2018年11月01日
苦労されたようだけど、結果は万々歳。
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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＜イベントのお知らせ＞
☆見学会（norikoさん広瀬町＆東古松アフター）
11月2日（金）12時～
参加予定（定員１０名）
１norikoさん（女性）
２飛脚大家はるさん
３OCさん
４かこちゃん（女性）
５わたくし
＜イベント一覧＞
１１月
1日（木）12時～ 見学会（売買案件 新京橋AP,旭東町戸建）
2日（金）12時～ 見学会（norikoさん広瀬町＆東古松アフター）
6日（火）12時半～見学会（Y口さん一宮戸建ビフォー）
7日（水）12時～ 見学会（K本さん大内田戸建ビフォー）
8日（木）13時～19時 北区相談日
12日（月）12時半～見学会（ひろさん玉野市１号戸建ビフォー）
13日（火）12時半～見学会（ayakoさん南古都戸建ビフォー）
17日（土）12時～ 見学会（かこちゃん新築完成）１日目
20日（火）12時～ 見学会（かこちゃん新築完成）２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)
こんばんは。岡山大家です。
昨日、よく転売されている物件のことで
知った名前がズラリって書いたら
関連記事
2018年10月31日 勢いよく転がり中。
一番上の方からコメントがきまして。
こんなブログ見てるんですね(◎_◎;)
固有名詞がたくさんあって
そのままではよろしくないので
ここで伏字で公開します(^^;
以下そのコメントです。
岡山大家さん
いつもブログ拝見させていただいています。
〇〇〇〇（カナ４文字）不動産の〇〇（漢字２文字）です。
〇〇〇〇（カナ４）ホームにいらっしゃる頃に
ご挨拶させていただいたことがあります。
登記見てあれっ？て思って調べてみました。
今の所有者の方も取引させていただいたことがあります。
本当に狭いですね。
最初に買ったときは2000万円でした。
当時は医者が持っていて
〇〇〇〇（ひら４）不動産が管理していました。
建物の管理状態は最悪で、
壁に穴があいていたり、
入居者も保証会社・保証人なしで入っていて、
家賃滞納6ヶ月が2名という感でした。
家賃回収で年金や生活保護の支給日に銀行で待ち合わせしたりで、
面倒になってきたころに
〇〇〇〇（カナ４）ホームの方に2500万で買っていただきました。
その後、確か301号（だったと思う）で孤独死がありました。
この物件は60代後半の入居者がメインで保証人も用意できない人が多く、
今後も孤独死がでるかもしれませんね。
伏字部分が気になる方は、会った時にでも聞いてください(^^;
自主管理だとありがちな話しですけど
いろいろ苦労されたんですね(◎_◎;)
昔から入っている人は
保証会社なしってのはよくあるし
保証人なしってのも珍しくないからね...
というのが、
最初から保証人なしを承知で入れるケースもあるけど
基本的には普通は保証人取るよね。
でも、入居者の親とかだから
入居者が１０年２０年住んで
６０とか７０歳になったら
保証人がこの世にいなくなってくる...
他に保証人になってくれる人もいないしね...
身内がいなくなると孤独死にも繋がるよね...
そんなだから、
高齢の入居希望者って敬遠されがちだけど
年金や生活保護は家賃的には固いから
みんなが敬遠するなら逆に狙い目でもあるけどね(^^;
もちろん、普通に入居がある物件だったら
別に無理に受け入れんでもいいかもしれんけど
誰がいつ死ぬかなんてわからんし
若くして急に死ぬ人もいるから
いつ起こるかわからんことを過剰に心配して
いま動けないなんて頭おかしいわな。
暴漢に刺されるかもしれんから外出せんか？
事故に遭うかもしれんから車乗らんか？
食中毒に遭うかもしれんから何も食べんか？
そりゃ独房にでも入っとかれ（笑）
南海トラフ地震の津波なんかも一緒よ。
近い将来くるんだろうけど
いつどの程度くるかわからんもんね。
リスクがわかってるなら
それをカバーできるようにしとけばよろしい。
保険に入っとくとか
複数物件を散らして持って全滅しないようにしておくとか
孤独死や事件があっても土地として魅力がある場所にしておくとか
激安でサッサと回収できるものにしておくとか
いろいろあるよね。
そういう対策が取れそうにない物件はどうする？
...
...
...
そりゃ買わなかったらよろしい(^。^)y-.。o○
今回の物件は良い場所で２０００万円って格安で買ってるからね。
面倒になって売ったにもかかわらず
５００万円も高く売れたってんだから
そこそこ「良い場所」と、「安く」っていう
リスク対策を取っていた結果ですな。
すばらしい(^^)v
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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＜イベントのお知らせ＞
☆見学会（norikoさん広瀬町＆東古松アフター）
11月2日（金）12時～
参加予定（定員１０名）
１norikoさん（女性）
２飛脚大家はるさん
３OCさん
４かこちゃん（女性）
５わたくし
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１１月
1日（木）12時～ 見学会（売買案件 新京橋AP,旭東町戸建）
2日（金）12時～ 見学会（norikoさん広瀬町＆東古松アフター）
6日（火）12時半～見学会（Y口さん一宮戸建ビフォー）
7日（水）12時～ 見学会（K本さん大内田戸建ビフォー）
8日（木）13時～19時 北区相談日
12日（月）12時半～見学会（ひろさん玉野市１号戸建ビフォー）
13日（火）12時半～見学会（ayakoさん南古都戸建ビフォー）
17日（土）12時～ 見学会（かこちゃん新築完成）１日目
20日（火）12時～ 見学会（かこちゃん新築完成）２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
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※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)
こんばんは。岡山大家です。
昨日、よく転売されている物件のことで
知った名前がズラリって書いたら
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2018年10月31日 勢いよく転がり中。
一番上の方からコメントがきまして。
こんなブログ見てるんですね(◎_◎;)
固有名詞がたくさんあって
そのままではよろしくないので
ここで伏字で公開します(^^;
以下そのコメントです。
岡山大家さん
いつもブログ拝見させていただいています。
〇〇〇〇（カナ４文字）不動産の〇〇（漢字２文字）です。
〇〇〇〇（カナ４）ホームにいらっしゃる頃に
ご挨拶させていただいたことがあります。
登記見てあれっ？て思って調べてみました。
今の所有者の方も取引させていただいたことがあります。
本当に狭いですね。
最初に買ったときは2000万円でした。
当時は医者が持っていて
〇〇〇〇（ひら４）不動産が管理していました。
建物の管理状態は最悪で、
壁に穴があいていたり、
入居者も保証会社・保証人なしで入っていて、
家賃滞納6ヶ月が2名という感でした。
家賃回収で年金や生活保護の支給日に銀行で待ち合わせしたりで、
面倒になってきたころに
〇〇〇〇（カナ４）ホームの方に2500万で買っていただきました。
その後、確か301号（だったと思う）で孤独死がありました。
この物件は60代後半の入居者がメインで保証人も用意できない人が多く、
今後も孤独死がでるかもしれませんね。
伏字部分が気になる方は、会った時にでも聞いてください(^^;
自主管理だとありがちな話しですけど
いろいろ苦労されたんですね(◎_◎;)
昔から入っている人は
保証会社なしってのはよくあるし
保証人なしってのも珍しくないからね...
というのが、
最初から保証人なしを承知で入れるケースもあるけど
基本的には普通は保証人取るよね。
でも、入居者の親とかだから
入居者が１０年２０年住んで
６０とか７０歳になったら
保証人がこの世にいなくなってくる...
他に保証人になってくれる人もいないしね...
身内がいなくなると孤独死にも繋がるよね...
そんなだから、
高齢の入居希望者って敬遠されがちだけど
年金や生活保護は家賃的には固いから
みんなが敬遠するなら逆に狙い目でもあるけどね(^^;
もちろん、普通に入居がある物件だったら
別に無理に受け入れんでもいいかもしれんけど
誰がいつ死ぬかなんてわからんし
若くして急に死ぬ人もいるから
いつ起こるかわからんことを過剰に心配して
いま動けないなんて頭おかしいわな。
暴漢に刺されるかもしれんから外出せんか？
事故に遭うかもしれんから車乗らんか？
食中毒に遭うかもしれんから何も食べんか？
そりゃ独房にでも入っとかれ（笑）
南海トラフ地震の津波なんかも一緒よ。
近い将来くるんだろうけど
いつどの程度くるかわからんもんね。
リスクがわかってるなら
それをカバーできるようにしとけばよろしい。
保険に入っとくとか
複数物件を散らして持って全滅しないようにしておくとか
孤独死や事件があっても土地として魅力がある場所にしておくとか
激安でサッサと回収できるものにしておくとか
いろいろあるよね。
そういう対策が取れそうにない物件はどうする？
...
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そりゃ買わなかったらよろしい(^。^)y-.。o○
今回の物件は良い場所で２０００万円って格安で買ってるからね。
面倒になって売ったにもかかわらず
５００万円も高く売れたってんだから
そこそこ「良い場所」と、「安く」っていう
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