2015年07月01日
実質利回り２９．３％
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円（P１込）でH24.3月から入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
3号のみでも 利回り20％！
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
4号 14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
＜セミナーのお知らせ＞
７月５日（日）１０時半から
岡山市中区浜2－3－12 プラザホテル で
エンディングノートとマイナンバーについて
ランチ付きで教えてくださるそうです。
個人的には、マイナンバーに興味がありますが
興味のある方はランチついでにいかがですか？
そのあとお茶でもいきますか
...
こんばんは。岡山大家です。
都会は景気がよろしいようで（ﾟдﾟ）
東京都心部「億ション」完売
うらやましい話ですなー
わたくし、お金が余ってても絶対買いませんが（笑）
...
今日は、某金融機関の方とお会いしましたが
同じ支店内でも担当者によって全然違うんですねー
この方は良心的で、危険度の高い融資は行わないそうなんですけど
イケイケドンドンの担当者だと
全然キャッシュが残らないような案件でも
フルローン、オーバーローンで稟議を上げるんですって（ﾟдﾟ）
やっぱり目標というかノルマがあるそうなので
ある程度仕方がないんですかね...
不動産業界も、賃貸でも売買でも管理でも
そろぞれ売上目標が設定されて
毎月毎月追いかけていますからねー(ｰｰ;)
良くないとわかっていてもそれを押す人は必ずいます...
金融機関がOKだからといって
それが優良案件とは限りませんのでね(^_^;)
...
さて、わたくしもお金を借りてやっている物件もありますが
物件３,４,５号の平屋三連棟は 現金 で購入しております。
購入したのは、平成２３年１２月。
契約時は３号が入居中だったんですが
引渡し前に退去してしまったので
全空の状態で、
３号以外は使い物にならない状態でのスタートでした（ﾟдﾟlll）
元々、ストリートビューの確認だけで、
物件も見ずに購入しましたが
４号、５号を引渡し当日に初めて見て
あまりのボロさに、一瞬で
「こんなボロ、一銭もお金かけんぞ！（修繕しない）」
と心に誓ったほどです（笑）
当時の同僚からは
「直して貸したらええがー」とかよく言われましたが
「いやいや、直したところでせいぜい２～３万円しか取れんから」
「何十万円もかけてやってもアホらしいですが(ｰｰ;)」
「３号だけで利回り２０％ありますし」
「残りは減価償却に使えたらそれでいいです」
と頑なに拒否しておりました。
そんなこんなで３号を家賃４万円（共・P１込）で募集しておったんですが
これはそこそこキレイなので
そのまま掃除だけで貸せるな と放置しておいたところ
近所に住んでいた方が現地看板を見て
「今の家賃が高い（６万円ぐらい）ので引越ししたい。」
「でも環境を大きく変えたくないので近所がいい。」
「猫が１匹いる。」
と問合せをしてきました。
で、当時の担当者が相談してきて
「プラス三千円で現状でいいならOK」 としたところ
そのまま借りることに（笑）
４．３万円で２４年３月１日から契約になりました
という訳で、
２４年 は１０ヶ月分と翌１月分の ４７．３万円 が入金に。
２５年 は完全放置プレイ中の
４号が２月１日から、ノーリフォームで１．４万円で契約開始（ﾟдﾟ）
５号が６月１日から、これまたノーリフォームで１．９万円で開始(ﾟoﾟ;;
減価償却でと割り切っていた物件の予想外の入居で
８５．５万円 が入金に（ﾟдﾟlll）
２６年 は１１月末で４号が退去するも
８９．８万円 が入金(^_^;)
今年２７年 は
２月１日から、またもやノーリフォームで４号が２．５万円入居したものの
３号が３月末で退去(＞＜)
で、ここまで４６．２万円が入金。
まとめると
２３年１２月購入
２４年 ４７．３万円
２５年 ８５．５万円
２６年 ８９．８万円
２７年 ４６．２万円（６末時点）
計 ２６８．８万円
ということで、４月末の時点（３年５ヶ月、利回り換算２９．３％）で、
本体２５０万円を回収することができましたー
リフォームは０円だから、
あとは仲介料、登記費用、不動産取得税の回収ですが
もう１～２ヶ月です
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
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北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
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北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円（P１込）でH24.3月から入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
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＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
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6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
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興味のある方はランチついでにいかがですか？
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こんばんは。岡山大家です。
都会は景気がよろしいようで（ﾟдﾟ）
東京都心部「億ション」完売
うらやましい話ですなー
わたくし、お金が余ってても絶対買いませんが（笑）
...
今日は、某金融機関の方とお会いしましたが
同じ支店内でも担当者によって全然違うんですねー
この方は良心的で、危険度の高い融資は行わないそうなんですけど
イケイケドンドンの担当者だと
全然キャッシュが残らないような案件でも
フルローン、オーバーローンで稟議を上げるんですって（ﾟдﾟ）
やっぱり目標というかノルマがあるそうなので
ある程度仕方がないんですかね...
不動産業界も、賃貸でも売買でも管理でも
そろぞれ売上目標が設定されて
毎月毎月追いかけていますからねー(ｰｰ;)
良くないとわかっていてもそれを押す人は必ずいます...
金融機関がOKだからといって
それが優良案件とは限りませんのでね(^_^;)
...
さて、わたくしもお金を借りてやっている物件もありますが
物件３,４,５号の平屋三連棟は 現金 で購入しております。
購入したのは、平成２３年１２月。
契約時は３号が入居中だったんですが
引渡し前に退去してしまったので
全空の状態で、
３号以外は使い物にならない状態でのスタートでした（ﾟдﾟlll）
元々、ストリートビューの確認だけで、
物件も見ずに購入しましたが
４号、５号を引渡し当日に初めて見て
あまりのボロさに、一瞬で
「こんなボロ、一銭もお金かけんぞ！（修繕しない）」
と心に誓ったほどです（笑）
当時の同僚からは
「直して貸したらええがー」とかよく言われましたが
「いやいや、直したところでせいぜい２～３万円しか取れんから」
「何十万円もかけてやってもアホらしいですが(ｰｰ;)」
「３号だけで利回り２０％ありますし」
「残りは減価償却に使えたらそれでいいです」
と頑なに拒否しておりました。
そんなこんなで３号を家賃４万円（共・P１込）で募集しておったんですが
これはそこそこキレイなので
そのまま掃除だけで貸せるな と放置しておいたところ
近所に住んでいた方が現地看板を見て
「今の家賃が高い（６万円ぐらい）ので引越ししたい。」
「でも環境を大きく変えたくないので近所がいい。」
「猫が１匹いる。」
と問合せをしてきました。
で、当時の担当者が相談してきて
「プラス三千円で現状でいいならOK」 としたところ
そのまま借りることに（笑）
４．３万円で２４年３月１日から契約になりました
という訳で、
２４年 は１０ヶ月分と翌１月分の ４７．３万円 が入金に。
２５年 は完全放置プレイ中の
４号が２月１日から、ノーリフォームで１．４万円で契約開始（ﾟдﾟ）
５号が６月１日から、これまたノーリフォームで１．９万円で開始(ﾟoﾟ;;
減価償却でと割り切っていた物件の予想外の入居で
８５．５万円 が入金に（ﾟдﾟlll）
２６年 は１１月末で４号が退去するも
８９．８万円 が入金(^_^;)
今年２７年 は
２月１日から、またもやノーリフォームで４号が２．５万円入居したものの
３号が３月末で退去(＞＜)
で、ここまで４６．２万円が入金。
まとめると
２３年１２月購入
２４年 ４７．３万円
２５年 ８５．５万円
２６年 ８９．８万円
２７年 ４６．２万円（６末時点）
計 ２６８．８万円
ということで、４月末の時点（３年５ヶ月、利回り換算２９．３％）で、
本体２５０万円を回収することができましたー
リフォームは０円だから、
あとは仲介料、登記費用、不動産取得税の回収ですが
もう１～２ヶ月です
おしまい
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【物件3,4,5号の話し（関西町）の最新記事】
管理会社だと、「倍」になるんだけど...
この記事へのコメント
リフォーム費用を抑えるのは賃貸経営の課題ですから、ノーリフォームは助かります(^^)
ノーリフォームは、顧客サービスの観点からは否定的な意見もありますが、そもそも家を貸すこと自体がサービスとして成り立っているので、顧客が納得しているならそれで良いと思うんですがねー(^_^;)
見た目に立派で、いかにも金持ちが所有しているような物件でも、
実情は全然儲かってないことはよくあります。
お金持ちは別にして、家賃で食べている人にとっては、見た目立派でもお金が
残らないのなら生活していけません。
本当に儲かる物件の見極めができれば、本物の大家さんですね。