岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日の予告通り、ダイさん、麒麟さんから　いただいた

物件1号売却について書いてみたいと思います。


現在までの、物件１号の、家賃と修繕費の関係が

こんな感じです。



賃料は

１年目　13.7万
２〜５年目　14.2万
６年目　13.7万

で、

新築で買ったので、修繕費がほとんど発生していません。


で、今後はこんなイメージで考えています。




賃料は

13万　⇒　12万　と少しずつ下がり

8〜9万ぐらいで下げどまるかな〜

って感じです

修繕費は、退去の度に20万前後は覚悟しないとダメでしょう


ほとんどの物件がそうなんですけど、

新しいうちは

・家賃が高く取れる
・退去しても早めに次が決まる
・全体的に新しいので、再募集時の修繕費が少なくて済む



古くなると

・家賃が下がる
・空室期間が長くなってくる
・不動産業者への報奨金が必須になる
・修繕や設備の更新で費用が発生する

ってことになります


なので、

旨みのあるところはこっちで取って

残りカスは他人に渡そう

という作戦です


買う前に考えていたことは、

・10年を過ぎると賃貸の旨みが薄れてくる
　⇒家賃下落、空室長期化、修繕費発生

・10年以下なら、中古市場では新しい部類
　⇒このタイミングならまだ売りやすい。古くなると売れにくい。

・当時の最新設備が見劣りしてくる
　⇒10年程度で室内設備の故障リスクが上がってくる。
　　（エアコン、給湯器、換気扇、浴室乾燥機、ウォシュレットなどなど...）

・敷地内駐車場の再抽選がある
　⇒ここは10年後に再抽選で、再度確保できるかが不透明。
　　駐車場がないと募集に悪影響が出ることも...

・このあたりから大規模修繕が増える
　⇒修繕積立金で足りない分の負担の可能性が...

・修繕積立金は徐々に上がっていく
　⇒６年目で最初の値上がりがありました。

・林原が開発されないかな〜
　⇒イオンの進出はラッキーです


ってとこですね。



分譲マンションの特性を考えたら

長期保有には向かないことがわかりやすいと思うので、

明日簡単に書いてみます



つづく



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