岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日のつづきです。

最初からならこちら


落とし穴満載のサブリース...


新築の家賃保証は　90％　ですけど、

場所・間取り・賃料に間違いがなければ

な〜んもせんでも、どこの不動産屋でも簡単に満室にできます


新しいうちが、一番客付力や収益力が高いのに

わざわざ10％捨てることはないと思いません


新築のサブリースを獲得した相手は万々歳ですよ


すぐ客付できて、免責期間の家賃は儲かるし、

退去もなかなかないし、

数年は楽勝でしょう




なので、

入居が難しそうな物件にサブリースをつけるべきだと思いますが、

そんな物件にサブリースはつけてはくれないんですよ


客付できなかったら自分らが損するんですから

そりゃ拒否しますわね



要は、家賃保証会社が勝算のある物件にしかサブリースはしないんです。

家賃保証会社に勝算があるなら、自分で運営しても勝てますよ




メーカーが新築を建てさせたいときは、

少々の悪条件でもサブリースを受けることがあります。


建築で儲けたいからですね。


あとは、後発の不動産会社が、

自社が専属で斡旋できる物件を増やす時ですね。


実は、少々難しそうな案件をサブリースしても、逃げ道があるんです




サブリースには「保証期間」というものが設定されます。

10年保証が多くて、35年保証もあります。


ですが、その間ずっと同じ家賃で保証してくれるわけではありません。



通常は、数年ごと（2年が多いかな）の見直しがあります。

経済状況や周辺相場の激変などで、家賃が大幅に下落した場合などに備えての保険みたいなもんです。


これが曲者で、


まずは、最初は　家賃5万　の　90％保証　4.5万　という

好条件で建築させます。



数年後に　契約家賃が　4万円に下落したら　いわゆる逆ザヤ　で、

毎月5000円ずつ持ち出しになりますから、当然見直しを迫ると。


基本的には穏便に交渉しますが、

要は、最終的に見直しに応じてくれないなら、サブリース自体を解約するよってことですよ。



もちろん約束がそのまま継続されるケースもありまけど、好立地物件の一握りでしょう。


長期保証　や　90％保証　なんて　建てさせるための方便です

融資が有利になるメリットはありますけどね。



保証があるから大丈夫だよ〜って入りやすく見せてるだけですね。



建てさせるときは都合の良いことしか言わんとです〓



これで建てたらどうなるかは

また明日。



つづく



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