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サブリースについてあれこれ

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、以前ダイさんにご質問頂いた サブリース について書きます。




不動産賃貸業の大きなリスクのひとつ

入居者がいないことです困った

要するに、家賃が入ってきませんわね汗


そりゃもう大変ですよ汗

それで破産したりするわけですからね〜悲しい



で、それをカバーしようというものが

サブリースというものです。

「家賃保証」 とか 「借り上げ」 とかいいますね。



通常のお金の流れは、

入居者(払う) ⇒ (もらう)大家

ですが、

サブリースの場合は、

入居者(払う) ⇒ (もらう)家賃保証会社(払う) ⇒ (もらう)大家

ということになります。


家賃保証の会社は、不動産会社や管理会社になることが多いですね。


なので、空室の場合でも

空室(家賃がない) ⇒ (もらえない)家賃保証会社(払う) ⇒ (もらう)大家


家賃保証の会社が払いますから

大家さん!安心でっせ!力こぶ

みたいな。



ですが、リスクを引き受ける家賃保証会社も、

もらった家賃をそのままパスしてたのではリスクだけが残るので、

家賃5万のケースなら

入居者(5万払う) ⇒ (5万もらう)家賃保証会社4万払う) ⇒ 4万もらう)大家

という形で、何%かを中間で抜きます。


一般的に

新築 90%保証

中古 80%保証

が多いと思います。


期間は10年保証が多くて、

35年保証をやってる会社もあります。



主に新築の場合は、全戸サブリースする 一括借り上げ

中古なら その時の空室のみを借上げする 部分借上げ
(中古でも一括借上げもあります)

があります。



空室リスクを回避できるということで、

小さな管理会社や不動産会社でなく、

ある程度信用力のある会社のサブリースであれば、

物件購入の銀行融資の際には有利に働きます。



サブリースがついていないと融資できない場合もあります。



大手メーカーの新築時には大概サブリースがついています。

大東建託、積水、ダイワ、ミサワ、レオパレスなど...


メーカーも建築がないと会社が儲かりませんから、

サブリースをつけたり、提携銀行にプッシュしてくれたりします。


なので、自分で金融機関を回るよりも、

メーカーにお任せした方がよい結果が得られる場合もありますね。



ということで、

サブリースは、大家さんにとってお得なシステムですびっくり




と思いきや...



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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