岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。


分譲マンションというのは、

朽ち果てたときに土地が残りませんので、長期保有には不向きだと思うんですね。
（当然、持分はありますけど...）



土地の価値が少なく、建物の価値が多くを占めているため

全体の価値が大きく目減りするんです。



ちなみに、物件1号の固定資産評価額は

建物　513万　に対し　土地は　139万　で、

割合は　建物８　土地２　です。


1730万の築6年でこれです。

立地や眺望などの、建物以外の価値が大きく繁栄されていて

物件自体の資産価値が低い

資産としての魅力が小さいんですね

だから、付加価値がないと売却価格が大変なことになります



この割合がそのまま市場価格に連動するわけではないですし、

立地やニーズの関係もありますが、

基本的には建物割合が大きくて、それが年月とともに減少するイメージです。
（土地は大きく変動しないとして）


７：２...６：２...５：２...４：２...３：２...２：２...

建物８　がどんどん減っていくんですね




物件2号の固定資産評価額は

建物　433万　に対し　土地は　781万　です。

割合は　建物3.5　土地6.5　です。


建物3.5は減りますが、土地6.5は安定しています。



分譲マンションは、最終的に　10の価値が　3とか2　になって

売りにくくなるわ、担保にも使えないわ...


土地付きは　10の価値が　8とか7なので

安定した価格で売れますし、いずれは担保で使えます。


なので、


分譲マンションは

価値のあるうちに

高い家賃を取って

あまり引っ張らずに売り抜けるのがよろしいかと





明日は、2月25日　分譲マンションってバンバン売れるのか？2　

で、麒麟さんから頂いたコメントから　津高あたりの考察をしてみます



おしまい



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