岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
　OCさん
　Ｙ本さん
　わたくし

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＜見学会＆ランチのお知らせ１＞

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日　ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日　南区築港緑町　１６５０万円
2013年08月30日　殺到しているらしいです（汗）
2013年09月22日　ついに契約！
2013年10月15日　かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日　面白くしたいんだよねー
2015年06月01日　持て余しているならぜひ！
2015年11月30日　人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店　１階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

１２月１８日（金）１２時〜
　参加予定
　　かこちゃま
　　ＨＲ田さん
　　わたくし

１２月１９日（土）１２時〜
　参加予定
　　Ｏ幡さん
　　わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

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＜見学会＆ランチのお知らせ２＞

ヘルシーホームさんの新築戸建賃貸を見学させていただけます。

１２月８日（火）１０時半
ホームセンター　ダイキ豊浜店
岡山市南区豊浜町１３番地６８号

参加予定
　かこちゃま
　mtanaさん
　ＨＲ田さん
　わたくし

新築は新築でいろいろ勉強になることもあるんですよ〜


ご希望の方はご連絡ください。
okayamaooya@gmail.com
※電話やLINEでも構いません。

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＜イベント一覧＞
　１２月　６日（日）１３時〜　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月　７日（月）１３時〜　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　２日目
　１２月　８日（火）１０時半〜　ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
　１２月１８日（金）１２時〜　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月１９日（土）１２時〜　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


今日は　motoさんの物件４号見学会２日目でした

関連記事
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日　みなさん熱心ですな〜(ﾟoﾟ;;

　摂津屋さん
　mariさん（女性）
　ＨＲ田さん
　こももさん（女性）
　ＨＲ田Ｙさん
　わたくし

の６名






安い戸建がどう仕上がっていくのか？


みなさん興味津々でした


ありがとうございます(^-^)



２日ともmotoさんはお仕事で不在でしたが


motoさんのお話しを聞きたがっていましたよ(^-^)


完成後もまたお願いしますm(__)m


...


その後のランチはJR上道駅のすぐ横にある


ナマステ・ガネーシャ 上道店




ここもボリューム満点(^^;


連日食べ過ぎてしんどいです(＞＜)


...


さて、仲間内でも話題になったので、


ここで少し取り上げてみます。


必殺さんブログ
１２月２日　質問コーナー『仲介会社との付き合い』


豪傑亀三さんという方がコメントをされていました。



「不動産業者の賃貸管理部門のものですがはっきり言います。

優先順位は

１、自社管理物件（専任）
２、虫食い管理物件（一般決まったら管理）
３、案内すれば決まると思われる物件（物件力と賃料設定等）
４、広告宣伝費をいっぱいくれる物件（客付け）
５、会社との付き合いが深い物件（売買のお客）

不動産業者はただ仲介手数料だけで食ってるわけではないので、
お金を落としてくれるオーナーが比較的優先されます。
また、お金を得る可能性が高い物件は営業マンが目をつけます。

あとは、困ったちゃんを受け入れてくれるオーナー物件も営業が目をつけています。
リスクを受け入れ客付けさせてくれるオーナー。

うまみのあるオーナーは相手にしてもらえますが、自分の方針を大事にされ、
『時代にそぐわない方針』を前面に出される方は、優先順位が下がりますね。

不動産業者を信用しない方もいらっしゃいますが、
すべてを言いなりなれって不動産業者はロクな不動産業者ではありません。
お気を付けください。

どこに頼んでも結果が出ないのであれば、それは多分不動産業者ではなく、
物件力や条件が足りないのかもしれませんね。 」



まさにそんな感じですね〜(^^;


豪傑亀三さんは、どこかの賃貸管理部門の方だそうで。


すごくリアルなお話です。


...


これに対して、賃貸営業マンの視点は若干異なります。


同じ会社の一員である以上


管理物件を優先するのはもちろんですが


管理物件といっても


超人気物件から、どうにもならない物件までいろいろあります。


好立地で新築、築浅などで家賃が適正であれば


誰がやってもすぐ決まりますから


売上が立ちやすい


一方、どうにもならない物件はなかなか決まりません


いくら会社から、「決めろ決めろ」と言われても


売上という営業数字を追いかけている訳ですから


管理物件とはいえ、決まりにくいものは敬遠します


なので、管理を任せているから最優先にされている


と単純に言えるものでもありません。



管理物件だろうが、一般物件だろうが


決まらんもんは決まらんです。（キッパリ）




結局は、物件力。


リフォームしたり


広告料を上乗せしたり


家賃を下げたり


決まるための方策を取っていかないといけません。



管理を任せてるからっていっても


決めるのは管理担当者じゃなく、現場の営業マンですから。


上司や管理責任者などが尻を叩いても


その時は「はい！頑張ります！」とは言っても


心の中では「あんなクソ物件決まるわけなかろ〜が」と思っています。


そんな声は、上司には絶対聞こえてきませんけどね。


...


現場が決めたい物件。


それは、簡単に売上になって単価の高いもの。


それが、自社管理だろうと、他社管理だろうと、一般だろうと


あまり関係ありません。



具体的には


・賃貸条件が他に比べて有利（家賃が安いとか）

　場所がよくて綺麗で安ければ最高（笑）



・条件などの交渉が通りやすい

　家賃や初期費用の交渉。ペット相談など。



・ちょっとしたことで融通を利かせてもらえる（面倒なことは言わない）

　入居日が少し先でもOKとか。

　あの書類を出せこの書類を出せとか、過剰に要求しない。

　あーだこーだ言わない。



・単価が高い

　家賃が高い。広告料がでかい。



・決済までが早い

　サクッと審査を出して、サクッと契約書をくれるとこ。

　売上計上の関係で月内に入金まで持っていきたいのに

　契約書作成が遅い管理会社は最悪です(ｰｰ;)



・広告料を決済金から相殺させてくれる

　広告料は後日支払になると月を跨ぐことが多いので当月売上にならない(ｰｰ;)

　決済金から相殺させてくれれば最高。



これ以外だと、付き合いの深い大家さんの物件かな。


あまり売上にはならなくても


手伝ってあげんといけんな〜って思う大家さんの物件は


特別に頑張りますよ。


大家さんの顔が見えるとか人柄ってのはとても大きい。



これは　人間力




管理オーナーなんか管理担当者とは面識があっても


営業マンが管理オーナーに会うことなんて滅多にありませんし


時々会ってもどこの物件のオーナーだか覚えちゃいない（笑）


しかも物件名を言われてもどこにあるのかさえ把握していない（笑）


そんな営業マンばかりだもんだから


管理を任せてるからって安心してちゃダ〜メよ（笑）



ん？もちろんわたくしは全管理物件を見に行きましたよ



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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