岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです

　

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こんばんは。岡山大家です。


先日、南方面は芳泉学区が人気というお話をしました。

近年、バイパス沿いに分譲マンションが建ったりしてますけど、

学区を気にする方々に合うような物件はかなり不足しています


中古物件が頻繁に出てくるイメージもないので、優良物件を掴めたらチャンスです


気を付けるポイントは、バイパス近くのホテル街ですね。

そのあたりは避けたほうが無難です。



バイパス南で30号線より東に、うまいこと物件がなくても

・学区を気にしない家庭
・お子さんがそれなりの年齢に達している家庭
・新婚（同棲）家庭

などをターゲットにする場合は

それほど気にすることはないと思います。



2号線バイパス・30号線沿いには、商業施設や病院もそろっているので

車があれば便利なエリアですもんね。



学区を気にしない方たちは、比較的バイパスよりも北を好むので

駐車場が2台確保できるなら、新保、青江、豊成あたりの物件で

普通に勝負できます


そこそこの家賃も取れて値崩れもしにくいです

売買価格も安くはありませんが...





バイパスの南で30号線の西の

万倍、当新田　あたりだと家賃が下がります



それに合わせて客層が変わってくるんです。


バイパスの北だと希望家賃で物件がないので、

家賃を抑えると、しかたなく南に降るイメージです。



このあたりは、怖い人たちの家があったりするので、

世間一般的にはあまり好まれませんが、

中古物件は比較的安く売られているので、

物件は買いやすいと思います。


ターゲットに合った物件を作れれば、

それなりに運営できるとは思いますが...



つづく



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