岡山大家の不動産投資日記

2014年03月31日

空振り　１

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

こんばんは。岡山大家です。

先日、競売事故物件を取り上げたら

2014年03月27日　めちゃ安いなーと思ったら...

なんと、トップブロガーの必殺大家人さんから

自主管理大家の日々

事故物件判例集　なるものをお送りいただきましたー

ありがとうございます

...

さて、ついに３月が終わりましたねー

この繁忙期を見事に活かした物件もあれば

空振りした物件もたくさんあります...

...

実際のオーナーさんには失礼かもしれませんが

実例を元に考えていきたいと思います。

...

まずは、こちら。

岡山市中区門田文化町の

2013年11月24日　中区門田文化町

2013年11月25日　中区門田文化町　２

２LDK５５㎡　４室　の　３月末完成の新築アパート

こんなんが建ちました

ダイワさんの立派なアパートです。

１階　家賃６．９万円　共益費４千円

２階　家賃７．１万円　共益費４千円

駐車場　１台込み　　２台目２千円

敷金２ヶ月　　礼金２ヶ月

で募集した結果...

...

...

２階はあっさり決まるも

１階が２部屋残ってしまいました

...

岡山市中区で屈指の人気学区なんですけど

２LDK　５５㎡　なんで　ファミリー層にはあまり関係なさそう...

場所は、東山峠のほぼてっぺん。

車があればあまり関係ないか...

ここは評価が分かれるところかな。

礼金は２ヶ月も、家賃はそんなに高くない。

新築なら礼金２でも押しきれるかな。

場所自体が　うーん(ｰｰ;)　ってとこもありますけど

ちょっと強引だったかな...

２LDK　４室　駐車場全戸２台を取るのに

ちょっと押し込んだ感じで

その結果、南に詰まりすぎて...

ロケーションとか日当たりが

若いカップルに受けなかったような気がします。

どうせサブリースだろうけど

強引な企画は将来困ると思うんですよねー

とりあえず、ちょっと見に行ってみようかなー

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:59 ｜空振りシリーズ｜コメント(2)

2014年04月02日

サクラ満開ならず...

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

こんばんは。岡山大家です。

変わった自転車を発見しましてねー

いやー、最近の自転車はすごいですよー

トランスフォームするんです

...

...

どーん

...

...

てへっ

さて、後楽園あたりの桜はもう満開で

連日、花見客も大勢出ていますねー

その後楽園沿いの桜並木の道路を　桜道　といいますが

その桜道沿いの高級戸建・アパート群　サクラミチガーデン　ですが

追跡シリーズ　１

一瞬の満室を味わったあと

１０１号　家賃２４６,０００円　が空いてしまったというのが

約１ヶ月前の前回のお話し。

2014年02月28日　２　苦戦中物件　続報

...

３月を終え、この高級物件を借りる人は...

...

...

いませんでしたー

残念ながら、空振りに終わり...

...

...

さらに、もう１室空くという憂き目に

１０５号　家賃１８１,０００円　７０．５９㎡

この部屋、昨年のこの記事の段階に決まって

2013年04月30日　残り２部屋...

わずか１年足らずで退去...

退去予定日は、明日４月３日...

あー(>_<)

こりゃ、秋のイオン特需まで動かんな...

満室経営ってのもなかなか難しいですね

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜空振りシリーズ｜コメント(0)

2014年04月03日

空振り　２

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

こんばんは。岡山大家です。

今日は業者さんと密会し、各種情報交換をしてきました。

が、写真は撮り忘れ

よく忘れます

...

さて、今日は　空振りシリーズ　で。

収益不動産の購入を目指している方の中には

割と簡単そうに考えている人も多いような気がします。

なので、当事者には申し訳ないですが

繁忙期を超えてもこんなに空いてるんだぞー

そんな簡単に決まらないんだぞー

というリアルを紹介したいと思います。

...

まずはこちらの物件

北区富原というところで

岡山インターのすぐ北側にあります。

H３年築　RC５階建て　エレベーターなし

よくある３点ユニットの１K　２０室

駐車場は３～４台ぐらいあったかな。

面積は２０㎡ほどです。

家賃は２．３～２．４万

共益費３０００円

水道代２０００円

駐車場３０００円か５０００円

敷金０　礼金０

ペット可（小型犬か猫１匹）
※家賃＋３０００円、敷金１ヶ月　

...

これが年明けの１月４日時点で

１０３
２０１
２０３申込
４０１
４０２
５０２
５０３

の　６室空き

繁忙期の明けた４月２日時点で

１０３　⇒　そのまま空き
２０１　⇒　そのまま空き
２０２　⇒　新たに空き
４０１　⇒　そのまま空き
４０２　⇒　そのまま空き
５０１　⇒　新たに空き　⇒　申込
５０２　⇒　そのまま空き
５０３　⇒　そのまま空き
５０５　⇒　新たに空き

６室の空き部屋はそのままで

新たに３室空いて、１室だけ決まりました...

...

なかなか決まらないのは

・郊外でスーパー、コンビニなどが遠い

・駐車場が少ない（戸数の２０％ぐらいしかない）

・３点ユニット

・狭い（約２０㎡）

・その割に２万円後半

・エレベーターなしで５階はきつい...

・ほぼ隣接して他に６棟似たタイプのマンションがある...

広告料も２～４万円程度...

決めても売上が５～６万ほど...

これじゃあなかなか決まらんと思うのは

わたくしだけでしょうか...

まぁいらん世話ですけども。

厳しすぎる物件もあるんですよ。

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜空振りシリーズ｜コメント(0)

2014年04月04日

空振り　３

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

こんばんは。岡山大家です。

今日は、花見でしたー

が、焼肉屋に行ったので、桜はどこにもありませんが(^_^;)

花見　気分　ってとこですね。

その後、二次会⇒三次会⇒四次会　まで行きました

そこのお店も結構多かったですねー

代行も捕まらなかったし...

景気回復基調か？　ただの花見効果か？

そんなこんなで　現在３時１０分...

疲れたー(o´Д`)=з

...

さて、今日も空振りシリーズで。

該当物件の大家さん、

勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m

...

今日の物件は、北区伊島町

１K　２０㎡程で、ここはセパレートタイプ

ちょっと狭いけど、セパレートタイプっていうのはgood

平成６年築の鉄骨造

場所は、転勤族ファミリーに大人気の　伊島エリア

まぁ単身用なんで、転勤族ファミリーは関係ないですが...

でも、岡山大学や岡山商科大学は自転車範囲です。

狭い１Kとはいえ、セパレート。

何とかなりそうかな？

...

で、１月４日時点

２０１号　１月末退去予定

家賃２．７万　　共益費２千円

駐車場なし

敷金２ヶ月　礼金１ヶ月

敷金０、礼金０の場合は、家賃＋３千円

広告料　なし

...

２月５日時点

上記、２０１は退去したのでリフォーム中

敷金２　⇒　敷金０

礼金１　は　そのまま

に変更

新たに　１０１　が２月末で退去

家賃２．５万　　共益費２千円

駐車場なし

敷金０ヶ月　礼金１ヶ月

広告料　なし

...

２月２７日時点

２０１号　⇒　そのまま空き。広告料２．７万がついた。

１０１号　⇒　申込

今度は、１０２号　が　３月末退去

繁忙期らしいバタバタ感

１室決まるも、１室空き...

１０２号の条件は

家賃２．７万　　共益費２千円

駐車場なし

敷金０ヶ月　礼金１ヶ月

広告料　なし

...

３月６日時点

２０１号　⇒　そのまま空き。広告料２．７万継続。

１０１号　⇒　申込　⇒　キャンセルか審査OUTで再募集。広告料はなし。

１０２号　⇒　そのまま空き。

ここにきて１０１号再募集とは...ちょっと暗雲が...

...

繁忙期最終盤　３月２７日時点

２０１号　⇒　そのまま空き。広告料２．７万継続。

１０１号　⇒　そのまま空き。広告料２．５万。

１０２号　⇒　そのまま空き。

最後の土日に突入。もうやばい...

...

４月２日時点

２０１号　⇒　そのまま空き。広告料２．７万継続。

１０１号　⇒　そのまま空き。広告料２．５万継続。

１０２号　⇒　そのまま空き。広告料２．５万

繁忙期終了...

...

酷い...

できることはたくさんあったんじゃないか...

でも、たったの３室だしな...

まぁ仕方ないか...

...

...

そうそう。外観写真を載せていなかったですね。

こちらです。

見たまんまの　１K　４室

ここの大家さん以外から見たら

駐車場が無い、学生中心のエリアで、

たったの３室が、繁忙期でコケただけの話しですわ。

ひどい話じゃな...

毎回いらん世話ですか...

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜空振りシリーズ｜コメント(2)

2014年04月05日

空振り　４

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

こんばんは。岡山大家です。

今日は午前中にBLXさんと

Bさんの戸建賃貸を見学させていただきましたー

どんなのになるか楽しみですねー(^-^)

午後からは、以前登場した倉敷の戸建を再見学

2014年03月22日　倉敷で新築を見てきましたー

やはりこのウッドデッキが大好評でした

...

さて、今日も空振りシリーズで。

該当物件の大家さん、

勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m

...

今日の物件はこちら

まだまだ古くない、平成１１年築のしっかりしたRC。

１フロア５室の４階建て。

間取りは３LDK　６５．６㎡

３LDKとしてはちょっと狭いですけど

１０年前は転勤者なんかでバンバン決まったもんです。

日赤病院やイオン岡山店のすぐ近くでかなり便利です。

それが　７室　も空いていました。

以前では考えられません...

...

ここは、色々と対策を施されました。

まず、

３月上旬から新管理会社へ移行

　条件は　家賃７万～７．２万　共益費５千　P１台込み

　広告料１ヶ月

↓

３月１１日時点

　広告料２ヶ月　へ増額

大家さんを説得したのでしょう。

自社での客付けは少ない管理会社なのでこういう動きは大切です。

広告料を自社で取り込む管理会社もありますからねー

↓

３月１８日

　１室申込

早速、反応がありました

↓

３月２２日時点

　家賃５千円ダウン

まだ安いと言える水準ではありませんが

こんなになるまで家賃を下げなかった大家さんを

頑張って説得したのかな？

もっと時期が早ければ...

↓

繁忙期終了

という流れで、現在でも６室空いている訳ですが...

でも、　「なんとかしたい」　というのはよく伝わります。

なかなか条件変更を受け入れなかった大家さんに

広告料の増額　と　家賃ダウン　を

一生懸命説得したように感じます。

勝手な推測ですが...

広告料は家賃減額なんかは

はっきり言って単純な提案ですけど

説得できたところが評価できますね。

それすらもできていない管理会社もある訳ですから...

管理会社の移行がもっと早かったらよかったかもしれないですね。

厳しい状況が続きますが、

大家さんのためにいろいろ改善提案をしてあげてほしいものです。

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜空振りシリーズ｜コメント(2)

2014年04月06日

空振り　５

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

こんばんは。岡山大家です。

さて、今日も空振りシリーズで。

毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、

勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m

...

今日の物件は　岡山市北区北方。

奥の方にいくと狭くて入り組んでいるところが多いですが

ここは昔の主要道路に面していて、場所は悪くないです

スペックは

RC２階建て　平成元年築

１K　約１８㎡...

今となってはかなり狭いです...

家賃２．９万～３万　共益費込み、駐車場５千円

敷金０　礼金０

広告料０．５ヶ月...

かなり厳しそうな内容です...

...

年明けの１月６日時点で

１０２、１０３、２０２、２０３　の４室空き

繁忙期明けの４月１日は...

...

...

予想通り、変わらず...

募集内容も一切変わらず...

...

実は、約１年こんな感じなんです(>_<)

...

外観はこんな感じ

わずか６室です(>_<)

...

地図を見ると大家さんがお隣かな？

土地持ちですでに支払いも終えているんでしょうか。

浮世離れした家賃...

我が道を行く広告料設定...

余裕なのか？頭が固いのか？

よくわかりませんが

こんな物件も珍しくありません。

ここは　空振り　ではなく　見送り　ですかね。

振りにいってないですもんね（笑）

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜空振りシリーズ｜コメント(2)

2014年04月07日

空振り　６

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

こんばんは。岡山大家です。

さて、今日も空振りシリーズで。

毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、

勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m

...

今日の物件は　岡山市北区奉還町。

昭和５９年築、鉄骨４階建て。

間取りは複数あるけど全部単身用、１６室。

ちょっと古くて、２０㎡もない...

岡山駅まで約１kmと比較的近いけども

やや中途半端な距離感。

大学関係からは遠いのでターゲットにはならず

岡山駅との間にライバルも多く、社会人にもイマイチ。

家賃２．７万　共益費３千円　水道代３千円

敷金２ヶ月　礼金１ヶ月

外国人には少々お高め...

現状では、ちょっと狙いどころがぼやけています

...

そんな感じのこの物件。

年末時点で

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料３万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料３万
２０３　家２．７万　共３千　水３千　広告料８万
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料３万

３月入居OK

なぜか２０３だけ広告料８万円

...

２月５日では

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０３　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万　２末退去
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
４０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万　１末退去

２部屋増えました...

広告料は大盤振る舞いの１０万円

約３．７ヶ月分...

売却も視野にいれているのか

家賃は下げないでいく作戦のようです。

...

３月３日

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０３　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
４０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万

今のところ広告料効果も実らず...

...

３月２０日

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０３　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万　申込
２０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
４０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万

繁忙期終盤で待望の申込

がんばれ

...

４月２日

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
４０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万

チーン...繁忙期終了...

...

繁忙期でなんとか埋めたいという動きでしたが

広告料１０万円でも効果は限定的に...

スペックに対しての割高感を埋めきるまでには至りませんでした...

家賃は下げたくないんでしょうね...

ちょっと狙いがぼやけているので

このままでは当分苦戦しそうです

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜空振りシリーズ｜コメント(2)

2014年04月10日

空振り　７

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

こんばんは。岡山大家です。

さて、今日も空振りシリーズで。

毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、

勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m

...

南区にある、芳泉（ほうせん）学区といえば

幼稚園、小学校、中学校、高校が同じ場所にあって

南区では人気のあるところなんですよ

芳泉学区指定で部屋探しする方も多くいますしね。

...

今日はこの物件なんですけどね。

南区福富西３丁目というところで

芳泉学区なんですね。

同じ敷地内に４棟もあるんです。

まぁ見た感じ悪くもないです。

でも、流石に築１６年ほど経っているので

間取りや設備なんかはちょっと時代からズレてきていますね

６２㎡ありますけど、３DKっていうのは最近だとちょっとね...

真ん中階段で、隣と接するところに水回りがあるので

左右の音は気になりにくいんですけどね。

...

昔は結構すぐ入ってたんですけど、

最近はちょっと難しくなってきましてね

２４年１２月の段階で

A２０１　家賃６．５万　共益費２千　P３千
B２０１　家賃６．５万　共益費２千　P３千

が空いていて

繁忙期に向けて家賃を下げた状態でした。

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあります。

２５年１月...

２月...

３月...

４月...

５月...

６月

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
B２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

そうなんです...

繁忙期に空振りしました。

気づきました？これ、一昨年（２４年）の年末からの話です。

ここで家賃５０００円下げました。

...

７月には

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
B２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千　申込

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

やったー

　値下げの効果があったのかな？

８月...

９月...

１０月

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
D１０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千　１０末解約

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

うー、満室一歩手前だったのに...

１１月

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
D１０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千　申込
A２０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　１２月末退去

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

一進一退...

そして、２６年繁忙期に突入

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
A２０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

２月

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
A２０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千
B１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　３末解約

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

あー...

３月

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
A２０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千
B１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　３末解約
B１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　４末解約

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

あわわ...

３月２２日

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
A２０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千
B１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　３末解約
B１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　４末解約
A１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　４上旬解約

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

歯止めがかからん...

...

...

...

ところで、気づきました？

A２０１はずーっと空いています

ちょっと舵取りを誤ると

人気の芳泉学区のファミリー物件でさえ...

こわい世の中です

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜19:38 ｜空振りシリーズ｜コメント(0)

2014年04月12日

空振り　８

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

こんばんは。岡山大家です。

さて、今日も空振りシリーズで。

毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、

勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m

...

今日は、岡山市北区今のこちらの物件

平成５年築　鉄骨造３階建て

１K　２４戸　で見た目は悪くないです。

残念なところとしては

やはり３点ユニット...　面積も２０㎡前後です。

建物の基礎が低くて、１階はほぼフラットな感じなので

女性はちょっと難しいかもしれません。

駐車場は５台ぐらいあって、今は空いていないのかな。

場所はいいので条件次第になるんじゃないでしょうか。

...

ここは、長いことある管理会社が管理していましたが

昨年１１月に、某FC系の管理会社に変わったようです。

昨年１１月の募集開始時には

１０１　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０２　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０３　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０５　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０７　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
２０１　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０５　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０７　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０８　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
３０７　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．７万
３０８　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．７万

の１１室空いていました。

駐車場なしはきつそうですが

２４室中　１１室　ですから、早くなんとかしたいですね。

...

...

１２月

１０１が一覧から消えたので決まったのかな？

インターネット無料を導入

１０２　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０３　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０５　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０７　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
２０１　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０５　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０７　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０８　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
３０７　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．７万
３０８　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．７万

残り１０室...

...

...

１月

変化なし...

...

...

２月

駐車場なしはきついので

とりあえず、近隣１台用意。月５０００円。

今のところ変化なし...

...

...

２月２０日

新たに、２０３が３末解約...

やばい...

フリーレント１．５ヶ月

礼金１　⇒　なし

広告料１ヶ月　⇒　２ヶ月

しかし、家賃１０００円アップ...

元々家賃が高いと思うのですが...

１０２　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０３　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０５　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０７　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０１　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０３　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万　３末解約
２０５　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０７　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０８　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
３０７　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万
３０８　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万

残り１１室

...

...

２月２７日

新たに３０６が３末退去...

なぜか３０６の家賃は１０００円ダウン。

駐車場をもう一台確保。５０００円。
　

１０２　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０３　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０５　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０７　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
２０１　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０３　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万　３末解約
２０５　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０７　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０８　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
３０６　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万　３末解約
３０７　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万
３０８　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万

...

...

３月３日

１０２、１０７に待望の申込が

残り１ヶ月。頑張れ

...

...

３月１３日

１０７キャンセル...

...

...

３月２０日

１０２は無事入居

...

...

４月２日

繁忙期終了...

１０３　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０５　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０７　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
２０１　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０３　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０５　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０７　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０８　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
３０６　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
３０７　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万
３０８　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万

残り１１室...

もう一度、繁忙期終了...

...

...

残念な結果に終わってしまいました

あとからならなんとでも言えますが

空室が多いので、最初から一気に仕掛けたほうがよかったかも。

幸い、学生エリアではないので、秋には改善されれば良いですね。

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜空振りシリーズ｜コメント(0)

2014年04月16日

空振り　９

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

こんばんは。岡山大家です。

さて、今日も空振りシリーズで。

毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、

勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m

...

何度か取り上げた北区幸町の新築マンション。

2014年03月03日　富裕層もいろいろ

2014年03月16日　高いことに気付いたようで...

...

すでに完成してしまいましたが

最後に追い込んで　８室　決まりました

※クリックで大きくなります。

しかし、残り　８室　...

１LDKは家賃的になんとかなるレベルでしたから

ぼちぼち動きましたけどねー

...

２LDKのRCはほとんどないので

狙いは良かったと思うのですが

さすがに家賃が高かった...

分譲マンションより高いぐらいでしたから

ちょっと無理がありましたね...

残り８室の家賃合計は　１０４．３万円...

共益費６．４万円を合わせると　１１０．７万円...

毎月１００万円以上入ってこないなんて

零細大家のわたくしからしたら気絶しそうです

イオン特需までお預けかもしれないですが

それまでに少しでも決まればいいですね

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜20:01 ｜空振りシリーズ｜コメント(0)

2014年04月23日

空振り　１０

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

飲み会のお知らせ

４月２７日（日）　１９時半　スタート
金曜日ぐらいにはブログで場所をお知らせします。

現在の参加予定者

あつさん
Sさん
Ｙ山さん（初参加）
Ｗ辺さん（初参加）
Ｎ島さん
馬〇さん
Ｏ崎さん
Ｔ井さん（初参加）
わたくし

９名

夜の参加が難しい方と同日（４月２７日）にランチ会をしようと思います

場所は決まり次第ブログで告知します。

現在の参加予定者

Ｍ谷さん（女性）
ＴＡＫＥさん
Ｉ島さん
ＮＭＯＴＯさん
とーやさん
麒麟さん
Ｈ田さん（初登場）
わたくし

８名

その後、ＴＡＫＥさんと岡山市民会館の

中村文昭氏　講演会（１５～１７時）　へ参加します。

通常は一般5,000円ですが、

無料チケットが３枚ありますので興味のある方はお譲りします

...

こんばんは。岡山大家です。

さて、空振りシリーズで。

毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、

勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m

...

以前取り上げたこちらの物件。

2014年02月20日　小型犬２匹 or 猫２匹

東山峠の中腹の

岡山市中区湊４５１－３９
　※岡山市中区湊４５１－３２の東隣

...

６８．７㎡　の　戸建　で　強引な３ＬＤＫに...

この場所、この広さで

P２台込み　家賃９４,０００円　共益費２,０００円

となかなか強気...

そして、新築時から

小型犬２匹 or 猫２匹　OK...

...

いかにも苦しいんじゃないかなーなんて思いましたが

前回当時は２棟とも申込み中

こんなんでも（失礼）　新築・ペット２匹　の威力かなー？

なんて思っていました。

...

で、２月末に完成してこんな感じに。

見た目は悪くないんですけどねー

...

そんなこんなであっさりいくのかと思いきや

結構引っ張った挙句のキャンセル発生...

Ｂ棟（写真右側）が現在も空室...

２戸中　１戸　が空くとつらいですね...

強引な設定のまま繁忙期も終わったし...

新築でこれは厳しいな...

しばらくこのままの可能性...　　大

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜空振りシリーズ｜コメント(0)

2014年05月04日

初期費用＞広告料

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...

こんばんは。岡山大家です。

繁忙期に空振りして

４月１０日時点で　４室　空いていた倉敷の物件がありました。

築１９年の１Kでパナホームの昔のやつですね。

家賃　２．７万円～２．８万円

共益費　２,０００円

駐車場　３,５００円

敷金０　礼金０

広告料　３ヶ月

...

これが、４月中旬からキャンペーンで

４月入居限定で　初期費用１５,０００円　をやりました。

仲介手数料　⇒　無料

家賃・共益費・駐車場　日割り・翌月分　⇒　フリーレント

保証会社保証料　⇒　無料

鍵交換　⇒　任意

火災保険（２年）　１５,０００円

短期解約違約金（１年未満２ヶ月、２年未満１ヶ月）

広告料　⇒　２ヶ月

広告料は減りましたが、火災保険１５,０００円　のみで入居できるようにしたところ

４月末で満室になりましたー

初期費用の低減というのは、

世の中のニーズに合っているんでしょうねー

...

ただ、誰もが真似のできる方法なんでね...

いつまで通用するのか...

大家さんの負担が増すことには違いないですね

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜空振りシリーズ｜コメント(0)

2014年05月07日

空振り　１１

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...

こんばんは。岡山大家です。

５月１０日（土）１０～１６時に

岡山市中区赤田で大東建託の新築見学会があるそうです。

顔を出してみようと思いますので

お時間にある方はついでにランチでもいかがですか？

可能な方は　１０時３０分に　岡山市中区高屋45番1　ディオ岡山東店

地図

へお願いします。

...

極力、旬の話題を書こうと思っているので

その日その日で話題を考えると、

ネタが都度都度出てきてしまって

結果、いくつものネタが旬を過ぎてしまいお蔵入りしているんですけど

２月末完成で相変わらず空いている新築があるので

そろそろ決まる前（お蔵入りする前）に書いておきましょうか。

というわけで、久々に空振りシリーズを。

...

これねー。場所はいいんですわー

北区西之町というところで、JR大元駅が近いです。

中心地へ自転車でも行けますし

企業やら病院関係やらなんだかんだあるので

このあたりの賃貸物件はよく入っています。

そんな感じの場所での、今日の物件スペックは

２０１４年２月末完成

２LDK　６６．２４㎡

木造２階建て　メゾネットタイプ　３室

ちょっとリビングが窮屈です

駐車場は敷地内に１台ずつです。

近隣にもあるみたいですが...

家賃１０万円　共益費込　駐車場５,０００円

敷金３ヶ月　礼金１ヶ月

安くもないけど、場所的にはそんなもんかな。

駐車場ができれば敷地内に２台ほしいなー

それでも、なんだかんだで、両サイドは決まって

残すは中部屋１つのみ。

まぁ、基本的に場所がいいんでねー

でも、場所がいいんならなんで満室にならないの？ってとこですけど...

...

建てた場所が北道路のここなんですよー

ストリートビュー

南側がこんな感じなんです

ちょっと詰まりすぎかなー

案内しちゃうとちょっとマイナスですね...

まぁ、なかなかこのエリアでこんな物件はないので

考え方は悪くないんですけど

駐車場は近隣にあるとはいえ、敷地内１台はマイナスですし

家賃も１０万円超えの設定なんでねー

要は、何かと強引な感じなんですよねー

とりあえず利回りを合わせにいったような...

まぁそのうち満室にはなるんでしょうが

強引な企画は、新築パワーのお陰で最初は良くても

築年数が経つとジワジワきますからねー

新築時からこれだと先が思いやられるような気がします...

相変わらずいらん世話ですが。

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜23:12 ｜空振りシリーズ｜コメント(2)

2014年05月19日

１年空くかもな...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...

ダブル見学会のお知らせ

あつさん　物件３号　岡山市東区藤井
toukaさん　物件１号　岡山市東区草ケ部
　
ご都合の合う方は　５月２５日（日）　１０時
岡山市藤井254-1
スーパーセンタートライアル東岡山店
集合でお願いします。
昼頃には終わると思います。
可能な方はその後ランチでもいきましょう

...

こんばんは。岡山大家です。

今日は、中区某所の土地の土地活用の相談を受けたので

現地を見に行ってきましたが...

南側がすぐ山でね...

坂をそこそこ上がって、一番奥のあたりなんですよね...

さて、どうしたもんか...

...

その後、中区某所へカレーを食べに

このカレー屋さん、１０年ぶりぐらいに行きました。

へんぴな場所に何年も前からあって

決して安くはないんですけど、

相変わらずお客さんが多い

そして、その客層は総じて上品

まず、店の造りが上品でね。

ここに変な人は絶対こないと思いますね。

たかがカレー、されどカレー。

戦略の妙ですねー

素晴らしい

...

さて、これも　空振りシリーズ　かな。

岡山市北区津島新野の学生物件です。

平成５年築　軽量鉄骨　２階建て　１K　８室

岡山大学の南で、場所は問題ないです。

セキスイの建物で６年前に外壁を塗りました。

２５．３７㎡あるので、そんなに狭くもないです。

管理も大手に任せています。

でも、８室中　３室　空いています。

条件は

１０２　家賃３．７万　共益費２千
２０１　家賃３．９万　共益費２千
２０５　家賃３．９万　共益費２千

敷金２、礼金１

駐車場はありません。

ウォシュレット、カラーTVインターホン、２口ガスコンロ、照明器具設置

といろいろやっています。

この当時の建物としては先進的に？

脱衣スペースもあって、そんなに悪くないんですけどね...

でも、ほぼ学生以外は見込めないでしょうから

来春までこのままかもしれないですね

触るとしたら条件面かな...

少し高いんでね...

敷金２、礼金１、更新料３万円も今時はなかなかね...

その前にひとつやっておきたいこともあるけど

管理会社に迷惑かかってもよくないんで、

ここでは書かないでおきましょうか。

場所も物件も悪くないのに、なかなか厳しいなー

こんな物件山ほどあるもんね...

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜20:05 ｜空振りシリーズ｜コメント(2)

2014年05月20日

２　１年空くかもな...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

***************************************************************************

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...

ダブル見学会のお知らせ

あつさん　物件３号　岡山市東区藤井
toukaさん　物件１号　岡山市東区草ケ部
　
ご都合の合う方は　５月２５日（日）　１０時
岡山市藤井254-1
スーパーセンタートライアル東岡山店
集合でお願いします。
昼頃には終わると思います。
可能な方はその後ランチでもいきましょう

参加予定者
　S田さん
　F原さん
　H田さん

...

こんばんは。岡山大家です。

もうひとつ、１年空きそうなのがありまして...

こちらは岡山市北区津島福居の学生物件です。

※クリックで大きくなります。

平成８年築　軽量鉄骨　２階建て　１K　８室

ここは、岡山大学の北で、ちょっと人気度が低いです

昨日と同じセキスイの建物で

こちらのほうが新しいんですけど

１８．３㎡で、しかも３点UB...

平成８年当時に２０㎡を切る３点UBを作るとは...

大家さんが希望したのか、営業マンが押したのか知りませんが...

ちょっともったいない企画ですね...

...

１０２　家賃３．０万　共益費２千
２０１　家賃３．２万　共益費２千
２０５　家賃３．２万　共益費２千

敷金０、礼金０

駐車場なし

更新料もなし

８戸中　５戸　入っているのが、逆に健闘と言えるかもしれませんが

ここも学生じゃないと難しいでしょうから

来年３月まではちょっと...

来年３月でも下手すると...

基本的に物件とは長い付き合いになるんで

企画段階からしっかり詰めておきたいですね

おしまい

コメント欄が復活しました

何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

にほんブログ村

投稿者：岡山大家｜17:55 ｜空振りシリーズ｜コメント(2)