岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」清輝本町戸建＆ランチ
　 7日（木）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２なかやん
　３カンちゃん
　４むーさん（女性）
　５オーディンさん
　６まこりん



☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　吉川さん
　　滝川クリスタムさん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　げんやさん
　　そんちょう大家さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん
　４yazinさん



11月一覧
1日（金）12時半「視察」北区番町戸建？＆ランチ
2日（土）12時半「視察」東区瀬戸町戸建０円級？３軒＆ランチ
4日（月祝）12時半「視察」水島平屋４棟＆ランチ
4日（月祝）「視察」水島東栄町＆東常磐町＆お茶
6日（水）12時半「見学会」みしばさん赤磐市五日市戸建アフター＆ランチ
7日（木）12時半「視察」清輝本町戸建＆ランチ
11日（月）12時半「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
26〜29日　ポールさん新築AP　富山遠征



12一覧
1日（日）17時半「勉強会＆忘年会１」北区幸町
7日（土）半沢大家さん広島セミナー
17日（火）19時「忘年会２？」駅前あたり
23日（月）19時「忘年会３？」駅前あたり



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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エントリーはこちらから。

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2024年08月18日　その２　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


大統領選はトランプさんですかー




まぁわたくし如きど底辺庶民は


えらい方々の決めたルールの中で


どうにかこうにかやりくりするだけですからねぇ...




トランプだから？ハリスだったら？なんて


考えたこともないですね^^;





自分が考えるべきことは


自分ができることだけですね。





そんな感じで、頭の中はシンプルがいいと思うんですよ。





とはいえ、そこがなかなかそうはないんですが(◎_◎;)





いつも眠い...


すぐ眠くなる...



脳が疲れるのかなぁ...


無駄に頭を使っているんでしょうねぇ...



シンプルでいたいんだけどなぁ...






さて、今日は久しぶりに話を戻してみますか。


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2024年10月24日　その４　次の一手にお悩み中...





築古物件を高利回りで回している仲間は多いんだけど


じゃあそれをどこまで引っ張るんだ？


ってことになってくる...




ずっと回せればそれでもいいんだろうけど


いつかその建物も終わるときがくるからね...





しかし、解体の局面まで持つと


解体費の高騰がきついよねぇ...





築古戸建の家賃なんて３〜４万円程度が多いから


年３６〜４８万円


５年回しても１８０〜２４０万円の収入...



そこから必要経費もいるんだけど


その５年の間に、


解体費が２００万円アップしてたら


なーんの意味もないことに...





実際、２００万円もアップしていないかもだけど


５年もあれば、５０や１００は上がってそうな気が...





その土地にもし新築をしようものなら


建築費だって５０や１００は上がってるだろうねぇ...






そんなことを考えると


築古の低家賃物件を


いまから５年〜１０年？回す意味ってあるのかな？


ってのが最近の疑問？悩み？なんだよねぇ...





まぁ家賃収入で回収していく前提で


お金借りてるわけだから


基本的には回収を目指すんだろうけど...






奥田の「ヒミツキチ」は


前の建物は、８戸中、６戸が空きだったんよね...



宿本町の「あそびば」は、１０戸中、８戸が空き...





それらを直して、


基本の設定が古くてライバル満載のものを


地道に埋めていくのが良かったんだろうか...




それを１０年？程度回して？


回収してから壊す？





仮に１０年で１０００万円回収したところで


１０年後に解体費＆建築費が５００万円上がっていたら？






じゃあ、途中で売却？




そんな変哲もない古いのを再生させて


地道に満室近くにもっていけたとして


それがこちらの思う額で売れるだろうか？...




もちろんやってみんとわからんけども...





当時も、いまも、


すぐ壊して新築してよかったって思っちゃうね...





その思いは、物価高が拍車をかけちゃったね...




デフレ局面なら従来通りでもよかったんだろうけど...




インフレ局面で


家賃も同じように上がっていけばいいけど


多くの古い物件ではそうもいかんよね...




家賃は安定している反面


インフレに弱いというのは


ずっと以前から書いているけども


その懸念が本格化してきたんだよね...





築古とか、家賃アップが見込めない物件だと


解体費用、再度新築する費用はもちろん


修繕の部材や人件費高騰の影響もね...



火災保険のアップや


管理会社の管理料率アップの話しも聞くしね...





どうせ建てるなら、早めに壊して、早めに建てる。

そして、入居が長くなるようなものを建てる。

さらに、家賃が高く取れるものを建てる。




それなら、解体費、建築費はいまの状態で


家賃単価は上がり、


火災保険も安めで、修繕は当面不要。






そうだな...



そこまでわかっているなら


やっぱり早めに壊して、新たに建てていこう...




自分がここまで市場の歴史から「気付いて」、


「築いて」きた、平屋、ガレージたちをベースに。




そうしていこう。


やっと頭の中が整理できたよ。




こうして、考えて、書いて...


そういうのは大事なことだな。





おしまい




マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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