岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ２＞
　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 ３日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１白猫さん（SB田さん改め）
　２じいじさん
　３ryokoさん（女性）
　４OCさん
　５OCさん奥さん（女性）
　６OKOさん
　７N村さん奥さん（女性）
　８O山さん
　９Y田さん
　10摂津屋さん
　11KGさん（初登場）
　12こももさん（女性）
　13
　14わたくし
　※すぐ満席になったので増やしました(^^;


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 　８日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１２時半〜　見学会予定

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て
　　　G地さん東区戸建２号
　　　
　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


先日、お付き合いで定期預金をしました。


銀行員もいろいろ大変らしいです(^^;


とはいえ、長期間資金が動かせなくなるのもイヤなので


１００万円を１か月だけなんですが(-_-;)


それが満期になりまして...


...


１,０００,０００円　→　１,０００,０１７円



きっちり税金を２円引かれて、残り１７円...



普通の人が貯金してるだけでは


お金は増えませんね(;´Д｀)


軍資金をどこにどう使っていくか？


勇気もいりますけど、そこに踏み込んでいかないと


いつまで経っても変わらないどころか


相対的に目減りしていきますからね〜(-_-;)


...


さて、今日もアパート１号のお話しで。


ここ６戸中、５戸が入居中。


新しい人は、平成２８年６月から



建物は古いですけど、


場所がいいんで入居はそこそこいけそうなんですよねー



次に新しい人は２０１２年（平成２４年）６月から



もう５年も住んでくれてるんですねー


単身用で５年いうたらそこそこ長いですよね(≧▽≦)



次は平成１３年１１月から



１６年Σ（・□・；）


このあたりだと神の領域に近づいてきますわ（笑）



でもまだ上には上が...


平成６年８月Σ（・□・；）Σ（・□・；）



２３年...


もう崇拝します...


...


...


最後の１部屋は...


...


...


昭和５３年１月Σ（・□・；）Σ（・□・；）



３９年...


ここ、昭和５２年１０月築なんですけど(^^;



もう、神入居者といっても差し支えないでしょう（笑）



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

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　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

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　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
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　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
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　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
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　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
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　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
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　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


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　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ２＞
　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 ３日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１白猫さん（SB田さん改め）
　２じいじさん
　３ryokoさん（女性）
　４OCさん
　５OCさん奥さん（女性）
　６OKOさん
　７N村さん奥さん（女性）
　８O山さん
　９Y田さん
　10摂津屋さん
　11こももさん（女性）
　12
　13
　14わたくし
　※すぐ満席になったので増やしました(^^;


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　わたくしの赤磐市新築完成間近＆
　　　　　　　　　　　　　　　　G地さん２号戸建見学＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜　見学会予定
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　※８日（土）は天気が悪そうなので、１５日（土）に延期しました(^^;

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て
　　　　　　
　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今頃は便利なものがあって


グーグルマップで昔の写真を見ることができます。


Googleマップを使って過去の地形図や空中写真を見る


このサイトでは、下記の航空写真を見ることができます。

１９４７年
１９６３年
１９７５年
１９８０年
１９８５年
１９９０年


これが１９４７年の岡山市中区。

赤〇が後楽園、青〇は競馬場。



今日は中央競馬（ＪＲＡ）でＧ１大阪杯というのがあって


北島三郎さんの会社所有の


キタサンブラックという馬が勝ちましたが


昔は、岡山市中区原尾島にも競馬場があったんですよねー

岡山競馬場






この界隈は、当時は田んぼばっかりですね。


いまは田んぼのほうが珍しいですが。


もちろん競馬場の影も形もありません(^^;



昔の地図と今の地図を重ねるとこんな感じだそうで。

気まぐれ日記
　


７０年前にこんなところに競馬場があったなんて驚きですね。


残念ながら１９５３年には移転したんですって。



Googleマップを使って過去の地形図や空中写真を見る


各年代の航空写真を見ると


どんどん宅地化されていくのがよくわかりますね(^^;



実はわたくしのアパート１号、


この競馬場の一角にあります(^^;

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2017年03月28日　諸費用もバカになりませんねー
2017年03月29日　まさかのアパート
2017年03月31日　実測取引
2017年04月01日　神？


原尾島に競馬場があったという話しは知っていましたが


どこにあったかのかは知らなくて


今回の購入にあたって昔の地図を調べると


ここだったんだーってわけ(^^;


昔の地図を見るのも楽しいですよ(^。^)y-.。o○



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
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　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　わたくしの赤磐市新築平屋の完成間近＆
　G地さん２号戸建見学＆
　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 ３日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１N村さん
　２N村さん奥さん（女性）
　３namiさん（女性）
　４TAKEさん
　５HR田さん
　６A木さん奥さん（女性）
　７
　８
　９
　10わたくし
　※トリプル見学会になりました(≧▽≦)
　

＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　わたくしの赤磐市新築完成間近＆
　　　　　　　　　　　　　　　　G地さん２号戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜　見学会予定
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　※８日（土）は天気が悪そうなので、１５日（土）に延期しました(^^;

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　T本さん中区竹田平屋
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ

白猫さん（SB田さん改め）
じいじさん
ryokoさん（女性）
OKOさん
N村さん奥さん（女性）
O山さん
Y田さん
Sさん
摂津屋さん
こももさん（女性）
わたくし

の１１名。

まずはシークレット物件へ。



貸すなら３．７万円ではいけせますよ。


そこから逆算してどれぐらいリフォームするか？


というところがポイントですね。


更地にすれば確実に儲かるんで


すぐに解体するのもアリですよ。


どう料理しましょうかねー


...


その後、わたくしのアパート１号へ


下水接続の工事中でした(*´▽｀*)



ここのところ浄化槽の不調がちょいちょいあったそうで


わざわざ売主さんの負担で工事ですΣ（・□・；）


費用は６０万円ぐらいだそうですから


実質値下げしていただいたのと同じですね(^^;


ありがとうございますm(__)m


室内は割ときれいなんですよ。



多少リフォームは必要ですが


ここは場所がいいんで、自分で使おうかなーなんて思案中です(^^;


さて、このアパート１号。

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2017年03月28日　諸費用もバカになりませんねー
2017年03月29日　まさかのアパート
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2017年04月01日　神？


わたくし、アパート参入にはかなり消極的なんで


随分悩んだわけですが


アパートがイヤなのは競合が多いというのが主な理由。


競合が多いということは、


そこで入居者獲得競争が起こるので


そんな不毛な争いには巻き込まれたくないというね(;´Д｀)


ただ時々、みなさんにアパートを勧めるケースもあります。


そういうケースは

・周辺にライバルが少なく、増える見込みもない。
・入居者確保が比較的容易
・家賃が下がりきっている
・土地の価値が高い
・物件価格が安い

これらを、ある程度満たしているケースでしょうか。


まぁ今時、なかなかこんなのはないんですけど


「おっ、これなら大丈夫そう」ってのがたまーに出てきます。



今回はこれらを満たすことができたので


「これならおススメしてもいいなー」と思っていた訳ですが


前述の理由で自分で買うことになりまして(^^;



まぁ誰が買うにしても


問題は、建物が古いので融資の面。


木造で４０年級ですからね...


常識的に考えると期間は長くても７年とか１０年でしょうか...


２５００万円を

７年　２％　なら　月３４万円

１０年　２％　なら　月２５万円　


家賃が現状で１９．１万円、満室想定で２２．８万円。


１０年以下ではマイナスのキャッシュフローです(;´Д｀)


古い物件は融資期間が取りにくいので


少々高利回りでもこういうことはよく起こります(-_-;)


ましてや、ここは利回りも高くないですから...



数万円のマイナスキャッシュフローなら


１０年後のお楽しみということで耐えてもいいですが


やはりプラスのほうが気分的にも楽(^^;



１５年　２％　なら　月１８万円　なんで


できれば最低でもこの水準は引きたいなー


ってのが本音のところ...


まぁでも長ければそれだけ楽なんで


２０年で打診してみました(^^;


...


...


すると、


２０年　１．７％　月１４万円　の回答！？


２０年固定ならよろしいわー(*´▽｀*)


ってことで進めた次第です。


残債の減りは遅いですけど


キャッシュを置いておけば


不具合があっても対応しやすいですしねー


まぁ木造２階建てなんで少々の不具合なんて知れてますけど(^^;



建物が古いのでいつ何が起こるかわかりませんが


最悪、更地なら処分が割と簡単で損もしなさそうなんで


立ち退き費用、解体費用分が回収できていれば


いつでも脱出できるのかなーと。


１０〜２０年後にはここに平屋を３〜４棟建てたいので


もちろん脱出する気はありませんけどねー



このブログが１０年後以降も続いていたら


その内ここの新築話しが登場することでしょう(^^;



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

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　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　わたくしの赤磐市新築平屋の完成間近＆
　G地さん２号戸建見学＆
　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 ３日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１N村さん
　２N村さん奥さん（女性）
　３namiさん（女性）
　４TAKEさん
　５HR田さん
　６A木さん奥さん（女性）
　７
　８
　９
　10わたくし
　※トリプル見学会になりました(≧▽≦)
　

＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　わたくしの赤磐市新築完成間近＆
　　　　　　　　　　　　　　　　G地さん２号戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜　見学会予定
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　※８日（土）は天気が悪そうなので、１５日（土）に延期しました(^^;

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　T本さん中区竹田平屋
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日は、現在進行中の赤磐市の新築の


クロスとクッションフロアを選んできました。


内装材といえば、サンゲツというメーカーをよく聞きますね。


他に、シンコール、リリカラというメーカーも聞きます。


各社のシェアは

サンゲツ　４割強
リリカラ　２割弱
シンコール　１割強

だそうで。


市場規模は１１００億円ぐらいなんですって。


住宅には１００％に近いぐらい使われるでしょうに


そんなもんなんだーって感じですが。



そういえば、先日各社が


価格カルテルで公正取引委員会にやられてましたね(◎_◎;)


壁紙カルテルで２社に課徴金2400万円　公取委


やっぱり価格競争は避けたいですもんね...


消費者側としては


これを機に、正常な価格競争が起こってほしいもんです(^^;


家賃もこういう対象になるんでしょうかね？？


まぁわたくしには特に関係ないですが（笑）


...


さて、岡山にはサンゲツのショールームがあってですね。


今日はそこでクロスの見本を見ながら決めてきました。



調べてみると


大きいのが、品川、名古屋、大阪、福岡にあって


小さめのが、仙台、金沢、岡山、広島、沖縄にあるようで。

岡山県都窪郡早島町矢尾836
岡山ショールーム

グーグルマップ


コンベックス岡山のあの山の一角ですね。


配送センターみたいな雰囲気でパッと見はよくわかりません(^^;


全国に９か所しかないのに、岡山にあるなんて珍しい（笑）



壁紙を選んだことがある人はよくわかると思いますが


普通は、冊子状のカタログやＷＥＢ上で選びますけど


サンプルが小さくて


イマイチ壁全体としての感覚が掴みにくい(^^;


ここだとかなり大きなサンプルで見せてくれるので


随分わかりやすくなります(*´▽｀*)


自由に行って、自由に見ることができるので


内装選びをしたい方にはおススメスポットですよ(^。^)y-.。o○



さらに、選んだクロスやクッションフロアのサンプルを


Ａ４サイズで頂いて帰ることもできます(≧▽≦)


在庫がなければわざわざ後日郵送もΣ（・□・；）


決めたあとに、「あそこはどんなのにしたっけ？」


みたいなことになるので、ありがたいですねー(^^)


ちなみに今回決めたクッションフロアの一部がこんな感じ。
　


クロスの一部はこんな感じ。
　



どんな仕上がりになりますかね〜？


楽しみ半分、不安半分です(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
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　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
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　　2016年08月08日　２　土地探し
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☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

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　わたくしの１号アパート＆
　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 ８日（土）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２むーさん
　３ロバートS田さん
　４こーへーさん
　５norikoさん（女性）
　６minakoさん（女性）
　７T畠さん
　８陽ちゃん（初登場）
　９
　10わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 ９日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２namiさん（女性）
　３K只さん
　４真中さん（女性）
　５むーさん（女性）
　６
　７
　８
　９ロバートS田さん
　10わたくし


＜お花見のお知らせ＞
４月 １５日（土）１０時〜１７時
　参加予定
　１Sさん
　２Y田さん
　３じゅんこさん
　４T井さん
　５わたくし


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　わたくしの赤磐市新築完成間近＆
　　　　　　　　　　　　　　　　G地さん２号戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １１日（火）１２時半〜　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１０時〜１７時頃　お花見（後楽園河川敷）
　※８日（土）は天気が悪そうなので、１５日（土）に延期しました(^^;

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　T本さん中区竹田平屋
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日はトリプル見学会で

・わたくしの赤磐市新築平屋の完成間近
・TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建てビフォー
・G地さん２号戸建アフター
　
を見に行きました。


まずは、わたくしの赤磐市の新築へ。



ついでに先日決めた壁と床をすえちゃんと打ち合わせ。

関連記事
2017年04月04日　クロス選び


ついついいろいろ選んじゃって


床のクッションフロアが４種類(^^;

・サンゲツ　ＨＭ１０１４
・サンゲツ　ＨＭ１００４
・サンゲツ　ＨＭ１００２
・サンゲツ　ＣＭ１２０１


ＨＭシリーズが一般的なやつでちょっとお安め。


ＣＭシリーズは店舗用に使われるちょっと厚めでお高め(^^;



壁と天井のクロスは９種類(◎_◎;)


ちょっとやりすぎですかね...


ＳＰシリーズがいわゆる量産タイプでお安め。

・サンゲツ　ＳＰ９９４１
・サンゲツ　ＳＰ９９５０
・サンゲツ　ＳＰ９９０１
・サンゲツ　ＳＰ９９０７
・サンゲツ　ＳＰ９９５３
・サンゲツ　ＳＰ９９５６



ＲＥタイプは種類が多いんですけどちょっとお高めです(^^;

・サンゲツ　ＲＥ３０３３
・サンゲツ　ＲＥ２４０６
・サンゲツ　ＲＥ２８７６



少々クロスを変えたところで


家賃は変わらないんですけど


ついついやってしまいますね...


今回は、「ローコスト」がテーマなのに...



かなり面倒ですけどよろしくお願いしますm(__)m


...


さらについでに、ＩＫＥＡで手配した小物を置いてきました。



ＩＫＥＡでは

・カーテンレール
・レールと壁の固定具
・レールを通す輪っか
・輪っかとカーテンの留め具
・トイレのタオル掛け
・トイレの棚
・ペーパーホルダー
・洗面所のタオル掛け
・洗面所の鏡（１つはじいじさんがくれました(≧▽≦)）
・洗面所の鏡の上の照明

を用意。


これらでざっと３万円でした(*´▽｀*)


これも手間ですけど取付をお願いしますm(__)m


...


室内の様子はというとこんな感じ。

玄関、ウォークインクローゼット
　

ＬＤＫ、風呂
　


まだまだイメージが湧きにくいですね(^^;


クロスと床が貼られたら随分雰囲気も変わるでしょう。



月末頃には完成するので、完成見学会でお楽しみに(^。^)y-.。o○



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
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　　2016年07月08日　自分の物差し
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　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
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　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　わたくしの１号アパート＆
　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 ８日（土）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２むーさん（女性）
　３ロバートS田さん
　４こーへーさん
　５norikoさん（女性）
　６minakoさん（女性）
　７T畠さん
　８陽ちゃん（初登場）
　９O村さん
　10わたくし
　※満席になりました(-_-;)

＜見学会のお知らせ２＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 ９日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２namiさん（女性）
　３K只さん
　４真中さん（女性）
　５むーさん（女性）
　６Kもりさん
　７こももさん（女性）
　８デンチさん
　９ロバートS田さん
　10わたくし
　※満席になりました(-_-;)

＜お花見のお知らせ＞
４月 １５日（土）１０時〜１７時
　参加予定
　１Sさん
　２Y田さん
　３じゅんこさん（女性）
　４T井さん
　５ゆうじろうさん
　６わたくし


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　わたくしの赤磐市新築完成間近＆
　　　　　　　　　　　　　　　　G地さん２号戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １１日（火）１２時半〜　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１０時〜１７時頃　お花見（後楽園河川敷）
　※８日（土）は天気が悪そうなので、１５日（土）に延期しました(^^;

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　T本さん中区竹田平屋
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日のトリプル見学会２つめはTAKEさんが買った戸建。

関連記事
2017年04月05日　ついついやりすぎちゃいますね...


TAKEさんは、元自宅を貸しているので


戸建は２号になりますね(^^)


ここ、すぐ近くにmotoさんやあつさんの戸建がある


ネオポリスの中では良い場所でね。


物件の程度もよかったですよ(^^)


７７坪ほどあるんでゆったりです。
　


広い玄関。



部屋もきれいです。
　


残置物がそこそこありますが、それはよくあるパターン(^^;



水回りも上等ですよ。
　


トイレは女性用？？



普通の洋式でしたが(^^;




これが２〇〇万円(^^)v


これでこの額なら安いと思いますねー



少々郊外でも、駐車場が２台あれば


賃料次第で借り手はいますから


高利回りで早期回収が実現できる価格で買えたら


あとは野となれ山となれですよ(^^;


回収さえできていればどうにでもなりますからね。



好立地で安くて高利回りなんてなかなかないですし


価格が高いと簡単に買えませんから


比較的初期の段階ではこういう戦略になりますよねー



ここは義理のお母さんの知人から購入されたそうで。


この知人（８０歳代）が遠方の家族のところに引っ越すにあたって


TAKEさんがお手伝いをしたんですって。


そのご縁で購入の流れに(*´▽｀*)


ほんとどこから購入の話しになるかわからないんで


人の縁は大切ですねー



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
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☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
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　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
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　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
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☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
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　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
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　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　わたくしの１号アパート＆
　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 ８日（土）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２むーさん（女性）
　３ロバートS田さん
　４こーへーさん
　５norikoさん（女性）
　６minakoさん（女性）
　７T畠さん
　８陽ちゃん（初登場）
　９O村さん
　10わたくし
　※満席になりました(-_-;)
　※キャンセル待ち１名いらっしゃいます(-_-;)

＜見学会のお知らせ２＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 ９日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２namiさん（女性）
　３K只さん
　４真中さん（女性）
　５むーさん（女性）
　６Kもりさん
　７こももさん（女性）
　８デンチさん
　９ロバートS田さん
　10わたくし
　※満席になりました(-_-;)

＜お花見のお知らせ＞
４月 １５日（土）１０時〜１７時
　参加予定
　１Sさん
　２Y田さん
　３じゅんこさん（女性）
　４T井さん
　５ゆうじろうさん
　６わたくし


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　わたくしの赤磐市新築完成間近＆
　　　　　　　　　　　　　　　　G地さん２号戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １１日（火）１２時半〜　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１０時〜１７時頃　お花見（後楽園河川敷）
　※８日（土）は天気が悪そうなので、１５日（土）に延期しました(^^;

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　T本さん中区竹田平屋
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


先日のトリプル見学会３つめはG地さんの２号戸建。

関連記事
2017年04月05日　ついついやりすぎちゃいますね...
2017年04月06日　人の縁は大切ですねー



G地さん２号は何度か登場していますね(^。^)y-.。o○

関連記事
2016年12月09日　３　買っても良い物件の条件
2016年12月11日　どこまで直すかね...
2017年02月10日　ストレス発散？
2017年02月18日　自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件？
2017年03月02日　ここもサクッと貸せたらいいなー
2017年03月18日　私欲を除いてフラットに


３〇〇万円でネットに登場し、問い合わせ殺到(-_-;)


７〜８人の争奪戦の上、獲得した２号物件でした。


まぁ場所はそこそこいいですからねー


今時このレベルでネットに出ちゃうと


蜂の巣を突いたようになりますわねー


一部雨漏りがあったりと、


そこそこ費用がかかりそうだったので


できればもう少し安く買いたかったですけど


そこまで希望者が殺到していたら


安くしなくても売れちゃいますからね...


なんせ、自ら価格を上げて購入する人もいますからねー


先日も、ある収益物件の購入案件で


突如ライバルが出現したがために値上げ競争に発展...


結局、１０００万円もＵＰして購入されたという話しを聞きました(-_-;)


ほんまライバルの存在はロクなことになりませんなー(;´Д｀)


何事も、ライバルがいないところで戦うのが一番ですね(^^;



さて、G地さん２号のアフターの様子を見ていきましょうか(^^)


手の届く範囲の外壁をきれいにされたようで(^^♪



色の違いがくっきりわかりますねー



駐車場はスッキリ
　→　


中途半端なカーポートと倉庫が邪魔になっていたので


撤去して印象が良くなりましたね(^^♪



玄関も好印象！
　→　


玄関開けて一発目の印象は大切です(^^;



水回りは、特に客付けに大きく影響します(^^;
　→　

　→　

　→　



和室を洋室へ変更
→ →


２階の隆起していた和室もこのとおり。
　→　



かなりきれいになりましたねー(◎_◎;)


リフォーム代は１００万円台後半だそうで。


これぐらいかければ大概きれいになるいうことですけどね(^^;



しかし、リフォームはほんと難しいですよ。


ここまで直しても家賃は４．５〜５万円ですかね...


直しだしたら止まらなくなりますからね〜(◎_◎;)


ガッツリ直した場合、いくらで貸せるのか？

あまり直さない場合、いくらで貸せるのか？

それに対して、どこまで直すのか？


そして、いくらで買うのか？



いつも悩むところです(-_-;)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号　39.77kw　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
　そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月完成予定　平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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＜見学会のお知らせ１＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 ９日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２namiさん（女性）
　３K只さん
　４真中さん（女性）
　５むーさん（女性）
　６Kもりさん
　７こももさん（女性）
　８デンチさん
　９ロバートS田さん
　10わたくし
　※満席になりました(-_-;)

＜見学会のお知らせ２＞
　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １１日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１摂津屋さん
　２DDMさん
　３わたくし
　※３分程坂を登ります。
　※登山靴はもちろん不要です。
　※心臓に持病のある方はご遠慮ください（笑）
　
＜見学会のお知らせ３＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ　２日目
　４月 １２日（水）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２じいじさん
　３麒麟さん
　４ロバートS田さん
　５わたくし


＜お花見のお知らせ＞
　４月 １５日（土）１０時〜１７時
　参加予定
　１Sさん
　２Y田さん
　３じゅんこさん（女性）
　４T井さん
　５ゆうじろうさん
　６わたくし


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜
　　　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　
　　　わたくしの赤磐市新築完成間近＆G地さん２号戸建完成＆
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 　９日（日）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ１日目
　４月 １１日（火）１２時半〜　
　　　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ２日目
　４月 １４日（金）１２時半〜　
　　　見学会予定
　４月 １５日（土）１０時〜１７時頃　
　　　お花見（後楽園河川敷）
　
　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　T本さん中区竹田平屋
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日は当初お花見の予定でしたが天気予報に従い延期(-_-;)


少しだけ降ったり止んだりの中途半端な天気だったので


延期にしてよかったかな(^^;


１５日じゃ桜は残っていないかもしれませんけど


天気には勝てませんからね(-_-;)


先日、プラザホテルの最上階から桜を眺めてきました(^^♪



桜の時期は特に素晴らしいですねー


県外からお越しの方にはぜひおススメしたいスポットです(^^)v


...


さて、今日は朝一からある大家さんのところへ。


この大家さん、本業でめちゃ儲かっていて


先日、自社ビルを購入Σ（・□・；）


ここ、１階が倉庫みたいになっているんですが


なんと、遊び場になっています（笑）
　


これら、ふるさと納税で獲得したそうでΣ（・□・；）


お金持ちはどんどん得する仕組みなんですねー(^^;


...


さて今日は、わたくしの１号アパート＆

シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目

HR田さん
むーさん（女性）
ロバートS田さん
こーへーさん
norikoさん（女性）
minakoさん（女性）
T畠さん
陽ちゃん（初登場）
O村さん
わたくし

の１０名で出発です。


今日は久々にＴ畠さんが参加。


Ｔ畠さんといえば、


第２３回あみだくじで１３０万円平屋が当たりましたね。

関連記事
2015年11月17日　もはや小旅行
2016年04月08日　松煙墨＋黒弁柄＋焼酎＝？
2016年04月09日　旅行積み立てが熱い！
2016年05月03日　大幅リノベ予定。
2017年01月09日　大変だけど楽しそうだね(^^♪
2017年01月10日　新しい価値の創造


リフォームの様子
ライフスタイルギャラリー家を買う


その後どうなったって？


...


...


募集開始したらすぐに決まったんだってー(*´▽｀*)


元々、平屋ってだけでも希少なのに


あれぐらい尖ったことをやれば


追随してくる物件もないですしねー


気に入ってくれる人は必ずいますよ(^^♪


それもなかなかの家賃で、


実質２５％近くありますから


大家さん一発目としては上々ですよね(^。^)y-.。o○


世の中に大家さんが増えすぎると困るけど


こうして仲間が大家さんになると嬉しいですね(*´▽｀*)


...


そんなこんなで、わたくしのアパート１号。


今日も下水の工事をしていましたが


そろそろ大詰めのようで。
　



室内はというと、案外きれいでねー



　

　


キッチンは新品が入っていて


ちょっと直せばすぐ募集できるレベル。


売主さんが、入居募集する前提である程度動いてたのかな？


どちらにしてもありがたい(^^♪



１点気になるのはこれかな(^^;



これは洋式にしたほうがいいよね〜(◎_◎;)


和式でも家賃次第で決まらんことはないけど


やっぱりそれなりに時間かかるし


紹介の段階で弾かれることも多くなるからね...


特にご年配の方だと足を悪くされているケースもあるから


洋式必須だったりするしね。


折角売主さん負担で下水にも繋がることだし


ここは洋式にしときましょうかね(^^;



見学会中、


「これ、長いこと（ネットに）出てましたよねー」って。


みなさんよくご存じで(^^;


１年ぐらいは出てましたかね。


新着物件だと、


「まだ出したばかりだから...」


とかって言われて値交渉ができないケースも多いですけど


長期間売れ残ってると安くなるケースも結構ありますからね。



以前登場したこの物件。


関連記事
2014年04月25日　１６０万円の戸建　＆　飲み会の場所決定


２０１４年当時は１６０万円で売りに出ていました。


その後、１００万円にダウン。


そこからもなかなか売れませんでした(-_-;)


数か月前にわたくしも見に行く機会がありましたが


その際に、「１００万円以下には下がらない」とのこと。


それがねー


その後、売主さんが入院されたんですってΣ（・□・；）


頑なに値下げを拒んでいましたが


いろいろ弱気になったんでしょうかね...


最終的には５０万円で会員さんがさらったそうで(◎_◎;)


時間が経てばまた状況も変わりますからねー


一度玉砕した物件でも、


再度トライしてみるといいかもしれませんよ(^^)/



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号　39.77kw　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
　そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月完成予定　平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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＜見学会のお知らせ１＞
　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １１日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１摂津屋さん
　２Y原さん
　３DDMさん
　４わたくし
　※３分程坂を登ります。
　※登山靴はもちろん不要です。
　※心臓に持病のある方はご遠慮ください（笑）
　
＜見学会のお知らせ２＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ　２日目
　４月 １２日（水）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２じいじさん
　３麒麟さん
　４ロバートS田さん
　５わたくし
　※現地直　minakoさん（女性）

＜お花見のお知らせ＞
　４月 １５日（土）１０時〜１７時
　参加予定
　１Sさん
　２Y田さん
　３じゅんこさん（女性）
　４T井さん
　５ゆうじろうさん
　６わたくし


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜
　　　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　
　　　わたくしの赤磐市新築完成間近＆G地さん２号戸建完成＆
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 　９日（日）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ１日目
　４月 １１日（火）１２時半〜　
　　　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ２日目
　４月 １４日（金）１２時半〜　
　　　見学会予定
　４月 １５日（土）１０時〜１７時頃　
　　　お花見（後楽園河川敷）
　
　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


先日、わたくしのアパート１号近くに


分譲地を見つけたので調べてみました。


・現地マップ


・販売区画図

２区画でどちらも　269.50平米（約81.52坪）


価格はというと...


...


...


3,090万円 Σ（・□・；）


坪単価３７．９万円...


まぁ相場いえば相場なんですけど


建築条件付きでこれですか...


この辺りで安い土地は難しいですな...


アパート１号（坪２０万円）のお得感が引き立ってありがたいです（笑）


...


さて今日は、ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ１日目でした。

よーすけさん
namiさん（女性）
K只さん
真中さん（女性）
むーさん（女性）
Kもりさん
こももさん（女性）
デンチさん
ロバートS田さん
わたくし

の１０名と

ロバートさんご招待のぽっぷさんご家族とで見学。




ここは、第２６回あみだくじで４００万円で獲得したアパート。


一瞬、楽待の７００万円で載って問い合わせ殺到だったそうで(^^;

関連記事
2016年06月19日　場所選びはほんと大事
2016年06月29日　２　自分次第
2016年07月18日　拾われていきました(^^;


ビフォー写真

工事中写真


２階には生活感がそのままの部屋...


１階はシロアリ被害が顕著...


チャレンジの結果は...


...


...


ネタバレになるので見学会２日目のあとでね(^^;


...


さて、以前登場した


T本さんの「１１番手から大逆転で買えたら、その隣も買えちゃった(*´▽｀*)」戸建

関連記事
2017年01月22日　ドン引きしてました(^^;


ここの作業が完了したそうで(^^♪


なんといっても、


ここでボロ戸建てを見事に再生したT本さんですからねー

関連記事
2016年04月18日　リフォームは難しいね。
2016年04月19日　家賃が伸びんわな〜...


その後が興味津々です(^^♪


どうなったかというと...


...


...


じゃーんΣ（・□・；）




解体して駐車場になりましたー(*´▽｀*)


さすがに面倒になったんですって(^^;


まぁね...


天井から空が見えてたし
　


お風呂もこんなだったしね(◎_◎;)




この辺りは駐車場も不足気味なので


それなりに需要がありそうですし


平屋で壊すのも簡単だしね。


駐車場でも実質１０％近くになるんでしょうから


中途半端に手を入れだして止まらなくなるより


こっちのほうが賢い選択かもしれませんね(^^)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号　39.77kw　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
　そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月完成予定　平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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＜見学会のお知らせ１＞
　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １１日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１摂津屋さん
　２Y原さん
　３Y口さん
　４K本さん
　５じいじさん
　６DDMさん
　７わたくし
　※３分程坂を登ります。勘の良い方はどこかすぐわかるかな？(^^;
　※登山靴はもちろん不要です。
　※心臓に持病のある方はご遠慮ください（笑）
　
＜見学会のお知らせ２＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ　２日目
　４月 １２日（水）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２じいじさん
　３麒麟さん
　４A木さん奥さん（女性）
　５ロバートS田さん
　６わたくし
　※現地直　minakoさん（女性）

＜お花見のお知らせ＞
　４月 １５日（土）１０時〜１７時
　参加予定
　１Sさん
　２Y田さん
　３じゅんこさん（女性）
　４T井さん
　５ゆうじろうさん
　６Y山さん
　７わたくし


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜
　　　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　
　　　わたくしの赤磐市新築完成間近＆G地さん２号戸建完成＆
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 　９日（日）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ１日目
　４月 １１日（火）１２時半〜　
　　　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ２日目
　４月 １４日（金）１２時半〜　
　　　見学会予定
　４月 １５日（土）１０時〜１７時頃　
　　　お花見（後楽園河川敷）
　
　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から、mihoさんが当たった


第２５回あみだくじで登場した赤磐市の２０万円戸建へ

関連記事
2016年04月30日　八方塞がり
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月10日　トリプル見学会でした(^^)/
2016年06月11日　眠い...
2016年07月15日　持ってる女
2016年07月19日　休み明けは殺到するかな？
2016年07月27日　あと２９９７本
2016年12月09日　３　買っても良い物件の条件
2016年12月10日　必要最低限


なーんと、ここ明日から入居なんですよー(*´▽｀*)


それで入居前の最終確認に行ってきたという訳。


少々汚れていたところがあったのでmihoさん掃除中。



元々、程度はよかったですけど


きれいになりましたよー

　

　

　



入居付けに関して、場所を懸念する声もあって、


２７名４０口と少なめのあみだくじでしたが


極端な田舎は今後厳しくなっていくでしょうけど


それでも賃貸派がゼロにはなりませんからねー


みんながみんなマイホームを買える訳ないし。


県南でそこそこ人が住んでいる


これぐらいのレベルの場所ならどうにかなるもんですよ(^^)v


こういうのを持っとけば損しようがないんですけど


都市部に住んでいる人には


なかなかわかりにくい感覚ですかね(^^;




都市部で安くていいのがあれば


わざわざ郊外で買う必要はないですけど


都市部ではなかなかね...


初期の段階は


郊外の古くて安い物件でキャッシュフローを出して


その後、資金力をつけてから


徐々に資産性のある都市部の物件や


新しめの物件へ更新していく感じがいいんじゃないでしょうかね。


１年や２年でどーんといける人は


資産背景や属性が全く違いますから


同じような手法は取れないですよ(-_-;)


我々の命綱ともいえるボロ戸建たちが


郊外ですらなかなか買いにくくなっていますけど(◎_◎;)




実際、ここは４．〇万円で付きました。


都市部のボロアパートじゃこの家賃は無理ですね(^^;


こういうところに需給のズレを感じます。


これで実質利回り５０％程度です。


利回り１５％で割り戻せば３００万円超。


いまどき、オーナーチェンジで１５％がネットに出れば


蜂の巣をつついたような騒ぎで、すぐ消えそうですね(^^;


もちろんガス屋さんとの関係が壊れるから


短期で売却するのは厳禁ですが(◎_◎;)


２年で回収して、


その後はじっくり家賃で稼いでから考えましょう(^^♪


...


それから入居用のカギを不動産屋へ持っていき


ついでに空室のリストを持って


周辺の不動産屋さん３社へ客付けのお願いに回ってきました。



まだ他にもいくつか決めてもらいたいのがありますから(◎_◎;)


この時期はどこもさすがに落ち着いていますねー


学生や新卒の部屋探しは完全に終わりですけど


戸建で探している人というのは通年いるもんでね。


そういう人はずーっと探しているんです。


なぜなら希望の物件がなかなかないから。


ほんと戸建っていうだけで希少なんですよね...


もうね、希望の地域を定点観測してますから(^^;


そこへ、ある日突然ポンっと物件が現れると


サクッと決まったりします(*´▽｀*)


どのタイミングでマッチングするかはわかりませんが


とにかく不動産屋さんに頑張ってもらいましょう(^^;



おしまい



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