岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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＜イベントのお知らせ＞
７月
☆「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
　4日（土）12時
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２わたくし
　３やなぎさん
　４ひろしさん
　５ひろさん
　６こーへーさん
　７かりんさん（女性）
　８とかげさん
　９りんしょ〜さん
　10fujiさん
　※満席になりました。


７月一覧
4日（土）12時「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
9日（木）昼「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
10日（金）12時「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ

近日予定　北区万成、水島、北区宿、東区久保



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


この記事中に登場する１Ｋ６戸の全空き物件。

関連記事
2020年06月09日　中区海吉（みよし）の戸建を見てきました。




市内の割と街に近い所にあるんですけど


これ、実は弁護士案件で


某不動産屋経由で話しをもらってましてね。


最低価格を決めない形で


入札形式になるということで聞いていました。





築も古いし、１Ｋで全空きだし


なんかお墓もくっついてくるって聞いてて


そもそもそんな高額ではどうもならん雰囲気なんだけど


それでも最低価格を決めていないいうことなんで


ほんなら１円でもええんよね？


誰もおらんかったらラッキーじゃん(^^♪


って感じでした。





で、１日だけ設定された内見日が６月９日で


わたくし以外誰も興味を示さなかったらラッキーだったんですけど


わたくし含めて３人だけが興味を示しているということ(;´Д｀)





世の中には頭のおかしい人がおるもんですな(;'∀')





で、うちひとりのＡさんはこの日は来られない


もうひとりのＢさんは来るということで聞いていました。





で、現地に着くと、男性ふたりの話し声が...


ひとりは弁護士さんのようで


もうひとりはＢさんでしょうが


この声は聞いたことあるような...


...


...



あー、ＤＤＭさんでしたかww





あー、身近に頭おかしい人が何人かおったわ(;´Д｀)






ってことで６月３０日が入札締め切りで


７月１日が改札だったんです(^^;






ＡさんとＤＤＭさんはいくらぐらいにしてくるんかな〜？





個人的には


１円とか１０円とか


まぁ１万円とか１０万円とか


がいいんだけど、そうはいかんわな(^^;





別に何が何でも落としにいく気もないけど


不動産屋さんに持って行ってもらう手前


ヤル気のない額を提示するのも迷惑な話しなんで


せめて１００のラインぐらいは提示せんといけんかな...





そもそも６帖１Ｋのユニットには興味ないんだけど


自宅からも近いし


せっかく話しを持ってきてくれたんだし


入札いうのもおもろいし


ってことで提示したのがこちら。




１,１１１,１１１円







もしかしたら落札できるかもしれんしって感じじゃね？(^^;






いうても、１Ｋ６戸だから


２万円で貸しても月１２万円。


年１４４万円なら表面１００％超えじゃん(^^;





物件の状況的に


実際に現場を見たＤＤＭさんは極端に高額にはせんだろう...


見に来てないＡさんがどうするかだけど


Ａさんの器量がわからんからな...


まぁ普通の神経ならそんな高額はぶち込まんわな...





ふたりともが消極的なら


せいぜい１００万円までだろうし


取りにいくにしても


２００〜３００のもんじゃないかなー


本気で取りに行くなら


３００〜４００提示すればいけるんじゃないの？？


みたいな感じで思っていました。





３００〜４００でも


市場ではそんなん手に入らんから充分安いと思うけど


別に物件に飢えてないし


物件なんていくらでも次々出てくるから


ほんまに欲しいと思うものに注力したいかな(^^;







で、蓋を開けてみれば


ＤＤＭさん　２〇〇万円
わたくし　　１１１万１１１１円
Ａさん　　　かなり低い額らしい



おー、ＤＤＭさん、おめでとー(*´▽｀*)


落としに行きましたね〜


「買いたい」「でも高いのはイヤ」の間で


さぞ悩んだことでしょう(^^;






まぁ結果から見たらわたくしの倍以上なんで


もっと安く買えたんだけども


それでも表面で５０％以上出るし


市場に出る物件じゃあり得んからね(^^;





ＤＤＭさんの自宅からも近いし、


初のアパート挑戦としては上々でしょう。






無事所有権移転が終わったら


見学会をさせてもらいましょう(^^)/


価格決定までの心理をぜひお聞きしたいww





ロケーションにも驚くと思うよ〜(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com




ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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＜イベントのお知らせ＞
７月
☆「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
　4日（土）12時
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２わたくし
　３やなぎさん
　４ひろしさん
　５ひろさん
　６こーへーさん
　７かりんさん（女性）
　８とかげさん
　９りんしょ〜さん
　10fujiさん
　※満席になりました。


７月一覧
4日（土）12時「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
9日（木）昼「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
10日（金）12時「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ

近日予定　北区万成、水島、北区宿、東区久保



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


わたくしの大好きな不労所得。




家賃も不労所得に近い面はあるけれど


家賃が入るまでの過程とか


入居後のトラブル対応とかも考えると


不労所得と言えない面も多々あるんで


まぁ物件によるところも大きいんだけども


文句なく不労所得でしょって言えるのが


先日話題にした出資配当金や


関連記事
2020年06月23日　出資配当金は電柱３本分





わたくしがよく話題にする「電柱」様。


関連記事
2018年09月16日　入る出る出る出る
2018年10月07日　中国電力、太っ腹〜
2019年10月13日　電柱生活
2020年02月14日　神様、仏様、電柱様





以前、８本になるって書いたんだけども


門田本町　１本
植松　　　２本
総社　　　１本
福田　　　１本
門田本町　３本




新入りの門田本町３本にそれぞれ支線が追加されて６本にΣ（・□・；）






うぉー！？


これで

門田本町　１本
植松　　　２本
総社　　　１本
福田　　　１本
門田本町　６本


の１１本×１５００円　１６５００円！





っていっても、年１６５００円だけど(^^;




どうにか生活するためにはこの１００倍はいるわな...


となると１１００本か...


まだまだ先は長いな...






そういえば、総社の共同購入ＡＰも電柱が立ちます。


先日、中電から提案があってこんな感じで。


１本目



２本目



３本目＆支線





３本目と支線のところは駐車場にするんで


３本目は壁ギリギリに動かしてもらうことに。


そうなると支線が取れなくなるので


足元をコンクリートで固めさせてほしい


ということでした。




まぁＰ１台のほうが高く貸せるので


そっちのほうがいいよね(^^)v




ということで、共同購入ＡＰは


年４５００円の収支アップです(^^;







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
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７月
☆「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
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　参加予定（定員１０名）
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７月一覧
4日（土）12時「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
9日（木）11時「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
10日（金）12時「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ

近日予定　北区万成、水島、北区宿、東区久保



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


岡山でも雨後の筍のように登場する新築ＡＰ。




今日は、デビュー戦でそんな新築ＡＰを建てた


みしばさんにお会いしてきました。






このみしばさん、ここで登場したことがあります。


関連記事
2020年03月11日　世の中、いろんな人がいますね。



この時に、新築ＡＰを建築中ということを聞いていて


「あー、ここにも犠牲者が...」


と心の中で思いつつも


もう建築中だし、本人は希望に満ち溢れているし


いまさらあーだこーだ言ってもしかたないので


深くは話しませんでした。





その後、その際に一緒いたりんしょ〜さんが誘って


りんしょ〜さんの物件見学をしたり


逆に、りんしょ〜さんにこの新築を見てもらったりしたようで


そんな流れからわたくしに連絡を取ってきたというのが今回。





どうも、わたくしのあの時の反応が気になったようで...




一部文面を抜粋しますとこんな感じ。

「私自身、後悔はしていませんが、
「ずっと楽観的思考と悲観的思考が交錯している状態です。」
「岡山イオンで少しおっしゃられた悲観的意見はずっと気になっていました。」
「業者の建売で簡単に手に入るものに果たして旨味があるのか？」
「という疑問が常について回っています。」





そうですか...


まぁぶっちゃけトークをご希望なら


いくらでもしてあげますよ。






ってことで、過去の勉強会で使った資料をもって


・岡山市内の空室は１万室以上

・新築でもなかなか決まらない

・新築でも敷金礼金０は普通

・プラスペット複数可でもなかなか

・新築でも広告料３か月のもある



ということを懇々と説明。




いまは良くても数年後には近所にライバルＡが建つ。


そのＡさえも、さらなる新築ＢやＣに苦しまされる。




わたくしは不動産業界に１０年以上いたけども


１０年前に決め物だった新築が


１０年後はとてもみすぼらしいし家賃も当然下がってる。




５年１０年もすれば、みしばさんの新築も同じ道を辿る。





まぁ当たり前のことしか話してないですけどね...





なんでそんなことがわからないのかな？...





自分の新築はいつまでも新築だと思ってるのか？

自分の物件だけは家賃が下がらないと思ってるのか？

自分の物件だけは満室を維持できると思ってるのか？

自分の物件だけは回りにライバルが出ないと思ってるのか？






わたくしに会うまでは、


いい話ししか聞いていなかったそうです...





そりゃそうでしょうよ。




建築屋は買わせたいし、銀行屋は貸したいもん。





特に、みしばさんのように


属性もよくて預貯金もある人なら...





そんな話をしながら


建築時の資料を見せてもらいました。





「あー、シ〇〇〇ですねー」

「この書式はよく見ますよ。」

「ここのやり口は」

「３０平米程度のものを無理やり１ＬＤＫ表記にして」

「駐車場を極力減らしてその分戸数を取って」

「高めの家賃設定で見栄えを整えるんですよ。」

「レオパレスと同じ発想です。」

「駐車場を各戸１台に近くするより」

「部屋数を増やしたほうがいいですからね。」

「でも、ここなら必ず駐車場不足に悩まされる時がきますよ。」

「所詮岡山なんてＰがないと不便ですから。」

「Ｐが無いばかりに決まらない物件をたくさん見ました。」



「じゃあ細かく見ていきましょうか...」



「まず、土地が高いですわね...」

「これだと坪４０万円になってますけど」

「ここはせいぜい３０〜３５ぐらいのもんです。」



「建物も高いですよね...」

「木造の３０平米ほどの１Ｋ造るのに」

「坪単価６３万円いうて高すぎますわ」




「それでもどうにか格好がついているのは」

「家賃を高めにしてあるのと」

「借入年数が３５年ということと」

「金利が１％（変動）ということと」

「自己資金１０００万円入れてるからです」




「しかもこれで手残りが月２０ぐらいでしょ？」

「そんなん現金買いの戸建数戸で足りますが」

「借金額に対してバランスが取れてないんですよ」



「しかもこのシミュレーションはドＭＡＸの状態でしょ？」



「家賃は下がるし」

「１Ｋなんで回転も早めだし」

「出たら美装とか修繕もいるし」
※敷０礼０で清掃費で初期にもらうがそれは広告料で出している。

「すぐ決まればいいけど、２〜３か月でも空いたら」

「それだけでこのＭＡＸから数十万円が減るんですよ」




「１０年ぐらいで売ろうとしても」

「みんな同じ目に遭ってるし」

「同じようなこと考えてるから」

「多くの売り物件がでてそこでも価格競争」



「仕込んだ時と同額以上で売れて」

「初めてその間の家賃が儲けですけど」

「売値が下がれば家賃の儲けを喰うことになりますからね」

「税金とか諸費用もあるし」

「その間に家賃収入が２千万円あったとしても」

「２千万円下げんと売れんかったら」

「なんしょんかわかりませんが...」



「仕込んだ価格以上で売るには」

「安く仕込んどかんといけんのですよ」

「土地で抜かれ、建物で抜かれ...」

「業者の建売なんですから」


...


...


...



「新築アパート、いいところ全然ないですね...」



...


...


...



「いや、でも新築ＡＰが全否定いうわけでもないんですよ」

「例えば、岡山大学直近だとか」

「住所でいえば学南町あたりとか」

「そんなとこなら長いこと学生で回るんです」



「あとは土地を安く仕込めたとか」

「建築費を安くできたとか」

「ライバルがいないとか」



「新築でもうまくできる方法はあります」



「業者の建売じゃ無理ですけどね...」






って感じで、コテンパンにしてしまいましたが


そんなことを完成したいま言ってもしかたのないこと。






考えようによっては


数千万円を３５年も借りることができたのはいいことです。


だって、数百万円でさえなかなか借りられずに


次の展開に待ったがかかってる人だって大勢いるんですから。






自分の置かれた状況を理解して


これからどうするか？ってのが大事でしょう。




このままではじり貧確定で


この物件だけで正常化するのは難しい。





問題は、ライバルの出現による


家賃下落や空室損に対応できないことで


その原因は借金があるから。





要は、逃げきりゃいいんです。





ただ、３５年逃げ切るのは難しいので


満室を維持できているときに


・借金を減らすか

・収入を増やすか


すればいい。





本業の収入やキャッシュフローで繰り上げ返済とか


高利回りキャッシュフローマシーンを買って収入を増やすとか


或いは、ネット系ビジネスとかＹｏｕＴｕｂｅとかで稼ぐとか


いくらでも方法はあります。





いまのまま放置しておくと窮地に立たされるのは間違いない。





でも、いまの内から対策を立てて対応していけば


なんとかなると思います。


まだ負け確定じゃないですよ。




しっかり考えていきましょう。






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----------
H23年12月　北区関西町
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　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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＜イベントのお知らせ＞
７月
☆「視察」宿戸建２か所＆ランチ
　7日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２かずさん
　３麒麟さん
　４norikoさん（女性）
　５ＢＬＸさん
　６まゆさん（女性）
　７なおとさん


☆「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
　9日（木）11時
　参加予定（定員１０名）
　１りんしょ〜さん
　２わたくし


７月一覧
4日（土）12時「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
7日（火）12時「視察」宿戸建２か所＆ランチ
9日（木）11時「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
10日（金）12時「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
11日（土）13時「見学会」
11日（土）18時「食事会」

近日予定　北区万成、水島、東区久保



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


九州が凄いことになっていますね(;´Д｀)

熊本5人死亡 16人心肺停止　大雨で河川氾濫や土砂崩れ




岡山人は真備のことを思い出しますね(-_-;)

岡山の豪雨災害のお話し





しかし、毎年なんか起こりますね...




もはや日本全国、安全と言い切れるところなんかないですね...





大家としてはしっかり保険かけとくとかね。


これもどんどん値上がりしていってるんで


かなりの負担感になってきますけども(-_-;)






あとは、ある程度分散させて持っておくとかね。





わたくしは岡山県南だけの


東西４０ｋｍちょっと、南北１５ｋｍぐらいの範囲。




まぁ一応ドミナントと言えると思いますけども


ドミナントとしては広いほうでしょう。





なので、ひとつの天災人災で全滅はないかな？


と思ってますけども


まぁそんなのは誰にもわかりませんからね...





原発事故で半径数十キロがアウトいうのは


岡山県南なら無いでしょうけど


大津波で沿岸部数キロがアウトとか


河川の氾濫とか


土砂崩れとかは大いにある話し。






大津波でアウトになりそうなのが

倉敷市水島　１
南区植松　　７
南区福島　　１
南区福田　　１０
南区彦崎　　土地
東区広谷　　３



南海トラフ地震の津波があったらこれらはアウトかな...


これらで２２戸か...


全体の３分の１ぐらいはやられることになるね...


地震による津波は地震保険でないとダメね。






旭川の西の氾濫でアウトになりそうなのが

北区津島東　　　１
北区牟佐　　　　１
北区二日市　　　土地
北区伊福町　　　４
北区富田　　　　４
北区七日市西町　７
北区奥田西町　　３



どこが決壊するかだけど


このあたりはどこも高くないから


広範囲でやられるだろうね...


これらをカバーするには水災ですね...


北区南部は津波が届く可能性もあるしね...


ここで２０戸か...


ここも約３分の１がパーになりますな...






旭川の東＆百間川の氾濫でアウトになりそうなのが

中区原尾島　６



西日本豪雨の際はギリギリセーフだったけど...


ここは６戸。






高梁川の東の氾濫でアウトになりそうなのが

総社市真壁　６



西日本豪雨の際は西側が氾濫してこっちはセーフ...


ここも６戸。





砂川の氾濫でアウトになりそうなのが

赤磐市河本　２



これも西日本豪雨の際は他が決壊してここはセーフ...


ここは２戸。





ちょっと高台で津波と河川は大丈夫そうだけど


山の一部なのがこのふたつ...

北区関西町　　３
中区門田本町　５



土砂災害警戒区域かどうかにかかわらず


崩れる時には崩れるからね...


ここは８戸か...




和気町大中山は比較的安心かもな〜





津波が北区の奥のほうまできたら


全体の３分の２ぐらいはやられるな...





津波が届かんところとなると


今度は山が近くなるし


安全って言えるとこなんかほんとない(;'∀')





いままでは単に運がいいだけですわね...





ただ増やせばいいってもんでもなく


いろんなことを想定して組んでいかんといけんね(-_-;)






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com




ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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＜イベントのお知らせ＞
７月
☆「視察」宿戸建２か所＆ランチ
　7日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２かずさん
　３麒麟さん
　４norikoさん（女性）
　５ＢＬＸさん
　６まゆさん（女性）
　７なおとさん
　８摂津屋さん
　９かりんさん（女性）
　10デンチさん
　※満席になりました。


☆「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
　9日（木）11時
　参加予定（定員１０名）
　１りんしょ〜さん☆
　２わたくし
　３Ｎ村さん☆
　４やなぎさん☆
　☆赤穂集合の方


☆「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
　10日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１じょーさん
　２じょーさん奥さん（女性）
　３そんちょう大家さん（島根からゲスト登場）
　４わたくし
　５みしばさん（初）
　６ひろしさん



７月一覧
4日（土）12時「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
7日（火）12時「視察」宿戸建２か所＆ランチ
9日（木）11時「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
10日（金）12時「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
10日（金）18時「食事会」そんちょう大家さんを囲んで晩御飯
11日（土）13時「見学会」そんちょう大家さんとランチ＆見学


近日予定　北区万成、水島、東区久保



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は４日にお邪魔した


よーすけさんが買った金光町の平屋２戸のお話し。





ここは２年ぐらい前からネットに出ていて


何人かから相談を受けたことがありました。




当時は７００万円。






もっと前から、もっと高く出てたのかもしれませんが


相談を受けた時は７００でした。




１戸あたり３５０万円というと


そこまで高いとも言えないけど


４万円で貸したとしても表面１３.７％...




当然リフォームもいるだろうし


４万円で貸せるとも限らない...




諸々で１００かかったとして１棟４５０万円。


家賃３.５万円なら実質９.３％...


それが２棟...




ちょっと厳しめにみてるとはいえ


実質１０％程度だと厳しいというか


旨味がないというかね...


土地としての価値が大いにあるところならともかく


金光町でそれは厳しい...


金光町の中ではいいとこなんだけど...





普段から口酸っぱくいってますけど


仕入れでほとんどが決まるんで


やっぱり安く買わないと...





貸し出せるまでに必要な費用は


１・物件購入費
２・諸費用（仲手、登記、税金など）
３・リフォーム費用



で、一番大きく数百万円単位で削れる可能性があるのが


１・物件購入費


だからね。



成否のカギを握っているといっても過言ではない。





だからここを７００なんかで買ってたら


ダメだと思いました。





で、１年後ぐらいに５００になったようで


別の方から相談が。




５００か...


１戸２５０だからさっきの計算でいうと


１戸トータル３５０で３.５万円なら


実質１２％...





まぁありがちな数字よね...





ＤＩＹでリフォーム費用を下げたり


家賃がもう少し上がったりしたら


実質１５％ぐらいにはなるかもね...




まぁ世間一般的にはいい数字かもしれんけど


我々的にはイマイチ...





これが初期の人なら、誤差の範囲と捉えて


コツコツＤＩＹを駆使して頑張ってもいいかもしれないです。





でも、やっぱりもう少し下げたいところ...





それが、しばらくして４００万円まで下がったようでねー(≧▽≦)





そのタイミングでよーすけさんがアタックしたそうです。


よーすけさんはこのタイミングで初めて見つけたそうで


ここまでの経緯は知らなかったそうです。





よーすけさんといえば


２７年８月にわたくしと出会って以降


コツコツ買い進め


いまでは９棟１１戸の戸建を保有。


１号　南区植松
２号　北区宿
３号　倉敷市羽島
４号　児島５万円
５号　南区築港
６号　関西町２戸１
７号　　〃
８号　倉敷市連島
９号　児島５０００円




はっきり覚えてないですけど


１号植松は確か５００万円ぐらい


２号宿は４００万円ぐらい


３号羽島は３００万円ぐらい


で買ったような覚えがあります。




４号児島と６，７号関西町は


あみだで当たったのでかなり安かったにしても


直近では児島で５千円で買ったりして


価格基準が普通とは違うレベルになってますから


いくら７００→４００まで下がってきたとはいえ


「はいそうですか。」とはならんですよね(^^;




もちろんもう一段の交渉をしたところ


満足いく水準まで下がったというえね(*´▽｀*)





これで２０％超えは固いラインまで押し上げてきました。





当初の提示からだと半値以下ですからねー





偶然の要素やタイミングが大きいとはいえ


長く売りに出ている物件というのは


こういうチャンスに変わることがあるっていう


いい事例でしたね。




時間が無くなったので


物件レポートはまた明日(^^;







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則 新品価格 ￥1,620から (2019/9/24 09:06時点)

高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! 新品価格 ￥1,674から (2019/9/22 08:19時点)

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総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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＜イベントのお知らせ＞
７月
☆「視察」宿戸建２か所＆ランチ
　7日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２かずさん
　３麒麟さん
　４norikoさん（女性）
　５ＢＬＸさん
　６まゆさん（女性）
　７なおとさん
　８摂津屋さん
　９かりんさん（女性）
　10デンチさん
　※満席になりました。


☆「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
　9日（木）11時
　参加予定（定員１０名）
　１りんしょ〜さん☆
　２わたくし
　３Ｎ村さん☆
　４やなぎさん☆
　☆赤穂集合の方


☆「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
　10日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１じょーさん
　２じょーさん奥さん（女性）
　３そんちょう大家さん（島根からゲスト登場）
　４わたくし
　５みしばさん（初）
　６ひろしさん
　７イーライフさん


７月一覧
4日（土）12時「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
7日（火）12時「視察」宿戸建２か所＆ランチ
9日（木）11時「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
10日（金）12時「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
10日（金）18時「食事会」そんちょう大家さんを囲んで晩御飯
11日（土）13時「見学会」そんちょう大家さんとランチ＆見学


近日予定　北区万成、水島、東区久保



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


岡山もずっと雨降ってますなー


今日は、西日本豪雨から丸２年だそうで


ローカル局では特集をやってました。


岡山の豪雨災害のお話し




もう２年？まだ２年？ですけど


いまも仮設住宅暮らしの方もかなりいるみたいです...




九州各地も同じような感じになるんでしょうね...




ようやくコロナ明けで営業再開した旅館が


今度はいきなり水没したとか...


なんかもう気の毒過ぎて...




ボランティアに行こうとしても


今回はコロナがあるからそうもいかんでしょうし...




過去の災害よりかなり長期化するかもですね...




日本はどうなっちゃうんでしょうね...






さて、岡山ではいつもどおりの生活が。


今日は、ここで登場したあつおさんの益野の戸建。


関連記事
2020年06月19日　お金で時間を買う感じ
2020年06月20日　停滞するよりは何倍もいいと思います。




入居が決まったんで、


現地キーの回収と最終チェックにいってきました。




完成見学会の時に


壁の汚れとか気になりましたけど...






やっぱりこのままなんだ(^^;








かなり目立ちますけどね(^^;






こっちも。









下の方とかガタガタのまま(^^;





見学会に来た方もきっと気になったと思うんですよ(^^;




でもほんと感じ方いうのは人それぞれなんでね〜


「自分はこれじゃ住めん」と思う人もいれば


「これぐらい大丈夫」と思う人もいるんで


前者の方には良い実例になったんじゃないでしょうか。





今回の方なんて、掃除も要らないそうで。


なんかご自身がそういう関係らしいですけども


清掃費を浮かせたいんでしょうね。




戸建の清掃費って結構しますからね〜




大きさとかにもよりますけど


今回のだったら６〜８万円ぐらいはするかな...





こんな状態ですけど(^^;









汚れてるのはここだけじゃないんですけどね(^^;






もちろん、こんな状態を許容できない


大家さんも入居者もたくさんいるでしょうけど


これはこれで成立してるわけなんでね。






大家業も商売なんでね。


顧客のニーズに応えてなんぼですから


こういう形、こういう商品を求める方がいるなら


こういう形、こういう商品があってもいいと思いますね。





見に来た方の概念を崩すいい機会になればと思います(^^;







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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＜イベントのお知らせ＞
７月
☆「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
　9日（木）11時
　参加予定（定員１０名）
　１りんしょ〜さん☆
　２わたくし
　３Ｎ村さん☆
　４やなぎさん☆
　５かりんさん（女性）☆
　６Ｍさん☆
　☆赤穂集合の方


☆「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
　10日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１じょーさん
　２じょーさん奥さん（女性）
　３そんちょう大家さん（島根からゲスト登場）
　４わたくし
　５みしばさん（初）
　６ひろしさん
　７イーライフさん
　８Ｄさん


７月一覧
4日（土）12時「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
7日（火）12時「視察」宿戸建２か所＆ランチ
9日（木）11時「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
10日（金）12時「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
10日（金）18時「食事会」そんちょう大家さんを囲んで晩御飯
11日（土）13時「見学会」そんちょう大家さんとランチ＆見学


近日予定　北区万成、水島、東区久保



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は予定を変更して別の話題になってしまいましたが


一昨日のよーすけさんの金光町平屋２戸の続きで。

関連記事
2020年07月05日　長く売りに出てるのはチャンス？





物件的にはこんな感じです。





















玄関ドアが木だけど


室内はめちゃきれいでしょ？？


残置物もないしね〜



電気もしっかりしてるし


大きな工事というとトイレぐらい。



駐車場も２台取れるし


家賃３.５〜４万円は固いところ。





もう１棟をあとで建てたらしくちょっと新しめ。

















こっちの玄関はアルミ(^^♪


床も壁も新しい感じが出てますねー




もうトイレは工事中でした。








ここ、元々は、お父さんの代の物件で


どっちも賃貸してたそうで。


で、売主さんは近所にお住まいだそうで


他にもアパートとか自分の代で増やしたのがあるんだけど


ここは古くてやる気が出なかったんですって(^^;




ただ、売るにしても


自分が近くに住んでるだけに


近所の目とかもあるし


変な使い方をされたら困る


というのを懸念されたたそうで。





そこでよーすけさん。

・売主さんが近隣に住んでいる
・仲介の担当者が、
　売主さんにしっかりとメッセージ伝えてくれそうな感じだった


という点を考慮して、


安心してもらうために


「賃貸業の実績」と「近隣の方への配慮」を訴求したのが


指値が通ったポイントかなー？


とのこと。




確かにねー


近所にいたら売った後もいろいろ気になるわね...






仲介さんも早いとこなんとかしたかったのもあるでしょうし


これまでの経験や実績、


タイミングがうまくはまりましたね。





偶然のように見えても、きっと必然なんだと思います。




こつこつやってれば


ちゃんとそのステージに合ったチャンスが訪れて


それをモノにできるようになってるんですね。





それを横着して一足飛びにいこうとしたりすると


心を見透かしたかのように


不誠実な人間が近づいてきて


捕食されてしまうんですね...





将来、もっと大きなチャンスが訪れるでしょう。


その頃には、サラリーマン卒業のタイミングかもしれないですねー







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com




ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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空き家・空き地のご相談は↓↓↓



半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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７月
☆「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
　9日（木）11時
　参加予定（定員１０名）
　１りんしょ〜さん☆
　２わたくし
　３Ｎ村さん☆
　４やなぎさん☆
　５かりんさん（女性）☆
　６Ｍさん☆
　☆赤穂集合の方


☆「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
　10日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１じょーさん
　２じょーさん奥さん（女性）
　３そんちょう大家さん（島根からゲスト登場）
　４わたくし
　５みしばさん（初）
　６ひろしさん
　７イーライフさん
　８Ｄさん
　９やなぎさん
　10


☆「食事会」そんちょう大家さんを囲んで晩御飯
　10日（金）18時
　１そんちょう大家さん
　２わたくし
　３よっさん
　４たかぱぱさん


☆「見学会」そんちょう大家さんとランチ＆見学
　11日（土）13時　※どこに行くかは思案中(^^;
　１そんちょう大家さん
　２わたくし
　３はぴりたさん奥さん（女性）



７月一覧
4日（土）12時「見学会」金光よーすけさん戸建２戸ビフォー＆ランチ
7日（火）12時「視察」宿戸建２か所＆ランチ
9日（木）11時「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人２号ビフォー＆ランチ
10日（金）12時「見学会」玉野じょーさん戸建１号ビフォー＆ランチ
10日（金）18時「食事会」そんちょう大家さんを囲んで晩御飯
11日（土）13時「見学会」そんちょう大家さんとランチ＆見学
13日（月）12時「視察」中区今谷戸建＆ランチ
17日（金）12時「見学会」まゆさん万成戸建アフター＆ランチ


近日予定　水島、東区久保



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ある程度ひとつの事柄に携わって習熟してくると


少し先の未来が予見できたりします。


よけん【予見】
　まだ起こらないうちに、先を見通して知ること。




例えば、車で走っていて


歩行者用の信号がピコピコしだしたら


次は車用の信号が黄色になるなとか。




青→黄→赤　になったら矢印信号が出るなとか


前の前の車のストップランプが点いたから


前の車もブレーキ踏むなとか。




今年の夏は暑いからエアコンが売れるんだろうなとか




仕事上とか日常生活とかで


みなさんなんらかの予見をしてるだろうと思います。





わたくし、岡山の不動産に関しては


ある程度予見することができます。


まぁ、ある程度業界や市場を理解していれば


そんな難しいことではないですし


きっとみなさんそれぞれの業界では


似たようなことができるはずです。






今日は、その予見していた未来が


現実に起こっているというお話し。





こんな相談メールがきましてね...




以下、転載です。
※一部削除しています。



お世話になります。
狼さんからのご紹介でご連絡させていただきます、〇〇と申します。
東京在住のサラリーマン大家です。
〇〇に保有している１棟マンションの空室が激しく、
入居率が５０％程度になってしまったというご相談を
狼さんにさせていただいたところ、
岡山大家さんに相談してみてくださいというお話をいただきましたので、
ご連絡させていただきました。

ちょっと長くなりますが、現状についてお話させていただきます。

保有しているマンションは、「〇〇」といいます。
４〇部屋全て１Kタイプです。
家賃は〇万円＋水道代〇千円で、
敷金礼金なしでフリーレント１ヶ月、
広告費２ヶ月つけています。

こちら昨日〇部屋退去連絡が来まして、
空室合計１〇部屋となってしまいました。
しかもほぼすべてコロナの影響でもなく、
数ヶ月の間空室が全く埋まっていない状態で、
退去ばかりが積み上がって増えていくという状況です。

現在、管理会社は〇〇市の「〇〇」という会社にお願いしております。
購入したのは２０１〇年で、
購入した不動産会社が管理会社も指定というスタイルでした。
ただ、この〇年間の運営では満室になったこともありますが、
２０１９年は入居者〇名（うち〇名はすでに退去）
２０２０年では入居者１名でです。
最近は入居しても１年程度で退去してしまう人が半分くらいいます。

私は東京在住なので、
基本はメールや電話で管理会社さんとはやり取りしていますが、
現在、入居者募集対策では行き詰まっております。
この〇年間で私の物件の担当者が〇人続けてやめてしまいました。

そんな空室状態なので、当然、大赤字になります。
ローンを借りているＳ銀行に相談し、
２０２０年１２月までの半年間、
利息のみの支払いにしていただいております。

こんな現状なので、
入居者募集方法のアドバイスをいただければ大変ありがたいです。
また、管理会社についても、
変更したほうがよいうのではないかと思案中なのですが、
いかんせん候補の会社もありませんので、
そのあたりの情報も教えていただけると幸いです。

長くなりまして恐縮ですが、
何卒、お力添えのほど、宜しくお願い致します。



...


...




数年前の収益物件がバンバン売れてた頃に買ったんですね...


それもＳ銀行の高金利で...





都会の人が、岡山人が見向きもせんのを


こぞって買い漁ってたもんね,,,






この物件、当時検討してた人から相談受けたことあるんよね...


その時、いまみたいな未来が見えることを教えてあげて


その人は見送ったけどね...





この程度の未来なら、水晶玉が無くても予見できますね...






かぼちゃの馬鹿はチャラになっても


こういうのはならんのかね〜？


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建築屋、不動産屋、銀行屋、士業はすぐ手が離れて


ずっと抱えていく大家はリスクだらけよね...






貸すのも厳しい、売るのも厳しい...






でも、狼さんからの話しだし


なんとかしてあげんといけんけど


出血を止めるために、


それなりに出血せんといけんじゃろうな...




どうしたもんかな...






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
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2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com




ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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