岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ようやく融資の事前承認が下りました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は　保険　であれこれ。

わたくしたち不動産会社は、

万一の火災のために、入居者に必ず　保険　に入ってもらいます。


よく誤解をされるのですが、

「火災保険って大家さんが入るもんじゃないんですか」

と。


ここで言う保険は　家財保険　というものです。

家財　⇒　入居者さんの家財道具

に対する保険なんですね。


なので、泥棒に入られたり、上の階からの水漏れ被害なんかも対象になります。

火事ももちろんOKです。

当然、故意とか過失が大きい場合はダメですけど


もし火事になっても

あなたの家財道具は補償しますよってことですね。


でも、あなたがうっかり火事をおこしたとして、

あなたの家財道具だけが補償されましたでは

大家さんは納得しないですよね

なんせ自分の持ち物を燃やせれているわけですから...



そこで、一般的に　家財保険　には

借家人（しゃっかにん）賠償特約　が付帯されています。


入居者は、火事になった室内を元に戻す責任がありますから、

その部分の面倒をみましょうねってものです。


なので、入居者が火事をおこして

室内が燃えても、室内の修繕　と　家財道具は大丈夫です

ってことで加入してもらうんですね。


じゃあ隣近所に燃え移ったときはどうなるんでしょう

隣の家も、その隣の家も、そのまたとなりの家も直すの

どんどん燃え広がって、どこまで直せばいいの


つづく



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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日の続きです。


自分が火を出して自室が燃えたとしても、

家財保険　や　借家人賠償　で補償されると書きましたけど、

隣の部屋などに燃え移った場合はどうでしょう



実は、火災というものは、どんどん広がって、賠償額もどんどん大きくなっていくので、

燃え移ったほうは、延焼元に被害を請求できないようになっているんです


そんな馬鹿な


放火とか過失が大きい場合は別ですけど、ほんとの話です。


なので、建物全体をカバーするために、

大家さん自身で火災保険に加入しておく必要があります。



室内　⇒　入居者　（借家人賠償付き家財保険）

全体　⇒　大家　（火災保険）

ということで、別々に加入しておく必要があるんですね。



じゃあ火災保険に入っていたら、

万一、全焼しても安心だ

って単純な話でもありません。


保険金には二つの概念があって

時価　と　再建築価額　です。


簡単にいうと、

時価　はその時の建物の価格で

再建築価額　は同じようなものを新たに手に入れることができる価格です。


時価で契約していると、元通りにならない場合があります

でも、再建築価額で契約していると、保険料が上がってしまいます
　


ちなみにわたくし

物件1号、2号は　再建築価額

物件3.4.5号は　時価

にしています。


物件3.4.5号の場合、

再建築価額で　1000万円　程度までは契約が可能でしたが、

1ヵ月分が軽くパーになります


出口は、売却か取り壊しなので、一番安い値段で設定しました。



一番安い値段といっても、保険会社でまちまちで、

ある保険会社は　最低で500万までしかダメでしたから

別の保険会社では190万まで下げられたので

保険料は　3棟で年12000円　ほどで済みました。



ちなみにこの保険会社は

家賃収入特約といって

復旧期間に入ってこない家賃を補償してくれるオプションがあります

大家さんにとってはありがたいですね


保険会社もいろいろありますよ〜



つづく



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こんばんは。岡山大家です。


今日も、昨日の続きです。

必ず加入しておきたい火災保険。

似たようなもので　地震保険　というものもあります。


地震で壊れたら補償で直るんだろうと

単純に思っている方も多いと思います。


地震保険というものは、地震や噴火もカバーしてくれますけど、

これらで津波なんかが起こって、

それが原因で火事が発生してもカバーしてくれます。


阪神大震災のときに、地震が原因で起こった火事の場合は

火災保険でカバーされないって話題になって

地震保険が注目されたことがありましたよね。


日本は地震が多いから、加入しておけば安心ですよ〜

って、実はそれほど単純な話でもありません。


地震保険って

地震保険のみの単独加入できないんです。


火災保険の付帯で加入することができます。

そして、主契約の火災保険の金額の

最大50%までしかかけることができません


例えば、火災保険が2000万円なら

1000万円が上限です。


じゃあ火災保険をUPすればいいじゃん

と思っても、火災保険は　時価　か　再調達価額　以下なので

2000万円の家に、3000万,4000万と掛けても

超過保険という状態で、支払いをしてもらえません

保険で得をすることはできなくなっています。



基本的に　最大で、再調達価額　の　半分　ということなるので、

地震で全損した場合でも元通りにはなりません


あとは、居住用か住居兼店舗の建物でないとダメですから

テナントをお持ちの方は要注意です。


それから、門や塀のみの被害は対象外

ソーラーパネルのみもダメです


家財もある程度カバーされますけど、地震に関連した盗難も対象外です



立派な門扉はもったいない

貴重品は必ず持って逃げること


ってことですね(笑)



地震保険自体は、どの会社も同じ商品になるんですけど、

特約の部分は変わってくると思うので、

こちらもいろいろ勉強が必要な分野ですね



つづく



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日も、昨日の続きです。


というわけで、地震保険に入っていても

補償されないケースがあるので、

そのあたりはしっかり把握しておくべきでしょう。


原則、火災保険の半分ですから、

特約を扱っている保険会社を検討するのも手です。

地震保険自体は、どこの保険会社でも内容や金額は同じですからね。





もう一つ注意点で、地震保険は結構ハードルが高くて、

火災保険のように、実損額が払われる訳ではないんです



全損・半損・一部損の三段階の認定を行い、

それぞれ地震保険金額の100％・50％・5％が　定額　で出ます


損害の程度が　一部損　にもならない場合は　全く保険が出ません



これらの判定には、建物の主要構造部である

柱とか屋根とか外壁とか基礎などに損害が確認されないとダメなんです。



それで仮に　一部損で判定されて　5％ほど　もらっても

どないせいっちゅうんじゃ

ってことになります



なので、地震で被害を受けた場合は、

全損　が理想です




1・まず、特約を付けて補償を増やす

2・大きな地震がきたら、貴重品を素早く持ち出す

3・全員の無事が確認

4・家族全員無事なら　全損判定　されることを祈る







ちなみに、地震が原因でお隣さんが火事になり

我が家に燃え移った場合、

火災保険は適用されず、地震保険になります



岡山に住んでいると、なかなか思い切って加入しづらいですね〜



ちなみに、わたくしの　1号.2号.3.4.5号　は地震保険未加入です。


そんなことも含めて、1号は早めに手放した方がよいかと思っています。

2号は平屋で比較的地盤もよく残債も多くないですし、

3.4.5号は無借金なのでなんとかなるかなと。


6.7号は地盤はよいのですが、残債が多く残るので、

地震保険加入予定です



おしまい



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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


もう後戻りできません

ついに土地の決済が終わりました


土地代金　1,230万円

手付金を　60万円　払っているので、

残りは　1,170万円　借りておしまい


となればいいんですけど、

不動産の購入にはいろいろお金がかかるんですね〜



まずは、固定資産税を売主さんと按分します。

固定資産税というのは、１月１日に所有している人のところに通知がいきまして、

その方が一旦は１年分を納めますが

年の途中に所有権が移転したら、それ以降は新所有者が負担してよね

っていうのが通例になっていまして、

４月５日以降の固定資産税相当額を売主さんに払ってあげるんですね。


字がつぶれて見えにくいかもしれませんけど

今回　78,104円　必要です







さらに、不動産を買ったら　登記　をします。

必ずしないといけない登記もありますけど、

登記というのは、公に「自分の物だよ」と示す意味があるので、

そんなの必要ないと言う方は登記しなくても構わないんです。

ただし、他の人に登記をされてしまうと、そっちが勝ってしまうんですけどね


なので、登記はするんですけど、

登録免許税や印紙税が掛かってしまうんですね

お金ばっかりいりますね〜

今回は　269,600円　



ゼイキンタカスギルトオモウヨ




登記を自分でしてしまう強者もいるらしいですけど、

今回は司法書士さんへの報酬が

142,900円　ほど掛かりました








現在の現金支出

土地の手付金　600,000円
司法書士報酬・登録免許税など　419,600円
固定資産税按分　78,104円
融資手数料　31,500円

合計　1,129,204円




おそるべし諸費用〓




おしまい



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こんばんは。岡山大家です。


ネタはいろいろあるんですけど、

読者のわたなべさんから

「次回楽しみにしています。」とのコメントをいただき

１月２０日以来放置状態だった　自己紹介　の続きを

少しずつ挟んでみようかなと


不動産の勉強にはなりませんのでごめんなさい






ハローワークを出てとぼとぼ駐車場に向かったわけですが、

なぜか突然、

「いやちょっと待て。受講できないかどうか、一応聞いてみよう」

と思い、引き返しました。



受付の女性の方に

私　「あそこの宅建のポスターなんですけど、僕は受講できないですかね？」

受付　「定員に空きがでたら大丈夫ですよ〜。」

私　「なぬじゃあお願いします」



いや〜、なんでも聞いてみるもんですね〜

定員は20名だったんですけど、

このとき「なんか受講できそうな気がする...」

って思いましたね〜


なぜ戻ろうと思ったのか

今振り返ってもよくわかりませんが

ひとつめの人生のターニングポイントになりました。


何かに導かれたのかもしれないな〜と...




そして見事に定員割れ。

３〜５月の３ヶ月間、職業訓練を受けることになりました


職業訓練は、資格の学校の　LEC　に委託していたので、

LECの講師の方にいろいろ教えてもらいました。

で、訓練後はなんとか知識を維持しながら、その年の10月の試験で

一発合格することができました



平成12年のことでした。


宅建に受かったものの、

特に不動産業への就職も考えていなかったので、

相変わらずプラプラ月日が流れていきました。


その頃はバイトはしていましたけど、

当時の彼女の家に転がり込んで、

半分は　競馬　で生活費を稼いでいました


全財産が　15,000円　になったときに

秋華賞　ブゼンキャンドル×クロックワーク　の組み合わせを　500円買ってて

946.3倍　473,150円　ゲットしたりと

ほんと綱渡りの生活をしていました



つづく



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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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こんばんは。岡山大家です。


最近は、オール電化も増えてきましたよね〜

・火が出ないから安心
・深夜電力が安い
・売電ができる

とかが人気の理由でしょうかね。


賃貸住宅でも、売電ができるものがありますし、

なんだか　エコ　な感じもしますもんね〜


モデルルームで、システムキッチンのIHクッキングヒーターなんかみたら

イチコロでしょ(笑)


中国電力とかもいろいろイベントしたりしてますし、

ソーラーパネル設置しても10年程度で回収できそうなんで、

それはそれでありなんでしょうね。




わたくし、正しいとか悪いとかではなくて、

個人的には　ガス派　なんです。


ガスも

都市ガスではなくて　プロパンガス派　です。





わたくし、

自分の所有物件については、とにかく　競合・競争　を嫌います


競合・競争が　家賃下落　や　リフォーム合戦　や　広告料の高騰　を招くからです


ですけど、自分が消費者側になるときは　競争・競合　させることを意識します

電気製品を買うときも、車を買うときも　他社と比較して値下げの交渉をします。




電気　ってどこが仕切ってるかというと

中国電力　ですよね。



一社独占なんです。



競争原理が働きにくいので

かつての、携帯電話業界の　ドコモ　と同じような状況です。


そんな業界の商品は　利幅　が大きい（自由）ので

必ず　消費者が損　をしていると思っています




メリットだけを大きく謳い、入口を入りやすく見せる...




わたくしの目には、そんな風に映ってしまいます




あたまおかしいのかな




つづく



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　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


宅建に受かったあとも、

「まぁせっかく受かったなら不動産屋に就職って手もあるわな〜」

ぐらいの軽い気持ちで全然本気で考えていませんでした


実際、競馬でそこそこ稼げてたんで、

働くのが面倒だったんですよね


夜中までゲームして、

たまにゴルフ行って

土日は朝からがっつり競馬して...



しかも、そんな状況で　当時の彼女と　結婚　までして...

「別にきらいじゃないしまぁいっか」みたいな感じで


ほんとどうしようもないダメ人間です



そんなころ、平成13年の11月頃、山陽新聞の求人広告に

不動産会社の求人が載ったんです。


「ふ〜ん。不動産会社か〜。なんか面白そうじゃな〜」


と思ってエントリーしたのがきっかけでした。


電話したら履歴書送ってくれっていうもんで送ったんですけど、

一向に連絡がない


2週間は経ちましたかね〜

ようやく面接に来てほしいと。


そんないい加減な会社やめとけと周りは全員反対

でも自分だけは「面白そうだな〜」って思っていました。



そんなこんなで、

平成14年1月から

岡山駅前の某フランチャイズで営業をすることになりました。


それが、入社したのが繁忙期なもんだから

ほんと大変でした



右も左もわからず...

よくわからないまま重説したり...



この頃は、家主になろうなんて全く想像もしていなかったですけど、

物件を見るのは面白かったですね〜


その頃、たくさんの物件を見たのが

今の基礎になったんだな〜と思います




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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。

みなさんからのコメントにもいろいろ　ガスのメリット　をご紹介いただきましたが、

やはり鍵は　競合　だと思うんです。




ガスも電気もすごくおいしい商売なんですね。



なんせ

人の家の軒先に機械を置くだけでお金になるんですよ



設置すれば、あとは勝手に住んでいる人が使用するんです。


仕組みは自動販売機なんかと一緒です。



そこへ設置すれば、継続的に収入が確保されるんです。


さらに、電気と都市ガスは　一社独占　なんですよ。



大きな会場を借りて、大々的にキャンペーンをやって

エコだのなんだのメリットだけを大きく謳う...


まさに、飛んで火にいるなんとかですよ


高額な設備を買わせた挙句、

タダで軒先を借りて

毎月収入を上げるんです。


故障したら修理で儲けて...

古くなったら設備更新で儲けて...



一度囲い込んでしまったらほぼ逃げられません。

大々的にキャンペーンを打っても

向こう数十年、楽に回収できるんです。



とてもすばらしい儲けのシステムです



相手はどこで儲けているのか

キャッシュポイントはどこなのかを知ることは大切だと思います。




プロパンガスの会社は熾烈ですよ〜

何社も同業がいますからね。

巨大戦力を相手に、細々とシェアの取り合いをやっているんです。

毎日が死活問題ですよ


新聞屋なんかといっしょですね。

何か月無料とか映画の券をくれたりとかしますよね。

競争のある環境ではどこも必死なんです




語弊があるかもしれませんが、

こちらは軒先を貸して商売をさせてあげているんです。



あなたの敷地の一角をタダで使って、

大きく儲けている人たちがいることを認識できたなら

素直に言いなりになりますか



つづく



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岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


最初に配属されたのは、岡山駅東口のお店でした。


通常、賃貸のお店に部屋探しに来る方というのは

自分の住みたいエリアの不動産屋に行くことが多いです。


例えば、北長瀬駅の近くに住みたいなら、

多くの人は、近くの不動産屋に行きます。


その不動産屋から見ると、

北長瀬駅周辺で探している方の割合が大きいといえます。

なので、必然的にそこで働く営業マンは

北長瀬周辺の物件に詳しくなります。


逆に言うと、自店舗のエリア以外は

よくわからないということになります。


なんせ、他のエリアの物件を紹介したり案内したりが少ないんですから



ですが、岡山駅前のお店には、東西南北を問わず、

岡山市全域を対象に幅広くお部屋探しの方がお越しになりました。



岡山駅前というだけで集客効果もあり、一般のお客さんも多かったですし、

学生や法人のお客さんもたくさんいらっしゃいました。


結果、いろんな属性のお客さんを、東西南北に案内にいくので

全方位的に、広く知ることができました。


たくさんの案内プラス、土日の早朝に独りで物件を見に行ったりもして

とにかくたくさん物件をみました




当時、この会社は名ばかりの管理部門がありました。

名ばかりなので、管理物件のクレームなども営業マン自身で対応することが多かったんです


家賃延滞の督促　や　無断駐車の対応　などは当たり前で、

共用部分の電球交換　や　水漏れの応急処置　などもふつーにやりましたし、

家主交渉　管理取得　管理料の集金　退去立会　退去清算　リフォーム発注　など

賃貸に関連することは全て経験することができました



当時は、文句ばかり言っていましたけど

今となっては、やっててよかったな〜って



この会社に入って、いろいろ経験できたことは

ふたつめの人生のターニングポイント　でした



つづく



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