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いずれは街に近づく戦略になるんじゃないかなー?

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円


 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円



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<イベントのお知らせ>




☆「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
 20日(土)13時〜18時

 参加予定(定員50名、※懇親会22名)
 エントリーはこちらからどうぞ。 
※ 半沢大家さん
※ 岡山大家
※ うららさん
※ すずきさん
※ プレジデント168さん
※1わっきーさん
※2RYさん
 3みのるさん
※4たくみさん
※5やなぎさん
※6yazinさん
※7T本さん
※8しんやさん
※9しんさん
※10OCさん
※11N岡さん(女性)
※12りんしょ〜さん
※13よーすけさん
※14HTさん
 15ジェームスさん
※16あらさん
※17たかぱぱさん
※18しのさん
※19M本さん
 ※懇親会は満席になりました。
 20まゆさん(女性)
 21かこちゃん(女性)



4月一覧
4日(木)12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件&ランチ
5日(金)12時半「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
5日(金)15時半「視察」西大寺新戸建&お茶
8日(月)11時「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
10日(水)12時半「視察」総社市美袋0円?戸建&ランチ(中止)
11日(木)12時半「視察」水島常盤町戸建?ビル?&ランチ
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会

16日(火)12時半「視察」東区正儀戸建&ランチ
17日(水)12時半「視察」東区草ケ部古民家?&ランチ
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
25日(木)12時半「見学会」よっさん総社戸建&ランチ
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー


5月一覧
8~10日(水木金)「合宿」セニョ親方&かずさん物件見学 in枚方市・守口市



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


この時期は大量の固定資産税が届くので


めちゃくちゃ憂鬱な時期ですけども...

7.jpg





まだ、倉敷市、総社市、玉野市、笠岡市、瀬戸内市、備前市、和気町...


ほんま憂鬱になるんですけども



もう一発追い打ちが(◎_◎;)


IMG_3968.JPG





不動産取得税...(-_-;)




昨年買った、南区浜野の平屋8棟のですね...


ご丁寧に、土地と建物8戸分届きましたわ...






建物はどれも古いんで


19,900円×2棟
20,200円×1棟
20,400円×5棟


なんだけど、土地がねぇ...




そこそこの場所で350坪あるんで


613,000円(-_-;)





ここ、全体の家賃が35万円ぐらいなんだよね...





2か月分以上がぶっ飛んだわ(-_-;)





そこそこ場所がいいのに、家賃が安い物件ってのは


重税感がかなりあるね(◎_◎;)






ひとそれぞれいろんなステージがあって


初期のころの資金不足時代は


どうしても遠いところの安い物件を買って


それを高利回りに仕上げて


ある程度キャッシュフローを積んでいく


ってことが多いんだけど


ある程度進んでいくと


今度は、街中に寄っていきたくなるんだよねー





でも、ある程度街に近くなってくると


どうしてもそれなりの価格、評価になってくるからねぇ...





ちなみにこの浜野の土地の評価


42,466,705円...



これの固定資産税は141,553円...


建物があるからね。




ちなみに建物は8棟で


評価5,411,301円、固都税91,985円。






これ、平屋8棟だからまだいいんよねー




解体も比較的安いだろうし、


平均家賃も4万円超えていて


入居期間も基本的には長いだろうから


今後が見通しやすいというかね。






これが家賃2万円の1K16戸のアパートだったらなぁ...(>_<)


そこまで安いと、逆に入居が長くなることもあるけど


いつも言ってるけど


低家賃で戸数が多いのは、なるべくならやらないほうがいいよ...




これで入れ替わりが多かったらほんま最悪だからね...(-_-;)


それでも、その土地がいつか手に入るから


我慢してでもほしい土地ならいいけどさ...





商売全般に言えることだけど


薄利多売いうんはしんどいからねぇ...






周りのみんなも、


いずれは街に近づいていく戦略になる時期がくると思うけど


戦略というか、未来投資?的なことは


考えていたほうがいいと思うな。





ちなみにここは、


完済できたタイミングぐらいで全部壊して


全体を「街?」「村?」みたいな空間にする新築をするとか


一部を売って、土地を縮小して新築をするとか


いくつか計画が頭にありますよ^^;




まぁそこまで生きていられるかわからんですけど(;^_^A





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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