岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。



市場価格の半値以下、固定資産評価額をも大幅に下回る

約50坪を　500万　という低価格で買うためには

一つ条件がありました。



この土地は「建築条件付き」だったんです。

必ず、Ｓハウスで建築することが条件でした。

Ｓハウスはアパートメーカーですから、

麒麟さんのおっしゃるような、

2階建てで　1階1ＬＤＫ、2階2ＬＤＫ　の提案を最初にされました。


それは、土地500万、建物1800万　　計2300万円　ほどのものでした。


1階が　6.2〜6.4万　程度で　Ｐ1台込
2階が　7.0〜7.2万　程度で　Ｐ2台込

ＭＡＸ 13.6万 ÷　2300万　＝　表面利回り6％

ぐらいの感じですかね。

...



わたくし、出口重視なんですね。

なので、集合住宅にはあまり興味がありません。

基本的に　戸建　か　平屋　が狙いです。



・集合住宅に比べて売りやすい
　⇒相手が一般の人なので買い手が多い

・圧倒的に供給量が少ない
　⇒競争に巻き込まれにくい

・一度入ったら入居期間が長い
　⇒リフォーム回数が減る。再募集時の報奨金が不要。

・庭先などは自分で管理してくれる
　⇒大家として楽チン


などなど。



わたくし、その中でも、特に平屋に注視しています。



築30年以上の平屋を、

平気で5万程度で借りていく人がたくさんいます。

逆に言うと、5万程度しか出せない層が多いということかなと。


基本的に、安くて広めのものを求めますし、

アパートの騒音問題を嫌がる人も多いですからね。



アパートでＰ込5万というと　2ＤＫ　が主流になりますが、

平屋でＰ込5万というと　3ＤＫ　が主流ですので、

供給の少なさも手伝って、条件がマッチしやすいんですね。



2階建てに比べて、リフォームする面積が少ないのも魅力です。

リフォーム箇所をうまく絞れればよいですが、

2階建ては意外と金額がかさみます。




基本的に　平屋志向　なんですね。



もうしばらく続きます。



つづく



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