岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...




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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞



６月一覧
3日（月）12時半「視察」
　Ｎ村さん山科町AP＆戸建売却案件＆ランチ
4日（火）午前中から「視察」
　小豆島の戸建を見に行こー




※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きと思ってたんですけど


わたくしのある物件を売却したのでそのお話を(;^_^A








売却したのは、我らが生活保護の聖地？


関西町の３,４,５号の平家３棟。




これは平成２３年（2011）、３９歳の頃に買いました。


かれこれ１３年ですかぁ...




東島田の１号を買って、早６年目。


当時は、これに津島の２号を持っていただけでした。



丸５年以上経っても、わずか２戸とは...

　


近頃の仲間たちには


年に数戸ずつ増やす人も多いですからね〜(;^_^A


羨ましすぎますよ(◎_◎;)




始めた頃は話を聞けるような機会もなかったし


不動産屋に勤めながらも


なにを聞いたらいいのか？


すらよくわかっていなかったですからね...





客付け以外は全部手探りの中


当時、運営は順調なもんだから


サラリーマンの損益通算が少なくなるんで


利益を減らす方法を考えていたんですよね。





ちょうど？この年の夏に顔面神経麻痺で入院して


「いつまでもこのペースで仕事はできん...」


と思って、サラリーマン卒業も視野に入ってきてね...





となると...




サラリーマン属性を使えるだけ使って...





大してよくもないけど、


寝る間を惜しんで、命を削って


１号を買った当時の年収３７０万円から


ようやく年収が６００万円近くになっていたので


給料からの貯金と、１号２号のキャッシュで


物件を買っていこう！





辞めるといっても、すぐにすぐには辞められんので


まずは減価償却の取れるもの、


要は築古の戸建をいくつか買ってみて


なるべく急ピッチで


規模拡大をしていこうと考えだしました。





でも、規模拡大いうてもなぁ...





集合住宅の客付けのしんどさは


営業経験から強く感じていてね...





現場の感覚からしたら


「集合物件」より「戸建」系がいいのを感じていて


それなりの金額のものをするなら


「戸建賃貸」を２棟かな〜？


なんてのは頭によぎっていてね。




当時は、ローコストの戸建をする会社がいくつかあって


その賃貸向けの商品がぽろぽろ登場してたのもあってね。





でも、そこそこの土地もいるしねぇ...





まずは短期で償却が取れる築古戸建からだろうなぁ...


でも、それなりの価格もするもんなぁ...





当時は、激安の戸建なんて売っていなくてね...



エンド向けの戸建ばっかりで


安いといっても５００〜１０００万円ぐらいのしか


ネットにはなかったんだよね...





自分とこの売買の担当者には


「古い木造がほしいんですよね〜」
「なんか安いのないですかね〜」


なんて世間話程度はしててですね。





それが、ある時この関西町３つが現れたもんで


ほぼ即決でしたわね。





これが、サラリーマン卒業のステップになり


ボロの状態でも、ノーリフォームでも貸せるという


新境地？に至るきっかけにもなり


無借金で、退去も修理もほとんどなく


数万円ながら、キャッシュマシーンにもなり


いまの礎を築いてくれました。





ノーリフォームで貸して


１３年間のうちの退去は


３号で１度、４号で１度、今回の５号で１度だけという


超安定経営ができたので


次のＭ本さんでも、


サラリーマン卒業のステップになればと思いますよ。





１号　→　エンドユーザーに売却済
２号　→　自分の法人へ売却済
３,４,５号　→　Ｍ本さんに売却


と、序盤の個人名義の物件はかなり数が減って


収入源はこの程度で

門田７号、太陽光
kakurega土地
二日市土地６号
福島17号
笠岡48号



あとは、解体補助金狙いの


国富、奥玉、和田、玉ぐらいのもんですね^^;




法人は消費税が関係してくるから


そこらを解消してからが本格化かな〜




ちょっとずつ、数を減らしていこう。





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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