違いは紙一重

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...



***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


<見学会のお知らせ 1>

北区富田町(とんだちょう)で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)

DSC_3066.JPG

2月25日(水)10時30分〜16時
北区富田町2ー5−13


ご一緒してくださる方は、12時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも喫茶店

参加予定
 HR田さん
 わたくし


各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)


...


こんばんは。岡山大家です。


さて、昨日のブログでチラッと書きましたが


実は先日物件を買いました。


今日はそのお話を少々。


...


場所は岡山市外の近郊で約120坪


周辺の坪単価の半額以下で買えました。


特殊な事情でみなさんには紹介できませんでしたバッド(下向き矢印)


これがとてもややこしい上に結構リスキーです(ーー;)


...


この土地、400坪近くあります。


そこに、この土地を買ってアパートを新築したい人がいます。


この方を Bさん とします。


この土地の売主を Aさん とします。


Aさんはこの土地全部を一度に売りたいんです。


...


そこでいろいろ問題が発生しますたらーっ(汗)


実はここ、現況は 田 で、地目も 田 なんです。


市街化区域内なので、宅地へ転用することは可能で


Bさん への所有権移転はもちろん可能ですし


全体で農地転用の許可は得ています。


じゃあ普通に Aさん → Bさん へ所有権移転をすれば...



細かいことは省きますが、広すぎる土地の場合


開発行為 ということになり、許可がないとできないんです。


ここの土地全体の約400坪のままではそこに該当してしまいますたらーっ(汗)


で、一度に農地転用してBさんに移してアパート建築をすると


開発行為に該当するので、


該当しない広さをBさんは欲しい...


でもAさんは一度に全部売りたい...


...


じゃあ、Bさんには開発行為に該当しない広さの土地を売って


残りを誰か(Cさん)に売ればいいのでは?



そうなると、いまはひとつ(一筆)の土地なので、区分け(分筆)しないといけません。


どういう形状で区分けするかもなかなか難かしい...


費用も発生する...


中途半端に残すと残りが売れにくくなる...



まぁそこはなんとかクリアするとして


まず、売るためには 田 のままではダメなので農地転用をします。


しかし、全体を転用してしまうと開発行為にひっかかるので


Bさんの買いたい土地だけを農地転用して売ります。


でも、残った土地は 田 のまま...


このままじゃCさんに売れない...


残った土地も 宅地 にすると開発行為になるので


では、この土地をBさん建築時の資材置き場にして 雑種地 に転用しようと。


それなら第三者(Cさん)に売れると。


でも、雑種地に転用するには


最初の土地をBさんが買って工事が始まらないといけないね...


となると、Aさん希望の同時に売却はできない...


...


一番丸く収まるのは、Bさんがその雑種地になる予定の土地も買って


その後Cさんに売れば


Aさんは一度に売却できるんですけど


そこまでの資金をBさんは用意していない( ;∀;)


...


ね、ややこしいでしょ(ーー;)


全体で約1560万円ぐらいになるんですけど


500万円ほどが足らないので


Cさんにわたくしがなって


買うことになったというお話し。

DSC_3102.JPG


...


なので、


Aさん → 全部Bさん → 一部わたくしへ という契約決済を同時にやりました(゚д゚)



お金の流れは


わたくしの500万円を → Bさん


Bさんわたくしの500万円と自分の1060万を → Aさんへ 


で、契約決済完了と。


...


で、所有権は Aさん → Bさんへ 


決済引渡しと同時にBさん部分の宅地へ変更をおこない


わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ...


...


気づきました?



「わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ」...



そうなんです。


お金をBさんに払いましたが


所有権はまだわたくしに移転していないんです(((゜Д゜;)))



雑種地にもならずわたくしに所有権も移転せず、お金も返してもらえない


最悪の可能性もゼロではないんです(°°;)"((;°°)


Bさんのアパートが建ち始めて雑種地にする際までお預けですふらふら


あはは(;´∀`)


...


所有権移転をしてもBさんのアパートが完成後にようやくわたくしが動けるという状態。


ということは、今から数ヶ月〜半年程度は動きが取れず


その後わたくしの土地に新築なりを着工し


数ヵ月後に完成となると


かなりの期間、資金を凍結した状態になるんですねーあせあせ(飛び散る汗)


土地は減価償却もありませんしね...


あはは(;´∀`)


そんな感じのややこしいリスキーな一面のあるお話しです( ̄◇ ̄;)


しかも最終的に話がまとまったのが2月9日


契約決済は2月13日。



これをリスクとして動く動かないはそろぞれですけど


こんなのなかなか簡単に他人にオススメできないでしょ?(笑)


...


良い案件を安く買おうと思えば多少のリスクはあって当然


それに対し、どこまでリスクを許容できるか?



ボロいとか

道路がない、狭いとか

土地の形が悪いとか

土地が狭いとか

出口がないとか



いろんな障害が出現しますが


あーだこーだ言うてたら


リスク許容度の高い人がさらって行くだけの話
です。


買う人はいっぱいいるんですから。


...


ただ、それらを買う人は


リスク教養度が高い人 と 無謀な人 に分かれます。


この違いは紙一重なのかもしれません。


わたくしは前者でありたいものですが(ーー;)




おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

コメント

お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント:

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。
※ブログオーナーが承認したコメントのみ表示されます。

この記事へのコメント

NMOTOさん、おはようございます。
ははは。いったいどうなっちゃうんでしょうねー
まぁなんとかなるでしょ(笑)
岡山大家|2015年02月24日(Tue) 09:15
I島さん、おはようございます。
どうなるんでしょうねー(笑)
万一所有権移転されずお金が戻ってこなくても、そりゃ自分の見る目が無いなということで(^_^;)
そんなことにはならないと思って買いましたけど。
岡山大家|2015年02月24日(Tue) 09:10
この話、非常に興味深いです。
NMOTO|2015年02月21日(Sat) 19:37
またまた、すごいお話がでてきましたね(゜o゜)
なんだかとてもドキドキします。
このあとどうなっていくんでしょー?
後日談が気になります(´゚д゚`)
I島|2015年02月20日(Fri) 07:03
   
検索
検索語句
プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
岡山のブロガーのみなさん
お会いした方のブログなど
最新記事
最新コメント
空き家・空き地のことなら↓↓↓ 40×200バナー(森さんブログ用).jpg ※※※※※※※※※※※※
RSS取得
<< 2021年07月 >>
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
カテゴリアーカイブ
月別アーカイブ
2013年05月 (28)
2013年04月 (27)
2013年03月 (31)
2013年02月 (28)
2013年01月 (31)
2012年12月 (31)
2012年11月 (30)
2012年10月 (31)
2012年09月 (29)
2012年08月 (31)
2012年07月 (30)
2012年06月 (27)
2012年05月 (31)
2012年04月 (30)
2012年03月 (31)
2012年02月 (29)
2012年01月 (31)
2011年12月 (2)

ここまで明かしたくなかった節税強化書