岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜見学会＆ランチのお知らせ　１＞

よーすけさんが先日購入された記念すべき１号戸建！

関連記事
2015年12月05日　第１７回あみだくじ

こちらを見学させていただけることになりましたー(^-^)
ご夫婦で頑張って壁を塗ったそうですよ(๑≧౪≦)
　　

というわけで、よーすけさん１号戸建　見学会＆ランチ
２月２１日（日）　１２時〜

詳細、エントリーは専用フォームからお願いします。

参加予定（定員10名）
　１　よーすけさん
　２　Bさん
　３　mitsueさん
　４　tamioさん（初登場）
　５　O幡さん
　６　Ｉ崎さん
　７　K原さん
　８　HTさん
　９　じいじさん
　10　わたくし
※締め切りました(ｰｰ;)

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＜イベント一覧＞
　２月　２日（火）１１時半〜　 DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　２月　５日（金）１２時〜　　　東区トリプル見学会　１日目
　２月　６日（土）１２時〜　　　東区トリプル見学会　２日目
　２月　９日（火）１２時〜　　　HTさん１号戸建　見学会　１日目
　２月１１日（木・祝）１２時〜 HTさん１号戸建　見学会　２日目
　２月２１日（日）１２時〜　　　よーすけさん１号戸建　見学会
　３月　５日（土）、６日（日） 必殺群馬県草津温泉旅行
　　申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。



...


こんばんは。岡山大家です。


HR田さんの１号戸建がついに完成！


DIYで約１年かけて仕上がりました(^-^)

関連記事
2015年03月12日　とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年03月27日　これでおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年06月03日　外国人向けシェアハウス
2015年10月09日　水面下で動いております。


ということで、見学会をさせていただくことになりました(*´∀｀*)


HR田さん１号DIY戸建　見学会＆ランチ

１日目　２月２６日（金）　１２時〜

１日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。


２日目　２７日（土）　１２時

２日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。


...


さて、岡山ネタは書く事がいくらでもありますが


時事ネタを少々(^^;


東京ディズニーランドなど４月から値上げへ


３年連続で値上げだそうで（ﾟдﾟ）


開園してすでに３０年超。


わたくし、何を隠そう未だ一度も行ったことがありません（ﾟдﾟlll）


次女がもう少し大きくなったら


家族で行ってみようかなーとは思っていますが(^^;



まぁそれはさておき


１９８３年の開園当初は３９００円だったそうで(°°;)"((;°°)




実に２倍近くまできてますね〜(ｰｰ;)



USJはすでの７年連続の値上げ(＞＜)


ＵＳＪがまたチケット値上げ、大人１日券２００円アップで７４００円に


どちらも強気です（ﾟдﾟ）


でも集客力も収益力も落ちないんでしょうね〜(^^;


...


値上げには賛否両論あるようですが


強いほうが価格決定力を持っているのは当たり前ですわね...


そりゃ行きたい人が山ほどいるんですから


少々値上げしても行く人は行きますよ(^^;


ロレックスとかベンツとか


値下げせんでも買う人は買いますもんね。


ロレックスとかベンツが値上げしても誰も何も言わないのにね（笑）


...


経営的にはこっちのほうが正解でしょうねー


もし客数が減っても、客単価は上がりますし


混雑も緩和されるでしょうし


混雑が緩和されれば


待ち時間が減って顧客満足度は上がるでしょう。


スタッフや警備の数も減らせるかもしれませんね。



端的に言うと、客層をもっと絞ろうとしているんでしょう。


低価格で幅広く来園（購入）してもらう薄利多売型より


高価格で少ない客数を相手にする方が絶対楽です(^^;


わたくし、某FCの店長時代に似たようなことやってました。

関連記事
2014年01月04日　平成21年　7　自己紹介　その39


...


お会いした方には時々話しますが


賃貸経営でも同じような話しで


家賃収入が１００万円ほしいとしたら


２万円　×　５０室　＝　１００万　より


１０万円　×　１０室　＝　１００万円　のほうが


絶対いいですよーって。


９万円　×　１１室

８万円　×　１２〜１３室

７万円　×　１４〜１５室

６万円　×　　１６〜１７室


でもそれほど大きく変わらないんですけど


要は、少ない数で単価を上げて


客層の良いところを取っていったほうが経営が楽ですよってことですね。


...


１０室しかなかったら


１室空いただけで入居率９０％になるけど


５０室あれば１室空いても９８％じゃん


なんて言う人いますけど


その物件、年間通したら何室も何ヶ月も空くでしょ？って(^^;


管理料も５％払ってるでしょうし...


５％も払ってたら１００万円の家賃で常に５万円マイナスじゃんってね(^^;


それ、常に入居率９５％以下ってことよ？


...


そもそも空いたってすぐ決めればいいの。


ディズニーランドみたいに


人が集まる希少価値のある物件ならすぐ決まるわけ。


決まらん物件だから


数でカバーしたり、値下げでカバーしたりするわけ。



価格決定権、顧客選定権をこちらが持たないと


有利に戦えないよねー



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました