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土地探しはいろいろ絡んでくるんだよなー

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円


 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円



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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001他&花見ランチ
  8日(月)11時

 参加予定(定員8名)
 1DX母ちゃん(女性)
 2つださん
 3セニョ親方
 4わたくし
 5よっさん
 6ぐっちーさん
 7
 8



☆「勉強会」4日目 新築についての勉強会
 14日(日)13時

 参加予定(定員12名)
 1ino上さん
 2ちーこさん(女性)
 3hepaさん
 4かこちゃん(女性)
 5ワンママさん(女性)
 6みのるさん
 7わっきーさん
 8A藤さん
 9フッゾカさん
 10GMさん
 11u-kiさん
 12N岡さん
 ※満席になりました。




☆「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
 20日(土)13時〜18時

 参加予定(定員50名、※懇親会20名)
 エントリーはこちらからどうぞ。 
※ 半沢大家さん
※ 岡山大家
※ ゲスト1
※ ゲスト2
※1わっきーさん
※2RYさん
 3みのるさん
※4たくみさん
※5やなぎさん
※6yazinさん
※7T本さん
※8しんやさん
※9しんさん
※10OCさん
※11N岡さん(女性)
※12りんしょ〜さん
※13よーすけさん
※14HTさん
※15ジェームスさん
※16あらさん
 ※懇親会は満席になりました。
 ☆懇親会キャンセル待ち。直接連絡ください。
※17たかぱぱさん
☆18しのさん
 19M本さん
 20まゆさん(女性)
 21かこちゃん(女性)



4月一覧
4日(木)12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件&ランチ
5日(金)12時半「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
5日(金)15時半「視察」西大寺新戸建&お茶

8日(月)11時「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
10日(水)12時半「視察」総社市美袋0円?戸建&ランチ
11日(木)12時半「視察」水島常盤町戸建?ビル?&ランチ
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も続きで土地についてのお話。


関連記事
2024年03月27日 「普通」からの脱却
2024年03月28日 唯一無二 その1
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2024年03月31日 地主ならではなんだよなー...
2024年04月01日 唯一無二 その3
2024年04月02日 「別の土俵で戦う」「新たなニーズを作る」
2024年04月03日 「土地」って「土地代」だけじゃないんだよなー
2024年04月04日 土地はいくらぐらいで買えばいいの??
2024年04月05日 1戸あたりの土地代は随分開きがあるねー





今度は家賃で見てみましょか。




T本さん3戸  133万円 →8万円(想定)


津島1戸    500万円 →9.35万円
門田2戸    625万円 →11.5万円
植松7戸    257万円 →7.49万円
赤磐2戸    実質タダ  →6万円
kakurega3戸  100万円 →7.24万円
ヒミツキチ3戸 500万円 →10.64万円
あそびば3戸  500万円 →8.48万円






どれも新築からなんで、家賃は結構取れてますよねー


築後何年か経って、家賃アップの物件もありますしね。






例えば「ヒミツキチ」は3戸ですけど


詰め込めば1K9戸が入ったかもしれなので


1戸あたり166万円にできたかもしれないですけど


家賃は5.5〜6万円ぐらいだったでしょうし


入れ替わりもそこそこあったんじゃないかと思います^^;






・坪単価の安い土地にする。

・戸数を増やして1戸あたりを安くする。





っていうのも大事な考え方かもしれないですが


より大事なのは


・地域のニーズに合った物件にする

・家賃単価を高くできる建物にする

・入居が長いとか、運営に有利な物件にする




ことだと思うんですね。






坪単価が比較的高い土地って、


恐らく場所もいいはずなんですよね。



長い目で見ると、土地の値上がりも期待できるわけで。






なので、基本は、安い土地を探すというよりかは


「いい場所」を探すほうがいいかもしれないですね。




・土地の形
・道路幅員
・間口の広さ
・空中の電線
・地盤の良さ
・水道
・下水
・その場所の将来性?
など






いまは古家があるけど


解体したらいい新築用地になるなんかも


選択肢に上がってくるでしょうね。



今年買った、長船の古民家なんかはそうですね。






いますぐの新築用地ももちろんですけど


何年か回したのちの新築用地でもいいと思います。




わたくしの

・原尾島アパート
・広谷平屋群
・総社アパート
・伊福町アパート
・富田アパート&戸建
・福田アパート
・八浜戸建群&土地
・浜野平屋群




なんかはそうですね。


このあたりは解体費分まで回収してしまえば


土地代は実質タダになりますもんね。



これは、時間を味方につけるということですわね。






しかし、土地探しは単純じゃなくていろいろ絡んできますねー




いろんな見方を持って、可能性を模索してみてください。






つづく




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


関連記事
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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