岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

2016年02月01日

３　決まる物件って

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億

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＜見学会＆ランチのお知らせ　１＞

DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ

南区でDDMさんの１号戸建のビフォー見学会をさせていただけます。
　※DDMさんは事情でハンドルネームが２つあります^^;
　　　正体は当日のお楽しみで（笑）

２月２日（火）　１１時半～

住宅地なので、車２台の１０名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー

　参加予定
　　　　DDMさん（現地待機）
　　　　taimanさん（ランチのみ）
　　１　いいてんきさん
　　２　S農さん
　　３　OCさん
　　４　OCさん奥さん（女性）
　　５　こももさん（女性）
　　６　tomoeさん（女性）
　　７　摂津屋さん
　　８　じいじさん
　　９　わたくし
　　10

※先にランチに行きます。

ご希望の方はここをクリック。

...

＜見学会＆ランチのお知らせ　２＞

東区トリプル見学会

その１　motoさんの４号戸建アフター

関連記事
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日　みなさん熱心ですな～(ﾟoﾟ;;
2015年12月07日　物件力と...

その２　HTさんの２号戸建ビフォー

その３　GOGOさんの１号戸建ビフォー

関連記事
2016年01月21日　未来予想図

の３連発(￣ー￣)

１日目（２月５日（金））をご希望の方はこちら

参加予定
　１　motoさん
　２　ayakoさん（女性）※見学のみ
　３　JBさん
　４　わたくし

２日目（２月６日（土））をご希望の方はこちら

参加予定
　１　GOGOさん
　２　よーすけさん
　３　じいじさん
　４　摂津屋さん
　５　Ｉ島さん
　６　わたくし

ここも住宅地なので、各日車２台の１０名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー

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＜イベント一覧＞
　２月　２日（火）１１時半～　　DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　２月　５日（金）１２時～　　東区トリプル見学会　１日目
　２月　６日（土）１２時～　　東区トリプル見学会　２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。

桐？のタンス。

...

こんばんは。岡山大家です。

必殺さんのブログで告知中の草津温泉旅行

『東京出発・草津温泉旅行』

またまたわたくしエントリー中でございます^^;

ちょっと遠いですが一緒にいかがですか？

ご希望の方は申し込みフォームからお願いします(^-^)

...

さて、今日は前回の続きで。

「営業マンが一番困ることってなんだと思います？

それは、紹介する物件が無く、売上が立たないことなんですよ(ｰｰ;)」

関連記事
2016年01月27日　決まる物件って
2016年01月28日　２　決まる物件って

ってとこで終わりましたが、

売上が立たないってことは、

目標達成できないので、上司から詰められるとか

歩合に影響するとか容易に想像できますわね(^^;

...

では、紹介する物件がないってのはどんな状況なのか？

せっかくお客さんが目の前にいるのに

紹介できないケースっていうのは

・要望を満たす物件はあるが、現在空いていない...

・要望を満たす物件そのものがない...

こんな感じですが

前者は、いつか空くときもくるので

タイミングが合えば解消できるかもしれませんね。

後者の、「要望を満たす物件そのものがない」ってのは

そのエリアに、存在が無いのでどうにもなりませんわね...

そういうものを求めにきたお客さんには

何の手も打てないので

応対する時間が無駄に終わる訳ですよ...

...

ということは、この「存在がない」ってのを解消してあげれば

その物件は決まるんです。

ちなみに、わたくしが物件１号を買った理由は

岡山駅至近でマンションで２LDKは当時は全く存在しなかったから。

それも駐車場が取れて、最上階なんて

１０年経ったいまでもほとんどありませんよ。

当時、営業の窓口で、

街中のRCの２LDKが無くてわたくし自信が困っていたんです(ｰｰ;)

...

大家さんと不動産業者との会話でちょいちょいあるのが

「最近はどうですか？どんなのが人気あります？」

とか　「どんなのが決まってます？」　ってね。

それに対して

「最近はもう１LDKですね～」

とか　「やっぱり新築は早いですよ！」

って言ったりね(^^;

...

でも、実はそこじゃないのよ。

いま人気があるとか、決まってるとかじゃなくて

「どんなのが足りていないか？」

そのエリアに供給がなさ過ぎて、業者が紹介に窮する物件。

そこを押さえたらすぐ決まりますよ～(๑≧౪≦)

...

だから、業者に聞くなら　「どんな物件が無くて困っていますか？」　です。

すると

「戸建が全然ないですね～」　とか

「ペット可がないですね～」　とか

「犬はまぁまぁあるんですけど、猫がないですね～」　とか

「２匹以上飼えるのがないですね～」　とか

「デザイナーズがないですね～」　とか

「駐車場３台ある物件がないですね～」　とか

その地域、そのお店に足りないものをいろいろ話してくれると思いますよ。

そういうものを提供してあげれば

それは　決まる物件　になりますよ。

その中でも、今後も供給が増えそうにないものだと

きっと長く活躍してくれるでしょうね(^-^)

おしまい

直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜不動産業界のこと｜コメント(2)

2016年02月02日

もはや定番（笑）