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RCの出口であれこれ

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日、麒麟さんから質問をいただきました。


RCの場合は出口戦略で買い手がつかなった場合はどうするんでしょうね?
自費で解体して更地でしたらお金がかかるでしょうが・・・・




RC(Reinforced-Concrete)というのは、

いわゆる鉄筋コンクリート造
のことですが、

まぁ、固いとか頑丈みたいなイメージですよね。

法定耐用年数というのも 47年 となっていて、

47年かけて少しずつ価値が減っていきますよ〜

みたいなことになっています。


築20年のRCでも、まだ使えそうな期間が長く残っているので、

融資は受けやすいですね。

木造で築20年なんかだと期間が残ってないんで難しいんですね。



「出口戦略で買い手がつかなった場合はどうするんでしょうね?」

ってことですが、


そりゃやばいですよ汗



RCでもいろいろな規模がありますけども、

岡山の場合は、


5千万前後の売値でしたら、

自己資金次第で融資が通るかもしれませんので、

一般の投資家でも手が届くことが多くなると思います力こぶ




逆に、4億、5億越えとかになると

結構な規模のマンションになりますから、

一般投資家にはハードルが高いです落ち込み

でも、上手くいけばファンドや大口投資家が手を出してくれる可能性がありますバニー


規模の大きなマンションは、

法律の制限で、郊外には建ちにくいので、

必然的に好立地に存在することが多いでしょう。

好立地で、資産価値や利回りが高ければ売れやすいと思います力こぶ



わたしは、1〜2億レベルのものが一番売りにくいだろうと思っています。


一般投資家からすると 高すぎる悲しい

大口投資家からすると 小さすぎる、立地が魅力でない悲しい


ってイメージです。




中規模のマンションだと、結構郊外に多いですから、安い土地に建ったりしています。

すると、土地も含めた全体の資産価値が低いので、

融資も通りにくく、かなりの自己資金を要求されます悲しい



それをクリアできる一般投資家はかなり少ないと思うんですよね〜汗




もし、出口で解体を選ぶとしたら、坪4〜5万程度ですかね〜はてな

今頃は産業廃棄物の処分がかなり厄介だそうで困った


木造の古い戸建の解体の見積もりが、軽く100万超えてましたからね〜汗

木とか瓦とか分別しないといけないらしいです汗


結構な規模のRCだと1000万単位でしょう汗



解体するには、解体しやすさが大切だと思います。

周りが開けている とか 大型重機が入る とかですね。

住宅地のど真ん中 や 入り組んだところ や 道路が狭いところ の物件は、

一見、安く見えても、「解体の出口」 を念頭に入れている場合は要注意ですダメ



解体後は、

マンションを再築するのかはてな

宅地で売却するのかはてな

も考えないといけないですね。


200坪とか300坪だと一般の方が買いませんから、

30坪〜50坪程度に区分けしないといけませんよね。







効率よく分割したいですから「接道」の状況が重要です。


全てが公道に面していたら、高く売れるものが

区分けしたら、奥の方が安くなりがちですから、

評価減の可能性も考えておかないといけないですね困った



ほんと出口戦略は重要ですよまる



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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