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「土地」って「土地代」だけじゃないんだよなー

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円


 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円



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<イベントのお知らせ>
☆「視察」玉野市胸上ガレージ付物件&ランチ
  4日(木)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2ino上さん
 3ジェームスさん
 4しょーたさん(体験)
 5ぐっちーさん



☆「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
  5日(金)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2M本さん
 3まゆさん(女性)
 4よっさん
 5N村さん
 6児島大家さん
 7やまさん
 8ぐっちーさん
 9ジェームスさん
 10麒麟さん
 ※満席になりました。



☆「視察」西大寺新戸建&お茶
  5日(金)15時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2M本さん
 3やまさん
 4ぐっちーさん



☆「勉強会」4日目 新築についての勉強会
 14日(日)13時

 参加予定(定員12名)
 1ino上さん
 2ちーこさん(女性)
 3hepaさん
 4かこちゃん(女性)
 5ワンママさん(女性)
 6みのるさん
 7わっきーさん
 8A藤さん
 9フッゾカさん
 10GMさん
 11u-kiさん
 12N岡さん
 ※満席になりました。




☆「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
 20日(土)13時〜18時

 参加予定(定員50名、※懇親会20名)
 エントリーはこちらからどうぞ。 
※ 半沢大家さん
※ 岡山大家
※ ゲスト1
※ ゲスト2
※1わっきーさん
※2RYさん
 3みのるさん
※4たくみさん
※5やなぎさん
※6yazinさん
※7T本さん
※8しんやさん
※9しんさん
※10OCさん
※11N岡さん(女性)
※12りんしょ〜さん
※13よーすけさん
※14HTさん
※15ジェームスさん
※16あらさん
 ※懇親会は満席になりました。
 ☆懇親会キャンセル待ち。直接連絡ください。
※17たかぱぱさん
☆18しのさん
 19M本さん
 20まゆさん(女性)



4月一覧
4日(木)12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件&ランチ
5日(金)12時半「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
5日(金)15時半「視察」西大寺新戸建&お茶
8日(月)「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
11日(木)12時半「視察」水島常盤町戸建?ビル?&ランチ
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も続きでT本さんオリジナル新築を題材に。

IMG_3214.JPG


関連記事
2024年03月27日 「普通」からの脱却
2024年03月28日 唯一無二 その1
2024年03月30日 唯一無二 その2
2024年03月31日 地主ならではなんだよなー...
2024年04月01日 唯一無二 その3
2024年04月02日 「別の土俵で戦う」「新たなニーズを作る」





この素晴らしい作品、「土地」の購入からなんですよねー





これがまた新築を難しくする要因のひとつでねー(>_<)





賃貸なんだから貸してなんぼとなると


変な場所にはできないしね...




かといっていい場所だと土地が高い...





安いと思って飛びついても


「土地」って「土地代」だけじゃないからさぁ...





道路付け、幅員、権利関係、境界関係はもちろんだけど


水道下水が引き込まれていないこともあるし


地盤改良もいるかもしれないし...



排水経路の問題も...



場合によっては側溝に手を入れないといけないことも...


作り直す?新たに作る?グレーチングをかける?




用途地域?建蔽率?容積率?防火?その地域の制限?





考えないといけないことがいろいろあるんだよね...




東京の人の新築事情なんかみてたら


限られた空間になるべくたくさん部屋を作るために


ほんと大変そうだもんね〜(◎_◎;)





その点、岡山の街中以外だったら


都会ほど考えなくてもいいのはありがたい。





とはいえ、岡山でも土地探しが成功?のポイント





だって、基本、上物は場所がどこでも同じだけど


土地は場所によって発生するお金も違うし、


入居にも影響するからねー






そんなこんなでT本さんの土地ですが


ここは丘陵地なので比較的地盤は固いんですよねー




丘陵地でも大きく、盛土、切土がされていると


そうでもないかもですけど


パッと見、固そうな感じに見える土地でしたね。




開発された団地の一画で道路も比較的ゆったり


下水も道路まできていますしね。




少し道路とも高低差があって土を削ったそうです。


これに100万円以上の見積もりがきたそうですが


T本さんはこういうことはご自身でできるので


70万円で済んだそうで(^^♪




場所によってはこういうお金もかかりますわね...





土地の面積は75坪


間口が17mもあるということで。




道路に対しての間口は、


広いほうが駐車場を取りやすいんですよね。



駐車場を考えると、縦長の土地より、


横長の土地のほうが見易いってことだわね。




これが少し指値して330万円だったそうなので


坪4.4万円





少々、土地の加工にお金がかかったとしても


土地の仕入れ値としては全く問題ないですねー(^^♪





つづく




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー

2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。






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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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