岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから引き取ることに。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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＜イベントのお知らせ＞

☆トレジャーハンター in 赤坂台
　 1日（土）12時半〜
　参加予定（定員９名）
　１ＯＣさん※車
　２わたくし※車
　３Ｋ本さん
　４りょういちさん
　５まっきーさん
　６じゅんこさん（女性）
　７なつさん（女性）
　８児島大家さん
　９じいじさん
　10しろうさん
　11こーへーさん
　12
　13
　※増枠しました(^^;


＜イベント一覧＞
１１月
1日（木）12時〜　見学会（売買案件　新京橋AP,旭東町戸建）
2日（金）12時〜　見学会（norikoさん広瀬町＆東古松アフター）
6日（火）12時半〜見学会（Y口さん一宮戸建ビフォー）
7日（水）12時〜　見学会（K本さん大内田戸建ビフォー）
8日（木）13時〜19時　北区相談日
12日（月）12時半〜見学会（ひろさん玉野市１号戸建ビフォー）
13日（火）12時半〜見学会（ayakoさん南古都戸建ビフォー）
16日（金）10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日（土）12時〜　見学会（かこちゃん新築完成）
　　　　　　　　　＆じいじさん山の上アパートアフター１日目
20日（火）12時〜　見学会（かこちゃん新築完成）
　　　　　　　　　＆じいじさん山の上アパートアフター２日目
　　　　　15時〜　関西町40万円戸建見学
21日（水）12時半〜玉島長尾100万円戸建見学＆ランチ
27日（火）15時〜　中区某所1K8戸全空きAP見学


１２月
1日（土）12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
14日（金）夜　　　忘年会
29日（土）夜　　　忘年会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、第７６回あみだに登場した


倉敷市中庄の１Kアパートの決済でした。


住宅地の一角の５８坪の土地に


平成７年築の鉄骨１K６戸。


場所的には全く問題なし。


土地の形もほぼ正方形。


出口を考えたら土地の形ってのは結構重要よね。





利回りは１０％に合わせての売却で


土地として見ると少々高いけれど


手頃な価格で、場所と形がいいからね。


このあたりでは売り物自体があまりでてこなくて


土地の希少価値が高いから


持っててもいいんじゃないかと思いましてね。




将来は宅地での売却でもいいし


アパートでもアリだし


戸建賃貸も２棟建ちそう。


川崎の影響で学生物件が多いから


ファミリー物件は少ないんよね。




まだまだ建物もいけるから１０年ちょっと回してね。



駐車場も数台あるから


社会人でもいいし、川崎関係でもいいから


入居も困らないと思いますねー



回収後はどうにでもなるんで楽しみですわ。





中庄ってとこは少々特殊な地域で


川崎関係のおかげで家賃も崩れないんよね。


空き地は調整区域ばっかりで


まともな宅地もなかなか出現しないんで


宅地の希少性も高い。




このあたりは区分でもいい。


中庄駅周辺に数棟あるだけで


築１０年以上経っても


お医者さんの卵とかが１２〜１３万円で借りてくれるしね。




川崎関係がある限り


下手に岡山市内の中途半端で競争の激しいとこ買うより


よっぽど健全な経営ができますわ。





そういうことを知ってか知らずか


エントリーは

ハートさん　１口
じょーさん　１口
Ｏ山さん　　１口

の３人３口。


意外と少なかったね。


ハートさんなんかプロだからさすがにお目が高い。


あみだで当てるならこういうのはチャンスだねー



で、ものにしたのがじょーさん。





いまどきなんで


自己資金とか年数とか厳しいこと言われたけどね(-_-;)


それでもクリアするところが流石です。




融資が厳しい
↓
買える人が少なくなる
↓
物件の価格が下がる
↓
高利回り(ﾟдﾟ)ｳﾏｰ


って単純に思いますけど


じょーさんみたいに買える人は買えるし


買う人はどうあっても買うからね...



いい物件はいつの時代も表には出てこないし


末端の人が、いままで以上に買えなくなるだけでしょうね...


どんどん差が広がっていっちゃうね...




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました