2024年12月20日
まずは土地を安く仕込むこと。
岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・浅口市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入
450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、
誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方の資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号
中古購入 1033.68平米(312坪)50万円 坪1,602円
またもや誰も買わないから...
ここは解体して新築してみましょうかね...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入
171.89平米(51.99坪)25万円 坪4,808円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
R6(24)年5月21日(52歳) 中区国富
☆物件62号 中古購入
180.16平米(54.49坪)140万円 坪2.5万円
場所はいいのに道がないんだよね...
R6(24)年6月27日(52歳) 大阪市淀川区
☆区分４号 中古購入
新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)
R6(24)年11月11日(52歳) 東区瀬戸
☆物件63号 中古購入
373.09平米(112.85坪) ー〇〇万円
誰も買わないから...
雨漏り古民家なんで解体しかなさそうなんだよね...
R6(24)年11月20日(52歳) 浅口市鴨方町 ※電柱２
☆物件64号 中古購入
528.82平米（160坪）100万円 坪6,250円
誰も買わないから...
道は狭いけど、どうにでもなるんだけどなぁ...
R6(24)年12月1日(52歳) 倉敷市下津井
☆物件65,66号 中古購入
46.47平米 99.17平米（計44坪）１円
見に来た人、誰も買わないのよ...
めんどくさいから引き取りました...
R6(24)年12月2日(52歳) 備前市穂浪
☆土地17号 土地購入
110.15平米（33.32坪）50万円 坪1.5万円
土地９号の隣の隣なので...
近隣商業地域だからなんかやれんですかね...
R6(24)年12月13日(52歳) 倉敷市児島柳田町
☆物件67号 中古購入
284.29平米（85.99坪）40万円 坪4,651円
まーた誰も買わないから...
ここは解体して新築してみましょうかねぇ...
R6(24)年12月17日(52歳) 玉野市八浜 契約
☆物件68号（八浜８号） 中古購入
八浜村で話がきたので新たに購入...
ここらの買い進めが花開くときはくるのか...
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
バナナさん,しのさん,タクさん
ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
※電柱２
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円
1口50万円 18人34口で追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。
出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円
80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円
1口10万円 25人147口で追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...
満室想定表面14.5% 電柱１
※JPMCとサブリース 表面11.48%
R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円
1口10万円 21人109口で追加購入
満室想定表面19.8%
※JPMCとサブリース 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。
18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円
昭和39年築の美邸平屋。
接道に難ありも、解消できる？
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」タマさん備前戸建２つビフォー＆ランチ
20日（金）12時半
参加予定（定員１０名）
１タマさん
２わたくし
３ぺぇさん（女性）
☆「忘年会３」北区本町
23日（月）19時
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２モモさん
３わっきーさん
４麒麟さん
５u-kiさん
６よーすけさん
７タマさん
８シャイダさん
９Ｏ幡さん
☆「視察」倉敷市三田AP＆ランチ＆西阿知AP
26日（木）12時半
☆「忘年会４」北区平和町
26日（木）19時
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２不動産屋さん１（女性）
３不動産屋さん２（女性）
４よしみん（女性）
５かおりん（女性）
６ＯＣさん
７ちーこさん（女性）
８yazinさん
９あらさん
10やなぎさん
※満席になりました。
12月一覧
1日（日）17時半「勉強会＆忘年会１」北区幸町
3日（火）15時「見学会」まゆさん石関町民泊完成＆お茶
4日（水）12時半「見学会」よしみん西大寺平屋群＆ランチ
5日（木）12時半「視察」東区上阿知847坪古民家？＆ランチ
6日（金）13時「見学会」しんやさん倉敷市老松町平屋アフター＆ランチ
7日（土）「セミナー」半沢大家さんin広島
8日（日）11時「見学会＆交流」ものぐささん御一行岡山見学＆宴会
9日（月）12時半「視察」牛窓戸建２つ＆ランチ
10日（火）12時半「視察」横井上戸建＆ランチ
12日（木）13時「見学会」たかぱぱさん玉野市田井アフター＆ランチ
14,15日（土日）「研修」必殺軍艦島ツアー
17日（火）12時半「視察」総社ガレージ付戸建＆ランチ
17日（火）19時「忘年会２」本町 焼き鳥職人 信
18日（水）12時半「視察」玉野市戸建２つ＆ランチ
20日（金）12時半「見学会」タマさん備前戸建２つビフォー＆ランチ
23日（月）19時「忘年会３」北区本町
26日（木）12時半「視察」倉敷市三田AP＆ランチ＆西阿知AP
26日（木）19時「忘年会４」北区平和町
※忘年会は今年最後です^^;
27日（金）12時「視察」玉島１円戸建＆ランチ
※今年最後です^^;
※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。
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こんばんは。岡山大家です。
有馬記念に出走予定だった
断然人気になりそうだったドゥデュースが
故障で出走取り消しにΣ（・□・；）
くっそ〜
大荒れの可能性が結構あると思ってたのに(>_<)
まぁ競馬に興味ない人は関係ないですね(;^_^A
さて、わたくしの解体中の玉野市玉。
西側（奥）の解体が終わって、
メイン道路沿い側の解体に入ったそうです。
ここは
いま壊し中のが20.5坪 70万円 坪3.41万円
奥側の壊し終わったのが20.21坪 40万円 坪1.97万円
合わせると40.71坪110万円 坪2.7万円
これだけを見ると安いんですけどねぇ...
なんですけど
解体が330万円（税込）で、補助金が50万円なので
実質280万円
これを加えると
40.71坪390万円で 坪9.57万円
諸費用を考えると実質坪10万円ぐらいですかね...
となると、概ね周辺相場ぐらいなんですよねぇ...
消費税10％も重いし、解体費の高騰はもっと重い...
数年前なら220〜250万円ぐらいでいけてたかも...
これに倉庫の建築費を加えると600万円近いですか...
いくらで貸せるかは未知数ですけども
表面１０％は厳しいですか...
まぁ岡山で賃貸住宅の新築をしても
７％前後ぐらいのもんなんで
これだと投資金額も大きくないし
次から次へと現れるライバルとの争いや、
退去の多さに悩まされることもなく、
退去後の処理とか運営面のメリットもあるんで
これはこれで実験的にはありじゃないですかねー
こういう手法が成り立つなら
解体を経ない、要は更地状態の安い土地を
仕込んでいくのがいいんでしょうねー...
午後からは、タマさんが買った土地を測りにいきまして(;^_^A
いまは家が２棟建っているので
ここも解体が必要なんですが...
ここは235万円92.26坪と385万円145.8坪で
合わせて、620万円238坪 坪2.6万円
解体を含めると1,000万円ぐらいにはなりますかねぇ...
それでも坪4.2万円なんで
ここらではかなり安いと思うんですよね。
すぐ近くに坪２万円ぐらいの広い土地があるんですけど
そこはまだ農地なので
土を入れたり、上下水道を引いたりすると
かなりの額になってくるでしょう...
土地は農地ではなくて、
宅地状態のほうがいいと思いますよ。
実際、すぐ近くの分譲地は坪９万円ぐらいですから
かなり安い仕込みと思うんですよ。
それでも、1000万円ぐらいですから
あとは「戸数」をどれだけ取るかというところで
そういう観点からすると
普通はアパートってことになるんでしょうねぇ...
建蔽率から考えると、
４０平米ちょいぐらいが１０戸は入りそうですし...
ただ、そんなんをやったところで...
どうせマネされて衰退していくので...
自分がここでやるなら...
やっぱり平屋なんですよねぇ...
ざーっと頭で考えてみたところ
こんな感じで５戸取れるんじゃないかと。
土地は安く仕込めた、賃料は概ね想定できる...
これでいくらでできるか...
いろいろ工夫の余地があればいいんですがねぇ...
おしまい
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火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
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★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入
450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、
誰も手を挙げなかったので
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最近スタートの方の資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号
中古購入 1033.68平米(312坪)50万円 坪1,602円
またもや誰も買わないから...
ここは解体して新築してみましょうかね...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入
171.89平米(51.99坪)25万円 坪4,808円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
R6(24)年5月21日(52歳) 中区国富
☆物件62号 中古購入
180.16平米(54.49坪)140万円 坪2.5万円
場所はいいのに道がないんだよね...
R6(24)年6月27日(52歳) 大阪市淀川区
☆区分４号 中古購入
新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)
R6(24)年11月11日(52歳) 東区瀬戸
☆物件63号 中古購入
373.09平米(112.85坪) ー〇〇万円
誰も買わないから...
雨漏り古民家なんで解体しかなさそうなんだよね...
R6(24)年11月20日(52歳) 浅口市鴨方町 ※電柱２
☆物件64号 中古購入
528.82平米（160坪）100万円 坪6,250円
誰も買わないから...
道は狭いけど、どうにでもなるんだけどなぁ...
R6(24)年12月1日(52歳) 倉敷市下津井
☆物件65,66号 中古購入
46.47平米 99.17平米（計44坪）１円
見に来た人、誰も買わないのよ...
めんどくさいから引き取りました...
R6(24)年12月2日(52歳) 備前市穂浪
☆土地17号 土地購入
110.15平米（33.32坪）50万円 坪1.5万円
土地９号の隣の隣なので...
近隣商業地域だからなんかやれんですかね...
R6(24)年12月13日(52歳) 倉敷市児島柳田町
☆物件67号 中古購入
284.29平米（85.99坪）40万円 坪4,651円
まーた誰も買わないから...
ここは解体して新築してみましょうかねぇ...
R6(24)年12月17日(52歳) 玉野市八浜 契約
☆物件68号（八浜８号） 中古購入
八浜村で話がきたので新たに購入...
ここらの買い進めが花開くときはくるのか...
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共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
バナナさん,しのさん,タクさん
ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
※電柱２
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円
1口50万円 18人34口で追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。
出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円
80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円
1口10万円 25人147口で追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...
満室想定表面14.5% 電柱１
※JPMCとサブリース 表面11.48%
R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円
1口10万円 21人109口で追加購入
満室想定表面19.8%
※JPMCとサブリース 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。
18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円
昭和39年築の美邸平屋。
接道に難ありも、解消できる？
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」タマさん備前戸建２つビフォー＆ランチ
20日（金）12時半
参加予定（定員１０名）
１タマさん
２わたくし
３ぺぇさん（女性）
☆「忘年会３」北区本町
23日（月）19時
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２モモさん
３わっきーさん
４麒麟さん
５u-kiさん
６よーすけさん
７タマさん
８シャイダさん
９Ｏ幡さん
☆「視察」倉敷市三田AP＆ランチ＆西阿知AP
26日（木）12時半
☆「忘年会４」北区平和町
26日（木）19時
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２不動産屋さん１（女性）
３不動産屋さん２（女性）
４よしみん（女性）
５かおりん（女性）
６ＯＣさん
７ちーこさん（女性）
８yazinさん
９あらさん
10やなぎさん
※満席になりました。
12月一覧
1日（日）17時半「勉強会＆忘年会１」北区幸町
3日（火）15時「見学会」まゆさん石関町民泊完成＆お茶
4日（水）12時半「見学会」よしみん西大寺平屋群＆ランチ
5日（木）12時半「視察」東区上阿知847坪古民家？＆ランチ
6日（金）13時「見学会」しんやさん倉敷市老松町平屋アフター＆ランチ
7日（土）「セミナー」半沢大家さんin広島
8日（日）11時「見学会＆交流」ものぐささん御一行岡山見学＆宴会
9日（月）12時半「視察」牛窓戸建２つ＆ランチ
10日（火）12時半「視察」横井上戸建＆ランチ
12日（木）13時「見学会」たかぱぱさん玉野市田井アフター＆ランチ
14,15日（土日）「研修」必殺軍艦島ツアー
17日（火）12時半「視察」総社ガレージ付戸建＆ランチ
17日（火）19時「忘年会２」本町 焼き鳥職人 信
18日（水）12時半「視察」玉野市戸建２つ＆ランチ
20日（金）12時半「見学会」タマさん備前戸建２つビフォー＆ランチ
23日（月）19時「忘年会３」北区本町
26日（木）12時半「視察」倉敷市三田AP＆ランチ＆西阿知AP
26日（木）19時「忘年会４」北区平和町
※忘年会は今年最後です^^;
27日（金）12時「視察」玉島１円戸建＆ランチ
※今年最後です^^;
※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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断然人気になりそうだったドゥデュースが
故障で出走取り消しにΣ（・□・；）
くっそ〜
大荒れの可能性が結構あると思ってたのに(>_<)
まぁ競馬に興味ない人は関係ないですね(;^_^A
さて、わたくしの解体中の玉野市玉。
西側（奥）の解体が終わって、
メイン道路沿い側の解体に入ったそうです。
ここは
いま壊し中のが20.5坪 70万円 坪3.41万円
奥側の壊し終わったのが20.21坪 40万円 坪1.97万円
合わせると40.71坪110万円 坪2.7万円
これだけを見ると安いんですけどねぇ...
なんですけど
解体が330万円（税込）で、補助金が50万円なので
実質280万円
これを加えると
40.71坪390万円で 坪9.57万円
諸費用を考えると実質坪10万円ぐらいですかね...
となると、概ね周辺相場ぐらいなんですよねぇ...
消費税10％も重いし、解体費の高騰はもっと重い...
数年前なら220〜250万円ぐらいでいけてたかも...
これに倉庫の建築費を加えると600万円近いですか...
いくらで貸せるかは未知数ですけども
表面１０％は厳しいですか...
まぁ岡山で賃貸住宅の新築をしても
７％前後ぐらいのもんなんで
これだと投資金額も大きくないし
次から次へと現れるライバルとの争いや、
退去の多さに悩まされることもなく、
退去後の処理とか運営面のメリットもあるんで
これはこれで実験的にはありじゃないですかねー
こういう手法が成り立つなら
解体を経ない、要は更地状態の安い土地を
仕込んでいくのがいいんでしょうねー...
午後からは、タマさんが買った土地を測りにいきまして(;^_^A
いまは家が２棟建っているので
ここも解体が必要なんですが...
ここは235万円92.26坪と385万円145.8坪で
合わせて、620万円238坪 坪2.6万円
解体を含めると1,000万円ぐらいにはなりますかねぇ...
それでも坪4.2万円なんで
ここらではかなり安いと思うんですよね。
すぐ近くに坪２万円ぐらいの広い土地があるんですけど
そこはまだ農地なので
土を入れたり、上下水道を引いたりすると
かなりの額になってくるでしょう...
土地は農地ではなくて、
宅地状態のほうがいいと思いますよ。
実際、すぐ近くの分譲地は坪９万円ぐらいですから
かなり安い仕込みと思うんですよ。
それでも、1000万円ぐらいですから
あとは「戸数」をどれだけ取るかというところで
そういう観点からすると
普通はアパートってことになるんでしょうねぇ...
建蔽率から考えると、
４０平米ちょいぐらいが１０戸は入りそうですし...
ただ、そんなんをやったところで...
どうせマネされて衰退していくので...
自分がここでやるなら...
やっぱり平屋なんですよねぇ...
ざーっと頭で考えてみたところ
こんな感じで５戸取れるんじゃないかと。
土地は安く仕込めた、賃料は概ね想定できる...
これでいくらでできるか...
いろいろ工夫の余地があればいいんですがねぇ...
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まずは土地を安く仕込むこと。
