岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。



市場価格の半値以下、固定資産評価額をも大幅に下回る

約50坪を　500万　という低価格で買うためには

一つ条件がありました。



この土地は「建築条件付き」だったんです。

必ず、Ｓハウスで建築することが条件でした。

Ｓハウスはアパートメーカーですから、

麒麟さんのおっしゃるような、

2階建てで　1階1ＬＤＫ、2階2ＬＤＫ　の提案を最初にされました。


それは、土地500万、建物1800万　　計2300万円　ほどのものでした。


1階が　6.2〜6.4万　程度で　Ｐ1台込
2階が　7.0〜7.2万　程度で　Ｐ2台込

ＭＡＸ 13.6万 ÷　2300万　＝　表面利回り6％

ぐらいの感じですかね。

...



わたくし、出口重視なんですね。

なので、集合住宅にはあまり興味がありません。

基本的に　戸建　か　平屋　が狙いです。



・集合住宅に比べて売りやすい
　⇒相手が一般の人なので買い手が多い

・圧倒的に供給量が少ない
　⇒競争に巻き込まれにくい

・一度入ったら入居期間が長い
　⇒リフォーム回数が減る。再募集時の報奨金が不要。

・庭先などは自分で管理してくれる
　⇒大家として楽チン


などなど。



わたくし、その中でも、特に平屋に注視しています。



築30年以上の平屋を、

平気で5万程度で借りていく人がたくさんいます。

逆に言うと、5万程度しか出せない層が多いということかなと。


基本的に、安くて広めのものを求めますし、

アパートの騒音問題を嫌がる人も多いですからね。



アパートでＰ込5万というと　2ＤＫ　が主流になりますが、

平屋でＰ込5万というと　3ＤＫ　が主流ですので、

供給の少なさも手伝って、条件がマッチしやすいんですね。



2階建てに比べて、リフォームする面積が少ないのも魅力です。

リフォーム箇所をうまく絞れればよいですが、

2階建ては意外と金額がかさみます。




基本的に　平屋志向　なんですね。



もうしばらく続きます。



つづく



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今日は、昨日の続きです。

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ところで、土地に対してパンパンに建てられるかというとそうではなくて、

建物を建てられる範囲は　法律で制限　されます。


「建蔽率（けんぺいりつ）」　　と

「容積率」　

によってです。

どちらも割合ですので　％　で示されます。



住宅地では、日照の問題や火災の類焼の問題などから、

建物間にある程度余裕のある街づくりを進めます。


そこで「建蔽率」が登場です。

例えば　その土地が100�uで　建蔽率　60％　なら、

建てられる1フロアの面積は　60�u以内　ということになります。


さらに「容積率」が絡んできます。

この例で、容積率　200％　ならば、土地100�uの200％

つまり　200�u　までの床面積ならＯＫということです。

1フロアあたりの建てられる面積は　60�u　ですから　60�u×3階建て＝180�u　は大丈夫と。


他にもいろいろ規制があるので、それほど単純ではないですが、概ねこういうことです。

参考ＵＲＬ　
http://myhome.nifty.com/kiso/kouza/60.jsp



で、せっかく手に入れた土地ですから、

ふつうは　「建蔽率」「容積率」をフルに活用しようとします。

すると、一般的に2階建てになりますね。


そりゃ、2階も作ることができる空間があるなら使わないともったいないですもんね

使える空間は無駄なく使いたいですよ



それに、平屋単体を作るよりも2階建ての方が割安です。

アイスクリームも1段よりも2段のほうが割安でしょ(笑)

コーンがいらないし、手間も省けますもんね。



2階建てにしたら家賃が2軒分入りますよ〜

一つ空いても、もう一つがあるからリスクも分散できますよ〜



そんな感じで、必然的に2階建てのプランニングが多くなりますわね。




2階建ての戸建というプランも可能ですが、

もう少し西なら　津島小学校、京山中学校　の黄金エリアなのに

ここは　御野小学校、岡北中学校区　なんですね


本格的な戸建なら、家賃12万程度は狙えると思うのですが、

ターゲットはバリバリのファミリーオンリーになってしまいます。


すると学区のパンチが弱いんですね〜




ですから、わたくし

あえて「容積率」で損して、他で利益を取りに行ったんです


これには賛否両論あろうかと思いますが



詳しくはまた明日。



つづく



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実は、「建築条件」　以外にも安い理由がありました。

土地の形状や地主心理も関係したんです。


元々はこんな形でした。

へたくそな絵ですみません




全体で約100坪です。

平坦地で、北側は3ｍぐらいの擁壁になっています。


すぐ近くの土地が　坪25万円　で売れましたから

この一団の形ならほぼ同じように売れたのではないかと思います



ですが、役所の昔の図面では

土地のほぼ真ん中に農道（市道）が通っていたそうです。


概ねこんな感じ




ですが、今は擁壁になっているので、上り下りはできません。


現況は擁壁に沿って上り下りするようになっています。

こんな感じ。





この擁壁沿いの農道の記録は残っていませんし、

当事者たちはすでに亡くなっています


なので、農道に関係する方たちで、約2年も揉めたそうです


結局、農道を通してほぼ半分に分けることになり、

変形地が2つできました。


地主さんは他にも多く所有なさっているので、

面倒なので早く手放したい思いも強かったそうです。


Ｓハウスも解決に携わったので　「建築条件付」　になったのでしょう。



わたくし、元々、平屋志向　ですが、

この　「建築条件付」　がさらに後押ししました。



といいますのが、基本的に、メーカーは建築費が高いです。

利益率は20％程度でしょうか。


新築は思いっきり利益が乗っているので

中古を買った方が良いといった書籍もよく見かけますね。



そこを極力抑える必要がありました。

協力会社の社員ということで、まず　5％　は引いてくれました。



今回、本当に欲しいのはその土地なので、

わざわざでかい物を作って、メーカーを儲けさせる必要はありません。


2階建てで　1700万〜1800万　よりも

平屋で　1100万〜1200万　のほうが

メーカーは面白くないでしょう。


そこからはコストダウンの戦いが始まりました。

極力小さく、極力シンプルに。



あとは、この辺りは地盤もしっかりしているのですが、

さすがに2階建てだと、若干地盤補強が必要でした。

が、平屋の場合は基礎工事だけで、補強の必要がなかったんです。


重心が低くて軽いんですね。


土地は固定資産評価を大幅に下回るお買い得状態なので、

極力建物の利幅を抑えたかったんですね。



つづく



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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。

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そんな感じでいろいろ書きましたが、

まとめると


・元々、平屋志向が強い

　⇒集合住宅に比べて売りやすい。
　⇒供給量が少なく、競争に巻き込まれにくい。
　⇒入居期間が長く、リフォーム回数が少なくて済む。
　⇒管理することが少なく、大家としては楽チン。



・初期投資を低くしたかった

　⇒土地が欲しかったので、建物を安く仕上げたかった。



・建築会社の利幅を抑えたかった
　
　⇒大手メーカーは建築費が高いので



・地盤改良が不要

　⇒地盤が固い地域だと知っていた。



・容積率を損してでも長期的な競争力を選んだ
　
　⇒アパートや戸建と差別化を図りたかった。



・駐車場を3台分確保して差別化を図りたかった

　⇒駐車場が3台取れる賃貸物件はほとんどない。



・将来、2階建ての戸建賃貸が市場に増えると予測した
　
　⇒ミサワや工務店レベルで戸建賃貸が増加傾向。



・家賃12万程度で、転勤族ファミリーを掴める学区ではなかった。
　
　⇒家賃12万は地元の人は借りない。
　⇒岡北学区では転勤族にアピールしにくい。


といったところです。


こんな考えが正しいかどうかはわかりませんが、

零細家主なんで、競争に巻き込まれたくないんです


建物の内部でも差別化を図ったので、

コストカットの面などと合わせてまた書きますね。



明日は、2月23日　リフォーム部屋を見てきました。4　で、

ダイさん、麒麟さんから　物件1号売却について話が出たので、

私の考えを書いてみたいと思います。



おしまい



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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日の予告通り、ダイさん、麒麟さんから　いただいた

物件1号売却について書いてみたいと思います。


現在までの、物件１号の、家賃と修繕費の関係が

こんな感じです。



賃料は

１年目　13.7万
２〜５年目　14.2万
６年目　13.7万

で、

新築で買ったので、修繕費がほとんど発生していません。


で、今後はこんなイメージで考えています。




賃料は

13万　⇒　12万　と少しずつ下がり

8〜9万ぐらいで下げどまるかな〜

って感じです

修繕費は、退去の度に20万前後は覚悟しないとダメでしょう


ほとんどの物件がそうなんですけど、

新しいうちは

・家賃が高く取れる
・退去しても早めに次が決まる
・全体的に新しいので、再募集時の修繕費が少なくて済む



古くなると

・家賃が下がる
・空室期間が長くなってくる
・不動産業者への報奨金が必須になる
・修繕や設備の更新で費用が発生する

ってことになります


なので、

旨みのあるところはこっちで取って

残りカスは他人に渡そう

という作戦です


買う前に考えていたことは、

・10年を過ぎると賃貸の旨みが薄れてくる
　⇒家賃下落、空室長期化、修繕費発生

・10年以下なら、中古市場では新しい部類
　⇒このタイミングならまだ売りやすい。古くなると売れにくい。

・当時の最新設備が見劣りしてくる
　⇒10年程度で室内設備の故障リスクが上がってくる。
　　（エアコン、給湯器、換気扇、浴室乾燥機、ウォシュレットなどなど...）

・敷地内駐車場の再抽選がある
　⇒ここは10年後に再抽選で、再度確保できるかが不透明。
　　駐車場がないと募集に悪影響が出ることも...

・このあたりから大規模修繕が増える
　⇒修繕積立金で足りない分の負担の可能性が...

・修繕積立金は徐々に上がっていく
　⇒６年目で最初の値上がりがありました。

・林原が開発されないかな〜
　⇒イオンの進出はラッキーです


ってとこですね。



分譲マンションの特性を考えたら

長期保有には向かないことがわかりやすいと思うので、

明日簡単に書いてみます



つづく



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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。


分譲マンションというのは、

朽ち果てたときに土地が残りませんので、長期保有には不向きだと思うんですね。
（当然、持分はありますけど...）



土地の価値が少なく、建物の価値が多くを占めているため

全体の価値が大きく目減りするんです。



ちなみに、物件1号の固定資産評価額は

建物　513万　に対し　土地は　139万　で、

割合は　建物８　土地２　です。


1730万の築6年でこれです。

立地や眺望などの、建物以外の価値が大きく繁栄されていて

物件自体の資産価値が低い

資産としての魅力が小さいんですね

だから、付加価値がないと売却価格が大変なことになります



この割合がそのまま市場価格に連動するわけではないですし、

立地やニーズの関係もありますが、

基本的には建物割合が大きくて、それが年月とともに減少するイメージです。
（土地は大きく変動しないとして）


７：２...６：２...５：２...４：２...３：２...２：２...

建物８　がどんどん減っていくんですね




物件2号の固定資産評価額は

建物　433万　に対し　土地は　781万　です。

割合は　建物3.5　土地6.5　です。


建物3.5は減りますが、土地6.5は安定しています。



分譲マンションは、最終的に　10の価値が　3とか2　になって

売りにくくなるわ、担保にも使えないわ...


土地付きは　10の価値が　8とか7なので

安定した価格で売れますし、いずれは担保で使えます。


なので、


分譲マンションは

価値のあるうちに

高い家賃を取って

あまり引っ張らずに売り抜けるのがよろしいかと





明日は、2月25日　分譲マンションってバンバン売れるのか？2　

で、麒麟さんから頂いたコメントから　津高あたりの考察をしてみます



おしまい



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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、2月25日　分譲マンションってバンバン売れるのか？2

でいただいた、麒麟さんのご質問にお答えしたいと思います。


「津高方面に幾らかマンションがありますが昔からなんでかな？と思っていました（大元などと違い津高方面＝田舎ってイメージが強かったのです）
最近は建設されていないように思えますが人気エリアの伊島や津島に比較的近いからですかね？」

というご質問です。



当時、私は不動産業界にいなかったので、

ほとんど推測です。

トンチンカンだったらすみません


津高あたりにいくつか分譲マンションが建っていますが、

・グランドムール津高
・ライオンズマンション津高
・サーパス津高
・サーパス津高台通り一番館
・サーパス津高台通り二番館
・サーパス津高台通り三番館

ってとこでしょうか。
（他にもあったらすみません）


築年数を見ると

・グランドムール津高　⇒　91年
・ライオンズマンション津高　⇒　91年
・サーパス津高　⇒　94年

・サーパス津高台通り一番館　⇒　98年
・サーパス津高台通り二番館　⇒　00年
・サーパス津高台通り三番館　⇒　02年

でした。


建ち始めたのが約20年前です。


当時、津高辺りで何があったかというと...


93年に岡山インターが完成していました。



なので、初期の物件は、

バブルに乗っかって、インター周辺の発展を睨んだ建築ではないかと...


実際は見込みが外れて、

バブルが弾けたけども、計画が中断できなかったということもあるかもしれません




その後の、サーパス津高台通り1.2.3番館の頃は

・中心地にまとまった空き地がなかった
　⇒Ｈ14年頃から中心地に建ちだした。

・バブル崩壊で土地が下がった
　⇒郊外ほど値下がりが顕著

・郊外型の商業施設の建築が進んだ
　⇒スーパーやドラッグストアが数件建った


といった感じで郊外に流れてきたんじゃないでしょうか？



当時津高の辺りでは、積水のアパートも集中して建ちましたから、

商業施設の建築に絡む発展を見込んだ動きだったよう想像します。



津島小・京山中は、津島笹が瀬・津島京町までですし、

上記の理由から、伊島・津島エリアに近いというのはあまり関係ないように思いますね。


まぁいずれにしても、

投資としてはあまり進出しないほうがよろしいかと思います



こんな感じでいかがでしょう



おしまい



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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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今日は、以前ダイさんにご質問頂いた　サブリース　について書きます。




不動産賃貸業の大きなリスクのひとつは

入居者がいないことです

要するに、家賃が入ってきませんわね


そりゃもう大変ですよ

それで破産したりするわけですからね〜



で、それをカバーしようというものが

サブリースというものです。

「家賃保証」　とか　「借り上げ」　とかいいますね。



通常のお金の流れは、

入居者（払う）　⇒　（もらう）大家

ですが、

サブリースの場合は、

入居者（払う）　⇒　（もらう）家賃保証会社（払う）　⇒　（もらう）大家

ということになります。


家賃保証の会社は、不動産会社や管理会社になることが多いですね。


なので、空室の場合でも

空室（家賃がない）　⇒　（もらえない）家賃保証会社（払う）　⇒　（もらう）大家


家賃保証の会社が払いますから

大家さん！安心でっせ！

みたいな。



ですが、リスクを引き受ける家賃保証会社も、

もらった家賃をそのままパスしてたのではリスクだけが残るので、

家賃5万のケースなら

入居者（5万払う）　⇒　（5万もらう）家賃保証会社（4万払う）　⇒　（4万もらう）大家

という形で、何％かを中間で抜きます。


一般的に

新築　90％保証

中古　80％保証

が多いと思います。


期間は10年保証が多くて、

35年保証をやってる会社もあります。



主に新築の場合は、全戸サブリースする　一括借り上げ

中古なら　その時の空室のみを借上げする　部分借上げ
（中古でも一括借上げもあります）

があります。



空室リスクを回避できるということで、

小さな管理会社や不動産会社でなく、

ある程度信用力のある会社のサブリースであれば、

物件購入の銀行融資の際には有利に働きます。


サブリースがついていないと融資できない場合もあります。



大手メーカーの新築時には大概サブリースがついています。

大東建託、積水、ダイワ、ミサワ、レオパレスなど...


メーカーも建築がないと会社が儲かりませんから、

サブリースをつけたり、提携銀行にプッシュしてくれたりします。


なので、自分で金融機関を回るよりも、

メーカーにお任せした方がよい結果が得られる場合もありますね。



ということで、

サブリースは、大家さんにとってお得なシステムです




と思いきや...



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日のつづきです。

一見、サブリースがあれば安心に見えますが...

きっちり落とし穴が隠されています。




・あくまでも　家賃保証　なので、共益費や駐車場には及ばない。

例えば、

○家賃5万
×共益費3000円
×駐車場5000円
×ネット3000円
×水道代2000円

合計　63000円

の場合で　80％保証なら

家賃5万に対しての　4万円　のみが対象
（保証割合は63％）

これで満足ですか





・家賃の80％とか90％というのは　回収家賃に対しての割合


回収家賃が対象なので、家賃延滞分には反映されない。


家賃5万円　10戸　80％保証　の場合

満室時　総家賃　50万　なので　保証家賃は　40万　ですが、


2世帯延滞なら　2世帯分引いた　32万　が保証家賃です。


空室期間の保証で、延滞家賃の保証ではないんですね

基本的に、家賃回収や督促の義務はないので、

延滞の解消がいつになるかは別問題です


督促は大変ですよ〜





・免責期間がある


サブリース契約を結んでも、すぐに入居が付くわけではないので、

家賃保証会社が、1〜3ヵ月程度免責期間を取ります。


4月1日　サブリース契約開始
...
...
...
7月1日　保証家賃支払い開始


となります。


なので、その間は保証家賃が入らない

共益費や駐車場代は入りますけど...


ちなみに、この期間に入居がついた場合の家賃収入は

家賃保証会社の利益です


初回募集時の免責期間　以外にも

退去の度に免責期間を設けることもあります


そんなんやったら免責期間だらけになるかも





・礼金は？

礼金は家賃保証会社に持っていかれます





・敷金は？

敷金も家賃保証会社の預かりです。

お金に困っているオーナーは、敷金を使い込んだりしますが、

この場合は無理です。


結構まとまった額になるので、運用する人もいますけど、

当然無理です。




サブリースをお願いしたくなってきましたか



次回、もう少し追い打ちをかけましょうか(笑)




つづく



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日のつづきです。

最初からならこちら


落とし穴満載のサブリース...


新築の家賃保証は　90％　ですけど、

場所・間取り・賃料に間違いがなければ

な〜んもせんでも、どこの不動産屋でも簡単に満室にできます


新しいうちが、一番客付力や収益力が高いのに

わざわざ10％捨てることはないと思いません


新築のサブリースを獲得した相手は万々歳ですよ


すぐ客付できて、免責期間の家賃は儲かるし、

退去もなかなかないし、

数年は楽勝でしょう




なので、

入居が難しそうな物件にサブリースをつけるべきだと思いますが、

そんな物件にサブリースはつけてはくれないんですよ


客付できなかったら自分らが損するんですから

そりゃ拒否しますわね



要は、家賃保証会社が勝算のある物件にしかサブリースはしないんです。

家賃保証会社に勝算があるなら、自分で運営しても勝てますよ




メーカーが新築を建てさせたいときは、

少々の悪条件でもサブリースを受けることがあります。


建築で儲けたいからですね。


あとは、後発の不動産会社が、

自社が専属で斡旋できる物件を増やす時ですね。


実は、少々難しそうな案件をサブリースしても、逃げ道があるんです




サブリースには「保証期間」というものが設定されます。

10年保証が多くて、35年保証もあります。


ですが、その間ずっと同じ家賃で保証してくれるわけではありません。



通常は、数年ごと（2年が多いかな）の見直しがあります。

経済状況や周辺相場の激変などで、家賃が大幅に下落した場合などに備えての保険みたいなもんです。


これが曲者で、


まずは、最初は　家賃5万　の　90％保証　4.5万　という

好条件で建築させます。



数年後に　契約家賃が　4万円に下落したら　いわゆる逆ザヤ　で、

毎月5000円ずつ持ち出しになりますから、当然見直しを迫ると。


基本的には穏便に交渉しますが、

要は、最終的に見直しに応じてくれないなら、サブリース自体を解約するよってことですよ。



もちろん約束がそのまま継続されるケースもありまけど、好立地物件の一握りでしょう。


長期保証　や　90％保証　なんて　建てさせるための方便です

融資が有利になるメリットはありますけどね。



保証があるから大丈夫だよ〜って入りやすく見せてるだけですね。



建てさせるときは都合の良いことしか言わんとです〓



これで建てたらどうなるかは

また明日。



つづく



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