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土地はいくらぐらいで買えばいいの??

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円


 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円



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<イベントのお知らせ>
☆「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
  5日(金)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2M本さん
 3まゆさん(女性)
 4よっさん
 5N村さん
 6児島大家さん
 7やまさん
 8ぐっちーさん
 9ジェームスさん
 10麒麟さん
 ※満席になりました。



☆「視察」西大寺新戸建&お茶
  5日(金)15時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2M本さん
 3やまさん
 4ぐっちーさん



☆「勉強会」4日目 新築についての勉強会
 14日(日)13時

 参加予定(定員12名)
 1ino上さん
 2ちーこさん(女性)
 3hepaさん
 4かこちゃん(女性)
 5ワンママさん(女性)
 6みのるさん
 7わっきーさん
 8A藤さん
 9フッゾカさん
 10GMさん
 11u-kiさん
 12N岡さん
 ※満席になりました。




☆「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
 20日(土)13時〜18時

 参加予定(定員50名、※懇親会20名)
 エントリーはこちらからどうぞ。 
※ 半沢大家さん
※ 岡山大家
※ ゲスト1
※ ゲスト2
※1わっきーさん
※2RYさん
 3みのるさん
※4たくみさん
※5やなぎさん
※6yazinさん
※7T本さん
※8しんやさん
※9しんさん
※10OCさん
※11N岡さん(女性)
※12りんしょ〜さん
※13よーすけさん
※14HTさん
※15ジェームスさん
※16あらさん
 ※懇親会は満席になりました。
 ☆懇親会キャンセル待ち。直接連絡ください。
※17たかぱぱさん
☆18しのさん
 19M本さん
 20まゆさん(女性)



4月一覧
4日(木)12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件&ランチ
5日(金)12時半「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
5日(金)15時半「視察」西大寺新戸建&お茶
8日(月)「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
11日(木)12時半「視察」水島常盤町戸建?ビル?&ランチ
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も続きでT本さんオリジナル新築を題材に。

IMG_3214.JPG


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2024年04月03日 「土地」って「土地代」だけじゃないんだよなー




「土地」を安く仕入れるのが成功要因のひとつですけども


じゃあどれぐらいなら許容範囲?なのか??





T本さんとこは330万円(坪4.4万円)


造成に70万円ほどということで


実質400万円(5.3万円)と言えますわね。




これに戸数が3戸ですから


1戸あたりの土地代は133万円




これはすごい安いと思います。




あとは上物の価格と家賃がどうなるかってことですわね。


まぁそこも難しいところなんですけどね...






ちなみにわたくしの過去の事例では


津島が500万円(坪10.5万円)




津島では考えられない価格ですけども


ここには1戸なので


1戸あたりは500万円(-_-;)






門田は1250万円(坪15万円)


これもかなり安いとは思いますが


2戸なので、1戸あたりは625万円






津島も門田も高いですよね〜(◎_◎;)


でも場所がそこそこいいので土地としての価値がね。


家賃も高く狙えますしね。



まぁバランスですね。






植松は208坪(坪9万円)


これもかなり安いんですよねー


住居4、倉庫3の7つなので


1戸あたり257万円




戸数が増えると薄まってきますわねー



1LDK12戸も可能だったので


そうなると1戸あたり150万円なんですけどねぇ...




賃貸で戦うとなるとそればっかりでもないんだよね〜(◎_◎;)







赤磐は2区画を田んぼを買ったので


土留めを造ったり、を入れないといけなくて


水道も下水も新規に引きましたからね〜


田んぼで地が緩いので地盤改良も...




500万円(坪4.2万円)でしたけど、


実質は坪10万円ぐらいになったんじゃないかと。




でも1区画は売れたので


残りひと区画は、実質的にはタダに近いかもしれません。





こういうやり方はありかもしれませんね。






土地が大きいからといって


大きすぎるって敬遠しなくてもいいし


別にその土地全部に建てなくてもいい
んです。





土地が大きいほど用途が限られてきて


坪単価は安くなったりするもんでね。




一般の住宅地でこんな100坪は広いですけど


アパート用地にはいい感じ。

1.jpg





でも、自分が建てたいものは60坪で足りる...


この土地は大きすぎるな...





いやいや。じゃあこんな方法も。

2.jpg





これ、ふん様も言ってたけど


価格配分とか、売主に相談してみるのも手ですよね。





転売目的はNGにしても


購入前に分筆して現金で買っておけば


一般の宅地で左だけ売ることもできるかも
しれないもんね。


それまでは駐車場で運用するとか?






いろんな可能性を探ってみたらいいと思うなー






今日は、急遽呼ばれて


銀行さんの定期預金のお手伝いにいかないといけなくなったので


時間がなくなっちゃった(◎_◎;)






つづく




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


関連記事
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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