岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。


先日、ダイさんからご質問をいただきました。


今の日本は少子高齢化社会まっしぐらですが、そうなると高齢者が住んでいる築40〜50年の一戸建てが、この先、主を失って空家に成ると僕は勝手に予想しているのですが、意外に郊外の田んぼだった所が造成されると直ぐに一戸建ての新築がこの不景気に景気良く建っていますね。
ならば余計に先ほどの高齢者の方々の家は若い世代に引き継がれずに空家まっしぐらに思えるのですが岡山大家さんはいかがおかんがえでしょうか？

岡山大家さんのお店に相談に来られる年配の方などはおられないのでしょうか？

それとも僕の思い過しで上手いこと空家にならずにまわっているのでしょうか？
古くなったら解体してそこがまた新しい造成地になるとか、、、
とっても気になります。



う〜ん、確かに少子高齢化社会まっしぐらですね〜



わたしが思いますに、

日本人は建ててから壊すまでのスパンが短いですから

どんどん壊していくんじゃないでしょうか

空家になれば、維持するよりも更地にして売ったほうが

簡単ですし...


築40〜50年の物件を数百万かけてリノベーションする人もいるでしょうけど、

ほとんどは壊されると思いますよ



一般的に多くの方々は新しい建物・設備を好みますし、

低金利　や　土地価格の下落　で

マイホームが増える環境ではありますから

古い建物に住む人が増えそうな気はしないですね〜


なので、

空室が増える　ではなく、壊す・更地　か　放置される　と思います。


ならば、賃貸市場の、普通に貸せるレベルの物件であれば影響ないんじゃないでしょうか。





で、年配の方もたまにお越しになりますけど、

賃貸物件のオーナーはほとんど受け付けてくれません。

理由は、「死」　という問題がでてくるからです


自然死でも事故死でも、自分の物件内でお亡くなりになられるととても困ります。

いつ死ぬかなんてわからないですけど、高齢者＝寿命が...　という考えがどうしても浮かびますので、

大家としてはリスクは回避しておきたいと...


必然的に、市営・県営住宅や老人ホームなどが受け入れ先になりますから、

こういう側面からも、一般の賃貸住宅には影響はないと思います。



最近は、高齢者専用賃貸住宅が増えてきています。

これからもさらに増えていくのではないでしょうか



高齢者の増加　や　古い建物の空家の増加　の　高齢化に関することは

我々のターゲットとは関係ないと思いますが、



問題は　少子化　ですね。



人口の減少に加え、持ち家率のUPは　一般賃貸市場に影響を与えるでしょうね

ターゲットになる年齢層がどんどん減っていくのは大問題



でも、賃貸に住む人がゼロになることは有り得ないので、

それらに耐えられる物件を持っていれば大丈夫なわけですよ。


万一があれば、市場から離脱すればいいだけですから


物件探しの重要性が大きいですね



巨額の債務

税収不足

労働者人口の減少

高齢化

企業の海外流出

円高

...


どうやって回復させるんでしょう？


賃貸住宅に住む人は、日本人以外が多くなるかもしれませんね。



おしまい



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