岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...
　30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18％

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...

H30年12月7日契約　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス

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＜イベントのお知らせ＞

☆北区津高水没アパート見学２日目
　2日（土）11時〜
　参加予定（定員１０名）
　１ＢＬＸさん
　２こももさん（女性）
　３u-kiさん
　４よーこさん（女性）
　５Ｏ幡さん
　６麒麟さん
　７norikoさん（女性）
　８たかとしさん
　９neverさん（初）
　10わたくし
　※満席になりました。

２月
2日（土）11時〜　　北区津高水没アパート見学２日目
16日（土）見学会予定
23日（土）必殺セミナーin鷲羽山下電ホテル
24日（日）必殺見学会
※必殺セミナーのお知らせ
参加申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は午後から高速で浅口市鴨方町の


中国銀行鴨方支店へ。



昨年、3000万円→2500万円になるよって流してた


北区青江のマンションに初チャレンジした


けんさんの融資が無事におりて決済となりました(*^▽^*)





場所はいい、道路付けもいい、鉄骨で


表面１７％出るとはいえ


なんせ築が古いし


なにかとお堅いイメージの中銀なんで


厳しいことになるんだろうな〜


と思っていましたが


案の定、行内でも意見が分裂したそうで(◎_◎;)




反対派は耐用年数を盾にするそうですけど


不動産についてはド素人だから


何かしらの基準にすがるぐらいしか


判断材料がないんですな...



しょーもない新築にはアホほど出すんだから


ほんとド素人丸出し。


そっちのほうがよっぽどヤバいことに気づかんのよね...




審査部？融資部？には


事業性、資産性、将来性とか


幅広く判断できる目を養ってもらいたいもんです。


まぁそんな優秀な人がいたら


とっくに出て行って独立でもなんでもするんでしょうから


無理な相談でしょうけど。




何はともあれ、今回はけんさんの属性も大きかったでしょうし


行員さんが積極的な判断をする方でしたから


何かと恵まれましたね。



無能な行員さんだと門前払いだったかもしれません。



しかし、行員さんとか支店長ってほんと当たりはずれあるよねー


はずれ引いたらほんと時間の無駄だから(*_*;




まぁとりあえず１号が発進できてよかったです(^^;


いろいろ困難もあるでしょうけど


１０年耐える価値はありますからね。


がんばっていきましょう(^^)/





さて、そこからとんぼ返りで市内へ。


今度は、某所で契約。


わたくしの赤磐の土地２号が売れまして


その売買契約に行ってきました。





物件16-1,2号の隣の空き地ですね。


ずっと売りには出していて


時々問い合わせがあったりはしてたんですけど


なかなか前に進まないんで


また新築でもやろうかなーと


下水の接続を赤磐市の予算でやる動きをしたりしていたら


今回の話が舞い込みまして。




ここは過去にも書きましたが


関連カテゴリー
土地1,2号の話し



2015(H27)年2月9日に６０坪２区画５００万円の話をもらって


所有権移転がいつになるかわからない状態で


2月13日には決済(^^;


ようやく土地１号,２号になったのが


１年以上先の2016(H28)年6月7日(^^;


で、土地１号に新築が完成したのが


2017(H29)年5月26日。





2015(H27)年2月13日　決済
2016(H28)年6月7日　所有権移転
2017(H29)年5月26日　新築完成


ときて、隣はとりあえず売ってみるかとなって


昨年末ぐらいからなんやかんやありましたが


ようやく

2019(H31)年1月31日　売買契約
2019(H31)年3月22日　決済予定


となりました(^^;



最初に資金投下して４年...


売りに出してから２年...



ちょっと時間かかったけど、これで売れれば、


土地１号が実質タダみたいなもんで


上物も建てることができたし


一応成功じゃないかと思います(^^;




こっちは大手が現金で払ってくれるから


行員さんや支店長の当たりはずれは関係なし(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました