岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


遅ればせながら、


太陽光パネルを載せようと


数ヶ月前から段取りをしてきましたが


ようやく今日から工事に入りました







物件６号と７号の屋根に設置中です


６号７号を設計中から


もしかすると将来太陽光を載せるかもしれないと思い


片流れの屋根にしておいて正解でしたー


...


...



太陽光の売電は10kwが境目になっていまして



10kw以上の設備になると


全量買取　を選択できるんですね。


全量買取というのは


発電した電力全てを買い取ってもらうってことです。


...


一般の住宅の屋根に付いているのはこんな感じで




これぐらいだと４〜５kwぐらいなので


余剰電力　を売ることになるんですね。


余剰電力というのは


発電したものを自分たちの日常生活で使って


その残りの電力っていうことですね。


...


余剰電力の買取　と　全量買取　では少し違いがあって


買取価格　と　買取期間　が違うんです。




全量買取のほうが少し価格は下がりますが


買取期間の２０年間、価格が固定なんです。


残念ながら平成２４年度に比べて値下がりしてしまいましたが


設備などの導入金額が年々下がっていくであろうことから


毎年見直すそうです。


来年度以降も徐々に下がっていくんでしょうねー




ということで、目一杯載せてしまおうと


６号に１０kw、７号にも10kw　の


合計２０kwを載せることにしましたー




太陽光はなくならないので


今後２０年間は安定的に収益が見込めるというものではあるんですが...



つづく


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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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８月５日（月）１９時半スタートでまた食事会します
ご都合の合う方はぜひどうぞ


こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。


外側はこんな感じになりました。



いくつか機器が増えましたが


黒色のボックスと配管で馴染んだ感じです


...



屋内はこんな感じ




これ、パワーコンディショナーですが


10kwだと２台いるらしく結構場所を取ってます


２台となると脱衣所やリビングには適当な場所がなかったので


苦肉の策で階段部分に


なんとなく収まりました


...


しかし工事って意外と早いもんですねー


初日でほぼ終わって２日目の午前中には完了。


午後からは早速発電開始です


パネル設置後、３ヶ月ぐらい待たされると聞いていたので


お願いした業者さんの段取りにビックリです


太陽Tさん、ありがとー


...


こちらは発電量を見るメーター


ちょっと見えにくいですけど、今朝の時点で　３８kw　と表示が。



テストで１２kwほど回っているらしいので


昨日の午後からで　２６kw　を発電


...


金額の算定はこんな感じでやります。




わたくしの場合は、10kw　を超えているので


単価は３７．８円です。


３７．８円　×　２６kw　＝　９８２．８円


午後だけでこれだけだったらOKかな




先程の時点で　６０kw　だったので


テストの１２kw分を引いて　４８kw　


×　３７．８円　＝　１８１４．４円　となっています。


隣の６号もほぼ同じでしょうから、概ね２倍ですね。


...


天気が良かったら１日40kwぐらいかなー


今日は天気が悪かったので22kwでした


平均30kwぐらいになるんでしょうか。


30kw×30日×37.8円　＝　３４０２０円　×　２基分　って感じですかね。　



晴れの国岡山　ですから


順調に発電してくれればいいんですが...



すんなり上手くいきますかねー...



つづく


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　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


以前の記事で、太陽光を導入したことは書きましたが

2013年07月26日　太陽光を導入します。

2013年07月28日　太陽光を導入します。 ２

その後の状況を少々。


ちょっと離れたところから見ると


屋根なのかパネルなのかわからないぐらいパンパンです




10kw　を　２棟　別々で稼働させています。


...


設置後の発電状況は

７月
２７日　２６kw　９８２．８円　晴れ（設置日の午後のみ）
２８日　２２kw　８３１．６円　曇り
２９日　２０kw　７５６円　曇り
３０日　１８kw　６８０．４円　雨のち曇り
３１日　４４kw　１６６３．２円　晴れ

８月
１日　２７kw　１０２０．６円　曇りのち雨
２日　４１kw　１５４９．８円　晴れのち曇り
３日　３６kw　１３６０．８円　曇り
４日　２７kw　１０２０．６円　曇りのち雨
５日　３３kw　１２７４．４円　曇り
６日　４０kw　１５１２．０円　晴れ一時曇り
７日　３９kw　１４７４．２円　晴れ一時雨
８日　３７kw　１３９８．６円　晴れのち曇り
９日　４１kw　１５４９．８円　晴れのち曇り
１０日　４８kw　１８１４．４円　晴れ


といった感じで　１日あたり　１３００円　ぐらいです。


晴れの日と雨の日では倍ぐらい違いますね(>_<)



月々なら　３０日　×　２基　で　８万円　ぐらいですかねー


...


将来、発電効率が落ちてきたとしても


買取価格　３７．８円　が２０年間維持されるということなので


機器の故障などがなければそこそこお金が入ってくることになっていますが...


...


最近は太陽光の設置が過熱気味になっていますねー


今まで使い道のなかった土地に、野立てで設置する方も多いですしね。



わたくしの場合は　屋根　という空きスペースを有効活用できるっていうのが


すごくありがたいと考えましたが。




主なリスクは　故障　や　発電効率の低下　といったところでしょうか。


設置工事の不良による雨漏りは最近は解消されているみたいですね。


野立てなら、いたずらやパネルの盗難とかでしょうか。


そちらは保険があると聞きましたが。




懐疑的な意見もよく耳にしますが、実際のところどうなんでしょうね



個人的には...



つづく


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　　※最高値時 142,000円

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで


投資対象としての太陽光導入については、


懐疑的な意見もよく耳にします。


...


ちなみに我が家の７月分の電気料金は


２１９kw　使って　５３６０円　でしたので




１kw　で　２４．４７円　で買っています。


...


一般家庭で10kw未満の設備の場合は　１kw３８円　で売る訳で


しかも、余剰電力に限りますから


仮に　３００kw　発電して


２００kwを自家使用、１００kwを売るとなると


２００kw分の自家使用は　２４〜２５円　で買った場合と　相殺　されて


余剰の１００kwだけを　３８円　で売ることになりますよね。　
　

３８円で売れるものを、わざわざ買うときの２４〜２５円で相殺しなくても


１０kw以上の設備で、３７．８円で全量売れるのなら


断然いいだろ〜と。


ただ、１０kw未満の場合は、自治体の補助金が出る場合がありますが...


それでも、固定金額での買取期間が


１０kw未満　１０年　、　１０kw以上　２０年　となっているので


２０年は魅力だなーと。


...


実際、１０kwで　月々３５０００円前後　年間４０万円程度　は売電できるでしょうから


１０年もあれば充分回収できるかなと


メーカー保証も１０年ありますし。


なので、正直なところ


損はしないだろうな　という感覚です


...



悪いことを考えれば


２０年間　３７．８円　なんてある意味　異常値　ですから


なんらかの法律一発でひっくり返されるかもしれませんし
　

買う値段が２４〜２５円から大幅にUPして逆ざやになるとかね


２０年の長期固定買取ということはインフレに対応できませんしね


極端にインフレに振れないとしても相対的には目減りする訳ですし...


...


そんなマイナスなことも考えますけども


無担保・無保証人で１０年固定1.9％で借りられるなら


月々の返済も大した金額でもないので


支払いが滞ることはないかなと。


...


電力会社からすれば、安く売って高く買わされる訳ですから


その負担を電気料金に乗っけてくるのかなとか思うと


太陽光を導入していない家庭は


何のメリットもなく負担だけを受け入れる形になるんでね。



そんなことを考えると


導入しないのは　メリットはなく料金負担が増え


導入すれば　負担増分は売電で享受できて、返済が滞るリスクは低いかなと。



ということで、人生を狂わせるほどの額でもありませんし


空きスペースの屋根の有効活用もできて


儲かる目もありますから


頭から否定するよりは、試しに１０年耐えてみようかなといった感じです。




投資対象として儲かるかどうかは、やってみないとわからないですよねー


もしコケたらそれも経験（ブログネタ）でしょ（笑）




つづく


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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

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こんにちは。岡山大家です。


いやー昨日も暑かったですねー


昨日は、バスツアーで大阪まで行ってきましたー


小学校２年生の娘と二人で、食品サンプル作りの体験ツアーです。


おじゃましたのは　森野サンプル　というところで


パフェを作ってきました



もぅヘトヘトになりましたけど、娘も喜んでいたのでまぁOKでしょう


留守番のママのお土産はこちら



ぜひ、コーチのカバンにつけて外出してほしいものです（笑）


...


さて、どうやら太陽光に興味のある方がちょこちょこいらっしゃるようで


時々質問をされたりしますので


わたくしの経過を少々詳しく書いてみます。




パンフレットを見たのは


シャープ、パナソニック、東芝　の　３社。


なんとなく、国産メーカーのほうが信頼性が高いのかなー


と思った以外、特に理由はありません。


...


パナソニック




シャープ




東芝




どこも　トップクラス　みたいなことを書いているので


パッと見よくわかりません


...


わたくしは、できれば　１棟　に　１０kw　を載せたいと考えていて


もちろん屋根の大きさは限られますから


１枚あたりの出力が大きいパネルがいいんだろうなーと思いました。


で、細かく見ていくと


２０１３年６月頃で、各社の一番大きなもので


パナソニック　１枚　２４０w

シャープ　１枚　２４５w

東芝　１枚　２５０w


ということに。


...


パネルのサイズは

パナソニック
幅１５８０mm　奥行８１２mm　高さ３５mm

シャープ
幅１５５９mm　奥行７９８mm　高さ４６mm

東芝
幅１５５９mm　奥行７９８mm　高さ４６mm


...


シャープ　と　東芝　はサイズは一緒ですが


東芝のほうが出力が上回っているので


自分の目的には　東芝　が適しているのかなと。


１枚　２５０w　×　４０枚　＝　１０kw


ということになるので


１０kwを満たすには、これが一番いいなということになりました



つづく



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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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各自、スリッパを持参されたほうがよいかもしれません





こんばんは。岡山大家です。


今日も引き続き　太陽光　ネタで。


わたくしの場合はこのパネルを候補にした訳ですが




サイズが　幅１５５９mm　奥行７９８mm


果たして　２５０w　×　４０枚　を載せることができるのか


...



我が家の建物のサイズは


６０００mm　×　７０００mm　で


あとは　軒　が少々...


かなり営業マン泣かせだったようですが


結果的にはこのような形で




横４枚　×　１５５９mm　＝　６２３６mm

縦１０枚　×　７９８mm　＝　７９８０mm
　

軒　のおかげで　４０枚　載せることができましたー


ほんとギリギリでパンパンです




...


我が家の場合は、シンプルな長方形の片流れの屋根なので


載せ方も簡単でしたけど、複雑な形の屋根の場合でも


例えば、パナソニックからは


こんな感じのハーフサイズが出てたりするようなので




中途半端に余りそうなスペースに載せられるかもしれませんね。


...


１０kw以上載らなかったら載らなかったで


定額買取は１０年で余剰電力のみの買取にはなりますけど


補助金　の対象になるのでそれはそれで良いのかもしれません。


１０kw以上になると補助金はないので...



つづく



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

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８月２５日　１１時　から読者の　mtanaさん　の築古戸建て見学ツアーやります
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こんばんは。岡山大家です。


今日も引き続き　太陽光　ネタで。


パネルのことはわかったと。


じゃあ、実際毎月どれぐらい発電するのかってことで


お任せした　太陽Tさん　がシミュレーションを用意してくれました。




岡山市南部で１０kwの設備の場合

１月　774kw　29250円
２月　792kw　29938円
３月　1062kw　40151円
４月　1176kw　44460円
５月　1303kw　49257円
６月　1139kw　43037円
７月　1217kw　46010円
８月　1250kw　47242円
９月　984kw　37176円　
１０月　930kw　35139円
１１月　751kw　28395円
１２月　701kw　26509円

こんな感じらしいです。


１１月〜２月までは少々低いですけど


晴れの国　岡山　は全国的に優秀な方じゃないでしょうか


...


実際、我が家（西南西向き、結構西向き寄りです）では、８月の

一日中晴れた日で

１日　４８〜５０kw　　1814円〜1890円


まだ終日雨の日は経験していないですけど


大半が雨、時々曇りの日で

１日　１５〜１７kw　567円〜642円


ぐらいです。
　

建物の向きや、季節によっても大きく変わるでしょうが


晴れの日は、時給９００円で２時間働いたのと同じぐらいですから


奥さんをパートに出すよりは有益かな（笑）


その分好きなことができますもんね


...


シミュレーション上　年間で　12079kw　456,575円


12079kw　÷　365日　＝　33kw　ですね。


今の我が家の現状を見ても


１日平均　30〜35kw　ぐらいはやってくれそうな感じはしますけどね。


金額ベースなら　413,910〜482,895円　ですから


まぁ、少々悪くても　年間４０万円のライン　は維持できるのではないでしょうか。



つづく



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　　※最高値時 142,000円

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ご都合の合う方はご連絡ください


こんばんは。岡山大家です。


怒涛の夏休みが終わりですねー


一日中子供の相手っていうのも結構疲れました


贅沢な悩みですね


...


しかし、岡山市には珍しくずーっと降ってます。


そんな中でも一応発電できるもんなんですねー( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


ちなみに昨日は　６kw　２２６円...


...


ちょこちょこ太陽光のことを書いていますが


前回、ちょっと悪くても年間４０万円ぐらいは売電できるんじゃないかなーみたいことを書きました。


年間４０万円残るとして、


じゃあ導入費用はどうなんだ


って思う人もいるかと思うので


わたくしがもらった見積もりを公開します


これは、１０kw　導入の場合



３６０万円　です


...


こちらは　２０kw　導入の場合




７０３万円　で一度に多く設置したほうがスケールメリットが出ますね


１kwあたり　３５〜３６万円ってところですけど


数年前はもっと高かったのかもしれません。


わたくしは、結果、東芝のパネルに限定された訳ですけども


海外メーカーなんかだったら更に安くできるのかもしれませんねー


...


１０kw設備で最低ライン年間４０万円売電できれば


９年以内には回収できそうです


表面利回りで言うと、１１％程です。


築古アパートの表面１１％よりは　出費が少ない　でしょうから


実質利回りもそんなに変わらないでしょう。



アパートみたいに退去もありませんから


入居率１００％みたいなもんです（笑）


４０万円の売上が概ね計算できるっていうのはありがたいですねー




ただ、不動産みたいに資産価値がある訳ではないですし


売却益が出る可能性は全くないでしょうから


撤退の場合は処分費用だけがかかりますね。


何年後の処分になるかはわかりませんが...



機械がどこまでもつか


きちんと買取制度が維持されるのか



不安要素もありますが


９年凌いでくれればなんとかなりますね。



つづく



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９月１３日（金）、１４（土）の午前中に新築ペット物件（読者の方の物件）の内見会に行きます。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
Sさん
しょーですさん（土曜日）
ポリックさん（土曜日）
シンさん（土曜日）
わたくし



９月２１日（土）の１０時半から　いいてんきさんのアパート　の内見会をやります。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
いいてんきさん
わたくし





こんばんは。岡山大家です。


先日ついに、太陽光の検針にこられましたー


やっときてくれたので、検針時点での売電金額が振込まれることになります


設置が　７月２７日　で　検針が　９月６日　ですので　１ヶ月ちょっとの期間ですが


１３９０kw　５４５４２円　の売上です




もう一棟のほうが


１３５３kw　５１１４３円　でした。


こっちのほうが少し影ができるので仕方ないですね



これが、１０月１５日　に入金されます



１０月１５日...　ちょっと長いなー



すでに、初回は　８月１０日　に払っていて


９月１０日　に　２回目が引き落としになり


１０月１０日　の　３回目の　支払いのあとに


ようやく　初入金　ってことになります



どうせ払うものなんですけど、３回の支払いで手元資金が減るのも面白くないなー


２０万円以上になりますからねー



１１月１０日の支払いから、ようやく相殺でいけそうです


太陽がある限り必ず売上が立つのがありがたいですねー




つづく



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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

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いいてんきさん
みーこさん
かこさん
大黒天人さん
mtanaさん
わたくし




おはようございます。岡山大家です。


岡山で太陽光のセミナーがあります。



空室対策でお話になる　柿木さん　という方


何を隠そう、もはや伝説となりつつある


読者のあつさんの１号物件

2013年03月26日　ブロック塀の破壊


の際にお世話になった


あの　隠密さん　でございます

2013年02月21日　隠密さん登場


２１日（土）は１０時半から、いいてんきさんの物件見学会なので


昼食後突撃したいと思います


ご都合の合う方は一緒にいかがですかー


定員が３０名のようなので


興味のある方は　こちら　からエントリーしておいてくださいね



おしまい


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