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鉄板4.2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ようやく融資の事前承認が下りましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市北区楢津の苦戦中の新築物件の写真を入手したので、

不動産探訪に載せておきましたカメラ

参考になればと思います笑顔




今日は、昨日の続きで。





△はあまりおすすめしないですけど、

物件の作りこみ次第でなんとかなるかなみたいな...

ことを書きました。



これより南はどうかというと、

個人的にはあまり食指が動かないです悲しい



この地図のあたりもそうなんですけど、

岡山市南部は全体的に 地盤 が悪いんです。


土地を見るときは、

昔の地図を引っ張ってきたり、図書館で調べたりするんですけど、

岡山市南部は多くが 干拓地 なんですね。

浅瀬を堰き止めて干上がらせていったんですね。

長崎県の諫早湾と同じような感じです。


ポートアイランドみたいな 埋立地 ほどひどくはないでしょうけど

江戸時代ぐらいまでは  だった訳ですから

当然地盤は良くないです汗


参考HP

岡山平野の干拓年代図

児島湖流域エコウェブ

児島半島


ネットの情報なんてどこまでほんとかわからんわ〜みたいな意見もあるかもしれませんが、

まぁ参考にしてみてください。


図書館とかで岡山の歴史を勉強するといろいろ面白いですよ笑顔



この地図より南だと、土地の相場的には 坪20万前後が多いですかね。

南区藤田のほうにいくともっと安いですね。


市街地の中では比較的安く買えますけど、

なるべく北に寄りたいところです。




地盤改良もね

建物部分にはしっかりするんですけど、

駐車場部分とかはやらないですから、

家はそのままでも周りが沈んでい〜くみたいな困った


藤田や灘崎のあたりだと

基礎がむき出しになったり、ひび割れたりしている

建物を見かけますね汗



土地値だけで判断すると安く買ったつもりが、

トータルではあまり安くなかったみたいなこともありますから

こういうことも要注意 です。



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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