岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、以前ダイさんにご質問頂いた　サブリース　について書きます。




不動産賃貸業の大きなリスクのひとつは

入居者がいないことです

要するに、家賃が入ってきませんわね


そりゃもう大変ですよ

それで破産したりするわけですからね〜



で、それをカバーしようというものが

サブリースというものです。

「家賃保証」　とか　「借り上げ」　とかいいますね。



通常のお金の流れは、

入居者（払う）　⇒　（もらう）大家

ですが、

サブリースの場合は、

入居者（払う）　⇒　（もらう）家賃保証会社（払う）　⇒　（もらう）大家

ということになります。


家賃保証の会社は、不動産会社や管理会社になることが多いですね。


なので、空室の場合でも

空室（家賃がない）　⇒　（もらえない）家賃保証会社（払う）　⇒　（もらう）大家


家賃保証の会社が払いますから

大家さん！安心でっせ！

みたいな。



ですが、リスクを引き受ける家賃保証会社も、

もらった家賃をそのままパスしてたのではリスクだけが残るので、

家賃5万のケースなら

入居者（5万払う）　⇒　（5万もらう）家賃保証会社（4万払う）　⇒　（4万もらう）大家

という形で、何％かを中間で抜きます。


一般的に

新築　90％保証

中古　80％保証

が多いと思います。


期間は10年保証が多くて、

35年保証をやってる会社もあります。



主に新築の場合は、全戸サブリースする　一括借り上げ

中古なら　その時の空室のみを借上げする　部分借上げ
（中古でも一括借上げもあります）

があります。



空室リスクを回避できるということで、

小さな管理会社や不動産会社でなく、

ある程度信用力のある会社のサブリースであれば、

物件購入の銀行融資の際には有利に働きます。


サブリースがついていないと融資できない場合もあります。



大手メーカーの新築時には大概サブリースがついています。

大東建託、積水、ダイワ、ミサワ、レオパレスなど...


メーカーも建築がないと会社が儲かりませんから、

サブリースをつけたり、提携銀行にプッシュしてくれたりします。


なので、自分で金融機関を回るよりも、

メーカーにお任せした方がよい結果が得られる場合もありますね。



ということで、

サブリースは、大家さんにとってお得なシステムです




と思いきや...



つづく



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