岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ようやく融資の事前承認が下りました

　

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市北区楢津の苦戦中の新築物件の写真を入手したので、

不動産探訪に載せておきました

参考になればと思います




今日は、昨日の続きで。





△はあまりおすすめしないですけど、

物件の作りこみ次第でなんとかなるかなみたいな...

ことを書きました。



これより南はどうかというと、

個人的にはあまり食指が動かないです



この地図のあたりもそうなんですけど、

岡山市南部は全体的に　地盤　が悪いんです。


土地を見るときは、

昔の地図を引っ張ってきたり、図書館で調べたりするんですけど、

岡山市南部は多くが　干拓地　なんですね。

浅瀬を堰き止めて干上がらせていったんですね。

長崎県の諫早湾と同じような感じです。


ポートアイランドみたいな　埋立地　ほどひどくはないでしょうけど

江戸時代ぐらいまでは　海　だった訳ですから

当然地盤は良くないです


参考ＨＰ

岡山平野の干拓年代図

児島湖流域エコウェブ

児島半島


ネットの情報なんてどこまでほんとかわからんわ〜みたいな意見もあるかもしれませんが、

まぁ参考にしてみてください。


図書館とかで岡山の歴史を勉強するといろいろ面白いですよ



この地図より南だと、土地の相場的には　坪20万前後が多いですかね。

南区藤田のほうにいくともっと安いですね。


市街地の中では比較的安く買えますけど、

なるべく北に寄りたいところです。



地盤改良もね

建物部分にはしっかりするんですけど、

駐車場部分とかはやらないですから、

家はそのままでも周りが沈んでい〜くみたいな


藤田や灘崎のあたりだと

基礎がむき出しになったり、ひび割れたりしている

建物を見かけますね



土地値だけで判断すると安く買ったつもりが、

トータルではあまり安くなかったみたいなこともありますから

こういうことも要注意　です。



つづく



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