岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続きで



これから大家さんになろうと思っている方は


不安がいっぱいだから


小さ目の数百万レベルの物件から入ったらどうか


みたいなことを書きました。


...



数百万で購入できる物件って...



中古ワンルーム区分マンション


中古一戸建て


ぐらいしか思いつきません。




中古一戸建てで200万とか300万なんてものは


そうそうあるもんじゃありませんよね




まぁ仮に、300万円で買えたとしても


仲介手数料や登記費用、税金もろもろでざっくり10％...




このレベルの物件は相当ボロですから


リフォーム費用が約100万円は見ておいた方がよいでしょう



そうなると、430万円程度が現金で必要になりますね。



突発に備えるなら、虎の子の貯金を吐き出す訳にもいかないでしょうから


もう100万円ぐらいは余剰で持っておきたいでしょうか...



この場合、軍資金が500万円程度は必要でないでしょうか。



ここを下げるには、


購入価格を下げる　300万円　⇒　250万円とか

リフォーム費用を下げる　100万円　⇒　70万円とか

余剰金は諦める　100万円　⇒　0万円　



これでも現金で350万円程度は必要になりますねー




つづく



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今日も前回の続きで



ボロの戸建からスタートしようとしても


350〜500万円程度が現金で必要...


...



あなたは会社勤めですか


独身ですか


毎月いくらぐらい貯金できますか



それぞれいろいろな状況に置かれているわけですけども


一般的に350万〜500万円の貯金って


簡単じゃないですよねー


...



ところで、人生って何でできてると思います


...


...



いろいろな答えがあるんでしょうが、


わたくしは　根本的には　時間　だと思っています。


時間の積み重ねが人生そのものだと思うんでね。


...


...



話は変わりますが、


投資で大切なことって何ですかね


...


...



いくつもあると思うんですけど、


そのうちの一つに　


時間　ってあると思うんですね。


...


...


...



わたくし、人生も投資も　時間　が


鍵を握っていると思っている訳でして...




つづく



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今日も前回の続きで



人生　も　投資　も


時間　が　カギを握る　のではないかと思っておる訳ですが、


もしそうなら、


可能な限り早い段階で投資を始めるべきだと思う訳です。




わたくしは、若い頃しょーもない時間を過ごしてきたので


切実に思います




なんでもっと早く気付かなかったんだーーーー　(>_<)


ほんまかなりのアホですわ


...



前回、


あなたは会社勤めですか



と書きましたけども、



会社勤めって、


何もないところから不動産投資を始めるには


とても有利だと思うんですね。



一般的に


自営業よりサラリーマンのほうが信用度が高いんですよねー



たかが、家賃5万円ほどの物件を借りるのでさえ


自営業の方だと苦労します


比較的大家さんからＯＫが出にくいんです


サラリーマンでも会社が潰れたら一緒だろ


って思いますけどね。



でも、サラリーマンを2〜3年やってるだけで


お金借りられちゃいますからねー




まず、サラリーマンで数年勤務歴のある方は、


あなた自身が有利なポジションにいることを


認識することがある意味　入口　かもしれませんね。




もちろんすでに借金がたくさんあったら難しいよ




つづく



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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　ついに着工

　

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今日も前回の続きで


投資を始めるにあたって、


サラリーマンは有利だと思うといったことを書きましたけども、


もちろんサラリーマンじゃなきゃダメってことではないですからね


...



ところで、サラリーマン、自営業問わず


あなたは　独身ですか



なんでそんなこと聞くのかって


...



投資を始めるには


当然、軍資金が必要になる訳ですけども


一般的には、


独身のほうが支出をコントロールしやすい


と思います。


支出をコントロールしやすいということは...




そう　貯金しやすい





基本的に自分の意志の問題ですからねー




遊ぶのを控え


お酒を控え


タバコを控え



その他諸々...



水道光熱費は


電話代は


ガソリン代は


...



何も考えず、


仕事中に自販機やコンビニで飲料を買ってません


家から水筒を持ってくれば


会社に戻ったらお茶ぐらいありません


ディスカウントストアで買った方が安いですよ


...



それって本当に必要なものですか





支出の見直し


これもある意味　入口　でしょう。




つづく



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　ついに上棟

　

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こんばんは。岡山大家です。



前回の記事の続き


ついにキッチンも入りました




随分部屋らしくなってきました。


将来を考えると、リビング広めが良いと思って


なんとか17帖近くを確保しました。





これぐらいあると、狭いって感覚にはなりにくいでしょう


...



２階はほぼ出来上がってる感じです。




ここは主寝室。


ベッドやテレビなどの大型化を想定して8.6帖を確保。


...



2.7帖のウォークスルータイプのクローゼット




収納力は大切ですから、


思いきって大容量化にチャレンジ


女性ウケはするんじゃないかなー




もう大詰め段階です




つづく




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今日も前回の続きで


投資を始めるにあたって、


独身は支出のコントロールがしやすいと思うといったことを書きましたけども、


もちろん独身でなくても


同じ方向を向いて協力してくれる家族がいればオッケーな訳で。


...



支出のコントロールって、


一言で言うと　節約　ですよね。


決してケチになれってことではないです。



わたくし、これでも一応


部下におごったりもしますし、


有料のセミナーや懇親会などに参加したりもしますし、


資格試験にチャレンジしたりもします。




でも、決めた予算の中でやりくりしています


もちろん突発もありますが、


予備費の中から使って、


また節約して元に戻します。


...



要は、計画的にってことですよね。



旅行に行こうとしたときに


誰と行くとか


どこへ行くとか


いつ行くとか


決めますよね


...



もっと身近なケースでは、


毎朝何時に起きて


シャワー浴びて


朝食とって


何時頃家を出て


どの道を通って


何時頃会社に着いて


なんてのも


全て無意識のうちに計画して、実行している訳ですよ。



...



今日は、昼ごはんにコンビニでパンを買って食べよう


なんてのも　計画　で、誰でも達成していますよね




毎日毎日、たくさんの目標を達成しているはずです



...



それを、物件を買うという


目的地と期限に向けて落とし込んでいくだけなんですけども


日々の短期的な目標は


無意識で計画、達成できるくせに


長期的になるとうまくできない人が多いんですよねー





無理のない計画を立てる




これもまた　入口　でしょう。





つづく



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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先月はビアガーデンにいきましたけども


今月、みんなで食事でもいきませんかー


ちなみにビアガーデンは9名でした。


mtanaさん

つーりさん

BLXさん

あつさん

りんごさん

ダイヤモンドさん

紫陽花さん

インテリアすずまさん

わたし



大家さんになりたい方が　5名　もいらっしゃっいまして、


不動産っていう共通の趣味


で随分盛り上がりました



9月17日（月）　敬老の日　か　9月22日（土）　秋分の日


で考えているんですけど、みなさんいかがでしょう




基本的に、希望者の多い方で開催しようと思います。





ハードルの低い会にしたいと思っているので、


初心者の方大歓迎です



不動産に興味はあるけど


イマイチきっかけがみたいな方にはピッタリだと思いますよ



お酒が飲めなくても、不動産のことが良くわからなくても


全く問題なし



似たような状況の人同士で話すのって楽しいですよー



おしまい



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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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今日も前回の続きで


前回、無理のない計画　を立てたらどうかみたいなことを書きましたけども


いつまでに


どうなっていたいのか



を明確にする必要があると思うんですね。


...



わたくしが資格試験に毎年チャレンジするのは


目標を立てやすいっていうのもあります。




試験日が決まっているので、


そこに向けた計画を立てる。


そして結果が明確に出る



...





お客さんとの約束は13時だから


それに間に合う計画を立てる。


そして10分前に到着




今年中に100万円貯金したい。


月に〇円貯めて、ボーナスで〇円貯める


年末に結果がでる




どちらも同じことでしょう




お客さんとのアポに間に合わせる。


それはとても大切なことですもんね。




自分の不動産投資の準備をする。


これは大切なことではないのかな



...



要は、自分の中での


重要度の順位付けの問題なんだと思いますね。




自分の人生を左右する貯金の


順位がそんなに低くていいのかー




人生の目指すところより


週末のゴルフのほうが大事なのかー


高級車の維持のほうが大事なのかー


タバコのほうが大事なのかー


キャバクラ通いのほうが大事なのかー


なんてね(笑)



...



もし、目指すところを決めることができたなら



次は




鉄の意志の構築




これも　入口　のひとつと思いますね。




つづく



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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日はラッキーといいますか


ありがたいことがいくつかありまして。




読者のしょーですさんが


家族でぶどう狩りに行ったそうで、


ぶどうを持ってきてくれましたー




3房頂いたんですけど、


１房は会社の同僚にあげました


しょーですさん、ありがとうございます


...



さて、もう一つ良いことがあってですね。


なーんと


建築中の６号に正式申し込みが入りましたー



わたくしの賃料の読みとしては


10万なら　余裕で決まる


11万なら　まぁ妥当なところか


12万なら　繁忙期ならなんとかギリギリいけるかも...


...



というところで



125,000円で申し込みいただきました




BLXさんの戸建ては


超人気エリアの超希少物件で


138,000円という高値でしたので


全く敵いませんが


それでも岡山市中区の雄


三勲学区で岡山大学付属幼稚園、小学校、中学校のすぐ近くという


人気エリアでこその家賃となりました。



同じ建物が普通の場所にあったとしたら


家賃は、せいぜい10〜11万円になっていたと思います。



...



契約者は、超大手の法人


そして


敷金４ヶ月



敷引４ヶ月



これは、敷金50万円は全く返金しなくてもよい


という契約なんです



要は会社側が退去精算が面倒なんですね。


敷金は返さなくていいから、


それ以上は請求しないでねってことで。


もちろん故意過失は別ですけども。




とういう訳で、契約早々、50万円確保となります


こんな契約あんまりないよ。



おしまい



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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

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　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月頃中旬　戸建を２棟完成予定

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で申込中
　
　

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こんばんは。岡山大家です。


食事会の告知をさせていただいておりますが、


現在のところ参加表明をいただいているのが



シロツメさん　17日、22日

mtanaさん　17日、22日

ダイヤモンドさん　17日、22日

麒麟さん　22日

BLXさん　22日

インテリアすずまさん　22日


ということなので


22日にしましょう





前々回参加の

ひろさん　や


前回参加の

つーりさん

あつさん

りんごさん

紫陽花さん


も都合が合えばぜひ



初コメントの kotaさん もぜひぜひ



ほんと楽しく話せる方ばかりなんで


不動産投資に興味のある方はお気軽にどうぞ




場所や時間などが決まりましたら


ブログで告知しますので、


見逃さないでくださいね




おしまい



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