岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。

最初からならこちら



実は、「建築条件」　以外にも安い理由がありました。

土地の形状や地主心理も関係したんです。


元々はこんな形でした。

へたくそな絵ですみません




全体で約100坪です。

平坦地で、北側は3ｍぐらいの擁壁になっています。


すぐ近くの土地が　坪25万円　で売れましたから

この一団の形ならほぼ同じように売れたのではないかと思います



ですが、役所の昔の図面では

土地のほぼ真ん中に農道（市道）が通っていたそうです。


概ねこんな感じ




ですが、今は擁壁になっているので、上り下りはできません。


現況は擁壁に沿って上り下りするようになっています。

こんな感じ。





この擁壁沿いの農道の記録は残っていませんし、

当事者たちはすでに亡くなっています


なので、農道に関係する方たちで、約2年も揉めたそうです


結局、農道を通してほぼ半分に分けることになり、

変形地が2つできました。


地主さんは他にも多く所有なさっているので、

面倒なので早く手放したい思いも強かったそうです。


Ｓハウスも解決に携わったので　「建築条件付」　になったのでしょう。



わたくし、元々、平屋志向　ですが、

この　「建築条件付」　がさらに後押ししました。



といいますのが、基本的に、メーカーは建築費が高いです。

利益率は20％程度でしょうか。


新築は思いっきり利益が乗っているので

中古を買った方が良いといった書籍もよく見かけますね。



そこを極力抑える必要がありました。

協力会社の社員ということで、まず　5％　は引いてくれました。



今回、本当に欲しいのはその土地なので、

わざわざでかい物を作って、メーカーを儲けさせる必要はありません。


2階建てで　1700万〜1800万　よりも

平屋で　1100万〜1200万　のほうが

メーカーは面白くないでしょう。


そこからはコストダウンの戦いが始まりました。

極力小さく、極力シンプルに。



あとは、この辺りは地盤もしっかりしているのですが、

さすがに2階建てだと、若干地盤補強が必要でした。

が、平屋の場合は基礎工事だけで、補強の必要がなかったんです。


重心が低くて軽いんですね。


土地は固定資産評価を大幅に下回るお買い得状態なので、

極力建物の利幅を抑えたかったんですね。



つづく



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