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サブリースについてあれこれ3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日のつづきです。

最初からならこちら


落とし穴満載のサブリース...


新築の家賃保証は 90% ですけど、

場所・間取り・賃料に間違いがなければ

な〜んもせんでも、どこの不動産屋でも簡単に満室にできます
OK


新しいうちが、一番客付力や収益力が高いのに

わざわざ10%捨てることはないと思いませんはてな


新築のサブリースを獲得した相手は万々歳ですよバニー


すぐ客付できて、免責期間の家賃は儲かるし、

退去もなかなかないし、

数年は楽勝でしょうお金




なので、

入居が難しそうな物件にサブリースをつけるべきだと思いますが、

そんな物件にサブリースはつけてはくれないんですよ悲しい


客付できなかったら自分らが損するんですから

そりゃ拒否しますわね落ち込み



要は、家賃保証会社が勝算のある物件にしかサブリースはしないんです。

家賃保証会社に勝算があるなら、自分で運営しても勝てますよ力こぶ




メーカーが新築を建てさせたいときは、

少々の悪条件でもサブリースを受けることがあります。


建築で儲けたいからですね。


あとは、後発の不動産会社が、

自社が専属で斡旋できる物件を増やす時ですね。


実は、少々難しそうな案件をサブリースしても、逃げ道があるんです走る




サブリースには「保証期間」というものが設定されます。

10年保証が多くて、35年保証もあります。


ですが、その間ずっと同じ家賃で保証してくれるわけではありません。



通常は、数年ごと(2年が多いかな)の見直しがあります。

経済状況や周辺相場の激変などで、家賃が大幅に下落した場合などに備えての保険みたいなもんです。


これが曲者で、


まずは、最初は 家賃5万 の 90%保証 4.5万 という

好条件で建築させます。



数年後に 契約家賃が 4万円に下落したら いわゆる逆ザヤ で、

毎月5000円ずつ持ち出しになりますから、当然見直しを迫ると。


基本的には穏便に交渉しますが、

要は、最終的に見直しに応じてくれないなら、サブリース自体を解約するよってことですよ。



もちろん約束がそのまま継続されるケースもありまけど、好立地物件の一握りでしょう。


長期保証 や 90%保証 なんて 建てさせるための方便です悲しい

融資が有利になるメリットはありますけどね。



保証があるから大丈夫だよ〜って入りやすく見せてるだけですね。



建てさせるときは都合の良いことしか言わんとです



これで建てたらどうなるかは

また明日。



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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