岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日のつづきです。

一見、サブリースがあれば安心に見えますが...

きっちり落とし穴が隠されています。




・あくまでも　家賃保証　なので、共益費や駐車場には及ばない。

例えば、

○家賃5万
×共益費3000円
×駐車場5000円
×ネット3000円
×水道代2000円

合計　63000円

の場合で　80％保証なら

家賃5万に対しての　4万円　のみが対象
（保証割合は63％）

これで満足ですか





・家賃の80％とか90％というのは　回収家賃に対しての割合


回収家賃が対象なので、家賃延滞分には反映されない。


家賃5万円　10戸　80％保証　の場合

満室時　総家賃　50万　なので　保証家賃は　40万　ですが、


2世帯延滞なら　2世帯分引いた　32万　が保証家賃です。


空室期間の保証で、延滞家賃の保証ではないんですね

基本的に、家賃回収や督促の義務はないので、

延滞の解消がいつになるかは別問題です


督促は大変ですよ〜





・免責期間がある


サブリース契約を結んでも、すぐに入居が付くわけではないので、

家賃保証会社が、1〜3ヵ月程度免責期間を取ります。


4月1日　サブリース契約開始
...
...
...
7月1日　保証家賃支払い開始


となります。


なので、その間は保証家賃が入らない

共益費や駐車場代は入りますけど...


ちなみに、この期間に入居がついた場合の家賃収入は

家賃保証会社の利益です


初回募集時の免責期間　以外にも

退去の度に免責期間を設けることもあります


そんなんやったら免責期間だらけになるかも





・礼金は？

礼金は家賃保証会社に持っていかれます





・敷金は？

敷金も家賃保証会社の預かりです。

お金に困っているオーナーは、敷金を使い込んだりしますが、

この場合は無理です。


結構まとまった額になるので、運用する人もいますけど、

当然無理です。




サブリースをお願いしたくなってきましたか



次回、もう少し追い打ちをかけましょうか(笑)




つづく



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