岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです

　

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こんばんは。岡山大家です。


先日、麒麟さんから質問をいただきました。


ＲＣの場合は出口戦略で買い手がつかなった場合はどうするんでしょうね？
自費で解体して更地でしたらお金がかかるでしょうが・・・・



ＲＣ（Reinforced-Concrete）というのは、

いわゆる鉄筋コンクリート造のことですが、

まぁ、固いとか頑丈みたいなイメージですよね。

法定耐用年数というのも　47年　となっていて、

47年かけて少しずつ価値が減っていきますよ〜

みたいなことになっています。


築20年のＲＣでも、まだ使えそうな期間が長く残っているので、

融資は受けやすいですね。

木造で築20年なんかだと期間が残ってないんで難しいんですね。



「出口戦略で買い手がつかなった場合はどうするんでしょうね？」

ってことですが、


そりゃやばいですよ



ＲＣでもいろいろな規模がありますけども、

岡山の場合は、


5千万前後の売値でしたら、

自己資金次第で融資が通るかもしれませんので、

一般の投資家でも手が届くことが多くなると思います




逆に、4億、5億越えとかになると

結構な規模のマンションになりますから、

一般投資家にはハードルが高いです

でも、上手くいけばファンドや大口投資家が手を出してくれる可能性があります


規模の大きなマンションは、

法律の制限で、郊外には建ちにくいので、

必然的に好立地に存在することが多いでしょう。

好立地で、資産価値や利回りが高ければ売れやすいと思います



わたしは、1〜2億レベルのものが一番売りにくいだろうと思っています。


一般投資家からすると　高すぎる

大口投資家からすると　小さすぎる、立地が魅力でない


ってイメージです。




中規模のマンションだと、結構郊外に多いですから、安い土地に建ったりしています。

すると、土地も含めた全体の資産価値が低いので、

融資も通りにくく、かなりの自己資金を要求されます



それをクリアできる一般投資家はかなり少ないと思うんですよね〜




もし、出口で解体を選ぶとしたら、坪4〜5万程度ですかね〜

今頃は産業廃棄物の処分がかなり厄介だそうで


木造の古い戸建の解体の見積もりが、軽く100万超えてましたからね〜

木とか瓦とか分別しないといけないらしいです


結構な規模のＲＣだと1000万単位でしょう



解体するには、解体しやすさが大切だと思います。

周りが開けている　とか　大型重機が入る　とかですね。

住宅地のど真ん中　や　入り組んだところ　や　道路が狭いところ　の物件は、

一見、安く見えても、「解体の出口」　を念頭に入れている場合は要注意です



解体後は、

マンションを再築するのか

宅地で売却するのか

も考えないといけないですね。


200坪とか300坪だと一般の方が買いませんから、

30坪〜50坪程度に区分けしないといけませんよね。







効率よく分割したいですから「接道」の状況が重要です。


全てが公道に面していたら、高く売れるものが

区分けしたら、奥の方が安くなりがちですから、

評価減の可能性も考えておかないといけないですね



ほんと出口戦略は重要ですよ



おしまい



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