そのために、安く仕入れなさいと。





不動産の場合はそこよね。


安く仕入れるってのは難易度高いからね。




普通に探しててもなかなか辿り着かん。




誰にでもマネできるわけじゃないから


そういう点では参入障壁になってるよね。




そこに入り込めたら負けないと思うね。





いろんな地域の大家さんの物件を見せてもらうけど


新築であれ、中古であれ


みんな仕入れが安いからねー




大半のライバルは普通の仕入れで


収支的に下げ幅を大きくできないから


下げられない→埋まらない


になってしまうんだね。




安く仕入れていたら、


値下げ合戦の体力？耐力？勝負にも


勝てるということですな。




物件単体で見るんじゃなくて


数を増やすことで「体力」「耐力」を得ることもできるから


資金があるならそういう方向でもいいんだろう。





まぁわたくしのいまの戦略は


「ゲームチェンジ」「舞台変更」なんで


ちょっと考え方は違いますけど


「安く仕入れる」ということは


いままでも実践してきたからよくわかりますよ。





いろんな人の話し？戦略？を聞いて


自分の戦略が確立ができたら


迷いなく加速していけるだろうと思いますよ。




そこは拡大できている人の共通点かもしれないなー





おしまい




マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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