岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・浅口市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　1033.68平米(312坪)50万円　坪1,602円
　またもや誰も買わないから...
　ここは解体して新築してみましょうかね...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円　坪4,808円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円　坪2.5万円
　場所はいいのに道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)


R6(24)年11月11日(52歳) 　東区瀬戸
☆物件63号　中古購入
　373.09平米(112.85坪) ー〇〇万円
　誰も買わないから...
　雨漏り古民家なんで解体しかなさそうなんだよね...


R6(24)年11月20日(52歳) 　浅口市鴨方町　※電柱２
☆物件64号　中古購入
　528.82平米（160坪）100万円　坪6,250円
　誰も買わないから...
　道は狭いけど、どうにでもなるんだけどなぁ...


R6(24)年12月1日(52歳) 　倉敷市下津井
☆物件65,66号　中古購入
　46.47平米　99.17平米（計44坪）１円
　見に来た人、誰も買わないのよ...
　めんどくさいから引き取りました...


R6(24)年12月2日(52歳) 　備前市穂浪
☆土地17号　土地購入
　110.15平米（33.32坪）50万円　坪1.5万円
　土地９号の隣の隣なので...
　近隣商業地域だからなんかやれんですかね...


R6(24)年12月13日(52歳) 　倉敷市児島柳田町
☆物件67号　中古購入
　284.29平米（85.99坪）40万円　坪4,651円
　まーた誰も買わないから...
　ここは解体して新築してみましょうかねぇ...


R6(24)年12月17日(52歳) 　玉野市八浜　契約
☆物件68号（八浜８号）　中古購入
　八浜村で話がきたので新たに購入...
　ここらの買い進めが花開くときはくるのか...




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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「忘年会３」北区本町
　23日（月）19時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２モモさん
　３わっきーさん
　４麒麟さん
　５u-kiさん
　６よーすけさん
　７タマさん
　８シャイダさん
　９Ｏ幡さん



☆「視察」倉敷市三田AP＆ランチ＆西阿知AP
　26日（木）12時半


☆「忘年会４」北区平和町
　26日（木）19時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２不動産屋さん１（女性）
　３不動産屋さん２（女性）
　４よしみん（女性）
　５かおりん（女性）
　６ＯＣさん
　７yazinさん
　８あらさん
　９やなぎさん
　10たかぱぱさん
　※満席になりました。




12月一覧
1日（日）17時半「勉強会＆忘年会１」北区幸町
3日（火）15時「見学会」まゆさん石関町民泊完成＆お茶
4日（水）12時半「見学会」よしみん西大寺平屋群＆ランチ
5日（木）12時半「視察」東区上阿知847坪古民家？＆ランチ
6日（金）13時「見学会」しんやさん倉敷市老松町平屋アフター＆ランチ
7日（土）「セミナー」半沢大家さんin広島
8日（日）11時「見学会＆交流」ものぐささん御一行岡山見学＆宴会
9日（月）12時半「視察」牛窓戸建２つ＆ランチ
10日（火）12時半「視察」横井上戸建＆ランチ
12日（木）13時「見学会」たかぱぱさん玉野市田井アフター＆ランチ
14,15日（土日）「研修」必殺軍艦島ツアー
17日（火）12時半「視察」総社ガレージ付戸建＆ランチ
17日（火）19時「忘年会２」本町　焼き鳥職人 信
18日（水）12時半「視察」玉野市戸建２つ＆ランチ
20日（金）12時半「見学会」タマさん備前戸建２つビフォー＆ランチ
23日（月）19時「忘年会３」北区本町
26日（木）12時半「視察」倉敷市三田AP＆ランチ＆西阿知AP
26日（木）19時「忘年会４」北区平和町
※忘年会は今年最後です^^;
27日（金）12時「視察」玉島１円戸建＆ランチ
※今年最後です^^;



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


不動産やってると


手元資金の使いどころが難しいですね〜




近頃は、安い戸建情報はいくらでも出てきますけど


安くて安定経営できそうなアパートは


全然ないですからねぇ...




情報自体はそこそこ入ってはきますけども


どっかの投資家の利確のための


利益もりもりの物件だったり


運営がしんどそうな単身用だったりで


「おっ、これは銀行に持ち込んでみよう」


なんて思えるものがさっぱり...





そんな中、先日見に行った物件は、


かなり良かったんですけどねぇ...




とはいえ、また戸建なんですけどね^^;





なんですけど、


戸建２棟のセットで１棟は５万円で入居中なんですよ。




空きのもう１棟はほぼリフォームがいらない状態で


同様に５万円ぐらいで貸せそうなんですよねー





ということは、


２棟で１０万円ぐらい見込めるわけなんで


わたくしのアパート４号伊福町、５号富田のような


１Ｋ４戸のアパートと同等。




伊福町も富田も１５００万円ぐらいでしたけども


ここはその半値以下ですから


利回りで見てもいまどきにしてはなかなかのもん...





１Ｋ４戸　　　　　→　１０万円

３ＬＤＫ戸建２戸　→　１０万円



なら、運営しやすさの面では


後者のほうが圧倒的に有利ですからね〜






なんですけど、


ここの問題は「融資」なんですよねぇ...





目の前の道路が「位置指定道路」。


行政が認めているので


再建築する際にもＯＫはもらえるはず...




なんですけど「私道」なんですよ...



「私道」でもいくらか所有権があればいいんですが


残念ながら所有の権利はないんです...




となると、


配管などで道路の掘削が必要な場合は


この「私道」の所有者の許可が必要で...



許可を出さなければ、道路に隣接の方々みんなが困るので


基本的には問題ないと思うんですけど


問題は「融資」なんですよねぇ...





「私道」でも


建て替えの許可も出るし、もちろん通行もできますが


銀行からみたら直接的に接道の権利を持たない


という見方をされることがあります...




ここらは銀行によると思うんですけどね...




確かに権利を持たない「私道」を経由していますから


おっしゃることはもっともで


明確に接道がある土地よりは評価も低くなりますし


担保としてどうなんだ？ってことになりますわねぇ...





かといって、これを現金で買うのは...





現金で買うだけの余裕がある人なら


もっと大きい物件の自己資金にしたいでしょうし


カツカツながら現金で買える人なら


これを買って資金がカラになるわけにもいかない...





現金がないならそもそも問題ではないですが


現金で買える可能性のある人なら


ここには手を出せないと思いますわねぇ...




フルに近い融資が出るなら


それなりの数が手を挙げるんでしょうが...




かといって、現金を温存しておいても


いつそれが動かせるのか...





資金が少ない時期なら


安い？郊外の？戸建でいいんでしょうけど


それなりの規模になってくると、


次の一手がとても難しい...




ほんと難しい時代になりましたわ(-_-;)





おしまい




マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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