岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。

最初からならこちら



そんな感じでいろいろ書きましたが、

まとめると


・元々、平屋志向が強い

　⇒集合住宅に比べて売りやすい。
　⇒供給量が少なく、競争に巻き込まれにくい。
　⇒入居期間が長く、リフォーム回数が少なくて済む。
　⇒管理することが少なく、大家としては楽チン。



・初期投資を低くしたかった

　⇒土地が欲しかったので、建物を安く仕上げたかった。



・建築会社の利幅を抑えたかった
　
　⇒大手メーカーは建築費が高いので



・地盤改良が不要

　⇒地盤が固い地域だと知っていた。



・容積率を損してでも長期的な競争力を選んだ
　
　⇒アパートや戸建と差別化を図りたかった。



・駐車場を3台分確保して差別化を図りたかった

　⇒駐車場が3台取れる賃貸物件はほとんどない。



・将来、2階建ての戸建賃貸が市場に増えると予測した
　
　⇒ミサワや工務店レベルで戸建賃貸が増加傾向。



・家賃12万程度で、転勤族ファミリーを掴める学区ではなかった。
　
　⇒家賃12万は地元の人は借りない。
　⇒岡北学区では転勤族にアピールしにくい。


といったところです。


こんな考えが正しいかどうかはわかりませんが、

零細家主なんで、競争に巻き込まれたくないんです


建物の内部でも差別化を図ったので、

コストカットの面などと合わせてまた書きますね。



明日は、2月23日　リフォーム部屋を見てきました。4　で、

ダイさん、麒麟さんから　物件1号売却について話が出たので、

私の考えを書いてみたいと思います。



おしまい



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