岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

わたくし、仕事柄ちょこちょこ賃貸物件を見に行くので、

世の中の新築物件やリフォーム物件の写真を紹介していこうと思いまして。

岡山大家の賃貸物件探訪　というブログで、

見てきた物件を紹介しますので、

大家業に活かしてもらえたらうれしいです




さて、今日は昨日のつづきです。

最初からならこちら



サブリースをつけて建てさせる会社の一例です。


サブリースをつけると、利回りが低下するので、

限られたスペースに小さな部屋をたくさんつくることで

利回りを良く見せようとします


30�u　12戸
1階　6戸　180�u
2階　6戸　180�u

12戸×5.5万＝66万

よりも

20�u　18戸
1階　9戸　180�u
2階　9戸　180�u

18戸×4万＝72万

のほうが収入は多いですよね。


さすがに20�u程度は狭すぎるので、

・ロフト付き
・家具家電付
・ネット無料
・敷金なし
・保証人なし
・フリーレント

などを謳って、極力建物以外で魅力を出します。

で

18戸×4.5万＝81万　とか　18戸×5万＝90万

といった賃料を見せます。


そこからサブリース分を引いても、一見儲かりそう内容なんですね。


じゃあやってみようということで、建てました


新しいうちはそれなりにうまくいくんです。


入居もそれなりにあるでしょうし、

空室があっても家賃保証会社が大丈夫な仕組みにしてあるからです。


実は、建築費にサブリース補填分も乗っかってるんですね


スカスカの建物のくせに建築費が高い理由はここにあります


いずれ行き詰まることは折り込み済なんです〓



建築屋は建て続けないと会社が回りません。

一棟建てたら、その周辺の地主さんを芋づる式に料理していきます。

「Aさんとこが建てたのがすぐ満室でうまくいっとるらしいで」
「ほな、うちもよってみようか」

みたいな感じもあるかもしれません。


当時新築の、アパートAの周りには

10年も経てば同じ会社のアパートがB、C、D、E...　と複数建っています。


アパートGができるころには、アパートAは築15年。

何度か家賃改訂をしましたが、もう入居もサブリースの維持も厳しいです


逆ざやを抱え続けるわけにはいきませんから

、相当厳しい家賃改訂の条件を提示し

半ば無理やり解約に持っていきます〓


こうなるとほんと悲惨です


サブリース契約というのは

入居者　⇔　家賃保証会社　　と　　家賃保証会社　⇔　大家

という二つの契約で成り立っています。


大家から借りた家賃保証会社が、入居者に転貸（又貸し）している状態です。

なので、

大家との契約が切れると、入居者との契約もなくなります


じゃあ、入居者　⇔　大家　で直接契約すればいいじゃないか

と思うでしょうが、そう簡単にはいきません。


家賃保証会社は

築15年のアパートAに住んでいる人達に

「引越し費用はなし。家賃はアパートAと同等で、すぐ近くの築8年のアパートDかEに引っ越しませんか？」

と持ちかけます。

すぐ近くで、家賃は同等でグレードUP、引越し費用はなし

なら大概の人は引っ越しますよ



すると、そろそろ入居がやばくなってきた

築10年前後のアパートD、Eの入居率は上がり、

築15年のほぼ全空きのアパートAが残されると...



無知な大家　の　全空き築古アパート　が

中古市場や競売市場に登場です。





投資家としてはこういう物件を安く買いたいですね。

家賃さえ下げればそこそこ入居は付きますから

ただし、耐用年数があまり残っていないので、融資期間が長く引けませんから

現金割合が高くなりますけども


出資額を少なく借入を大きくといった、

レバレッジ派には向かないですけど。



まぁ仕組みをよく理解すれば

なんとかとハサミとサブリースは使いようみたいな(笑)


せっかくなら、読者のみなさんにはうまくやってもらいたいものです


おしまい



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