岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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こんばんは。岡山大家です。


毎日何かと相談を受けますが


みなさんほんと精力的ですビックリしますね〜（ﾟдﾟ）



今日の一人目はnaomiさんから法人化の相談。


すでにアパートを運営中で


相続でさらに増えるので


どういう方向がいいのかってことで。


法人化したほうがいいと思うけどな〜って。


税理士さんに相談してみよー


...


二人目は電話でayakoさん。


ネットで物件を見つけて見に行ってきたけど


購入についてどう思うか？ってことで。


場所的に客付けも問題なし。

建物も新しい、内外装も綺麗。

駐車場も２〜３台取れる。

角地で広さもある。

希少な平屋。

しかも自宅の近所。


あとは価格次第ですけど、


○○○万円なら買ってもいいんじゃないですか？


初めての物件としては悪くないですし


コケる気配は全く感じませんね〜って。


ここの運営ははっきり言って余裕ですな

...


三人目はSB田さん。


今年、戸建てを２棟建てて１棟を貸す作戦で大家人生をスタート。


先日めでたく入居が決まり


今後の物件購入の方向性について。


いまは資金不足ということもありますが


基本、安い築古戸建て狙いでいいんでしょー


...


４人目はこももさん。


猫屋敷の方向性も随分固まってきましたが

こももさんブログ　不動産


今日は間取りの相談。


ターゲットをどうするかで変わってくるんでね。


１LDK？２DK＋S？


ここの場合、２DK＋Sのほうが拾いやすいと思いますよ〜


...


５人目はmotoさん。


売主さんの事情で１週間ほど４号物件の決済が伸びちゃったので

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2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。


その間に契約内容の確認やリフォームなどの方向性の確認。




家賃が高くできないのでなるべくローコストでね(^^;


印象が随分変わるからトイレは洋式にしたほうがいいよね〜


...


６人目は麒麟さん。


あみだくじでゲットしたアパートも比較的順調で(^-^)

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2014年11月21日　なかなか買えないです（笑）
2014年11月30日　圧倒的でした。
2014年12月03日　手数料だけで１００万円超え
2014年12月06日　どんな物件をお探しですか？
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日　即買いですよ。
2015年05月23日　人生の転機になればいいですね(*^_^*)


この度１室空いたので、リフォーム内容の確認を。


単価自体は安くないんですけど、


入居者からきっちり回収してくれるなら


大家負担は少なく済むんでこれでもありっちゃありかな(^^;



以前新築した戸建賃貸も順調

2013年11月10日　戸建て賃貸建築中
2013年11月12日　戸建賃貸募集開始
2013年11月28日　戸建賃貸建築中　２
2013年12月17日　戸建賃貸建築中　３
2014年01月25日　麒麟さん戸建賃貸完成見学会 ＆ 申込
2014年01月26日　見学会二日目 ＆ 必殺さんセミナー


道路挟んで向かいに２LDKのメゾネットアパートが建つんだって〜（ﾟдﾟ）


でも全然ライバルにならないから余裕ですな


...


７人目は電話でHTさん。


フラッと立ち寄った不動産屋さんで


まだ表に出す前の物件をたまたま紹介されたんですって〜（ﾟдﾟ）


値段も高くないし、学区はいいので最後まで持って宅地で処分かな？


出口ははっきりしてるんだけど


１K６帖のトイレ風呂が一緒のやつなんだよね(＞＜)


駐車場も足りなくて、いまは半分空いてるからな〜(ｰｰ;)


まぁ半分でもどうにか回せるんだけど


満室にするにはそれなりの時間と出費を伴う感じ(ｰｰ;)


保有中はあまり儲からんけど、出口では儲かりそう...


でも、今時こんなの滅多に出ないんで表に出たら瞬殺でしょうね(＠_＠;)


１０年耐える覚悟で買ってみてもいいんかな...


...


８人目はLINEでかこさん。


地域的に微妙なエリアの１Kの相談(^^;


場所は不人気

土地は間口が狭くて縦長

建物は築年数不詳。築３５年ぐらい？で１K

半分以上空き


価格的に高くはないけれど...


将来この土地じゃ使いもんにならんか〜


客付けも自信ないな...


まぁ家賃下げて、初期費用０、広告料ガッツリで


時間さえかければなんとかなるかもしれんけど(^^;


...


ほんまみなさん熱心です(^_^;)



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました