2016年02月03日
例外は無い
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金3、礼金3もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末で4号が退去
→ H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り29.3%
あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
どっかのタイミングで壊すか?
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を500万円で購入
約60坪を2区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
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......
<見学会&ランチのお知らせ 1>
東区トリプル見学会
その1 motoさんの4号戸建アフター
関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;
2015年12月07日 物件力と...
その2 HTさんの2号戸建ビフォー
その3 GOGOさんの1号戸建ビフォー
関連記事
2016年01月21日 未来予想図
の3連発( ̄ー ̄)
1日目(2月5日(金))をご希望の方はこちらの専用フォームから
参加予定(定員10名)
1 motoさん
2 ayakoさん(女性)※見学のみ
3 JBさん
4 こももさん(女性)
5 わたくし
2日目(2月6日(土))をご希望の方はこちらの専用フォームから
参加予定(定員10名)
1 GOGOさん
2 よーすけさん
3 じいじさん
4 摂津屋さん
5 I島さん
6 わたくし
ここも住宅地なので、各日車2台の10名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー
...
<見学会&ランチのお知らせ 2>
中区のHTさんの1号戸建も見学させていただけますよー(^-^)
1日目 2月 9日(火)12時〜
1日目ご希望の方はこちらからお願いします。
2日目 2月11日(木・祝)12時〜
2日目ご希望の方はこちらからお願いします。
参加予定
mitsueさん(女性)
わたくし
の2日間開催です。ランチも一緒に(^-^)
こちらも車2台の10名でお願いしますm(__)m
---
<イベント一覧>
2月 2日(火)11時半〜 DDMさんの1号戸建ビフォー見学会&ランチ
2月 5日(金)12時〜 東区トリプル見学会 1日目
2月 6日(土)12時〜 東区トリプル見学会 2日目
2月 9日(火)12時〜 HTさん1号戸建 見学会 1日目
2月11日(木・祝)12時〜 HTさん1号戸建 見学会 2日目
3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
申し込みフォーム
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐?のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、第18回あみだくじで対象になった
関連記事
2015年12月22日 強運
北区某所の集合住宅の重要事項説明に一緒に行ってきました。
ここ、第8回にも当たったO崎さんが
強運を発揮して再び当たった訳ですが
前回は金額が折り合わず...
そして今回もいろいろあって辞退することに(゚д゚)
2回も当たったのに2回とも流れて残念です(><)
で、二番手の摂津屋さんに打診したところ
話しが進むことになりまして(^^;
...
実はこの摂津屋さんも一度辞退しかけたんですよ(゚д゚)
ここ、いろいろ問題があってですね(^^;
1階は3室+倉庫で、全部生活保護の方。
2階は7室で全部ベトナムの方(^^;
全部6〜7帖ぐらいの部屋でトイレ風呂共同(ーー;)
昔は中国の方が中心だったそうですが
さすがにいまはこういうのには入らんわね...
家賃2.5万円ぐらい出せば
部屋は小さいけどセパレートの部屋もあるしねー
ちなみにここは1.6万円(^^;
中国の方も随分贅沢になった感じです(^^;
トイレ風呂共同の客付けや外国人への対応など
家賃も安いですしいろいろ考えちゃいますよね(ーー;)
...
更に現在は、家賃は集金で自主管理。
共用部の掃除やらゴミだしもご自身だそうで(^^;
そんな難しいことでもないんですけど
自主管理できない状況にある方だとちょっとね...
そんな感じなんで辞退しかけた訳です。
...
でも、集金などで仲良くなって
ベトナム人同士のネットワークで
空いてもすぐに友達を連れてきてくれるという流れを構築できてるし
場所も良くて物件価格も更地価格ぐらいなので
メリットも充分ある訳で。
...
O崎さんはこれらの点は問題なかったんですけど
ここの屋根上に太陽光が載ってあって
そこのやり取りでちょっと引っかかりましてねー(><)
逆に太陽光については摂津屋さんは問題なしということで(^^;
ここの太陽光も別に損する状況でもないんでねー
そんなやり取りに入ってると
リスクの取り方って人それぞれだな〜って。
結局、買えるか買えないかって
どこまで許容できるかってことなんですよね。
経験値の低い方だと許容できなくても
経験値の高い方ならあっさりクリアしてしまう...
ある人には問題点に見えても
別のある人には問題点にならない。
そういうことだと、経験値の低い方が悩んでる隙に
経験値の高い方がサクッと取っていっちゃうわね...
売る方は同じ金額なら誰に売っても同じだからねー(ーー;)
でも経験値を上げようと思ったら
本だけ読んでてもダメで
やっぱりどこかのタイミングで買って運営してみないとなかなかね...
ペーパーじゃ運転はうまくならんわね...
ペーパーの人が、「えっ!?こんな道通れるの?」ってとこでも
それなりの人ならパッと見ただけで通れる幅かどうかなんてすぐわかるもんね。
でもそれなりの人ってのも、それなりにいろんな道を走って
時にはこすったりぶつけたりして、
修理代を払ったりもしてたどり着いた領域なんよね...
上手くなるってことは
それなりに痛い思いをしたり、壁にぶつかったり、
泥にまみれたりするもんなんだと思うよ。
たぶん、そこに例外は無いね。
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金3、礼金3もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末で4号が退去
→ H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り29.3%
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中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を500万円で購入
約60坪を2区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
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208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
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東区トリプル見学会
その1 motoさんの4号戸建アフター
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の3連発( ̄ー ̄)
1日目(2月5日(金))をご希望の方はこちらの専用フォームから
参加予定(定員10名)
1 motoさん
2 ayakoさん(女性)※見学のみ
3 JBさん
4 こももさん(女性)
5 わたくし
2日目(2月6日(土))をご希望の方はこちらの専用フォームから
参加予定(定員10名)
1 GOGOさん
2 よーすけさん
3 じいじさん
4 摂津屋さん
5 I島さん
6 わたくし
ここも住宅地なので、各日車2台の10名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー
...
<見学会&ランチのお知らせ 2>
中区のHTさんの1号戸建も見学させていただけますよー(^-^)
1日目 2月 9日(火)12時〜
1日目ご希望の方はこちらからお願いします。
2日目 2月11日(木・祝)12時〜
2日目ご希望の方はこちらからお願いします。
参加予定
mitsueさん(女性)
わたくし
の2日間開催です。ランチも一緒に(^-^)
こちらも車2台の10名でお願いしますm(__)m
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<イベント一覧>
2月 2日(火)11時半〜 DDMさんの1号戸建ビフォー見学会&ランチ
2月 5日(金)12時〜 東区トリプル見学会 1日目
2月 6日(土)12時〜 東区トリプル見学会 2日目
2月 9日(火)12時〜 HTさん1号戸建 見学会 1日目
2月11日(木・祝)12時〜 HTさん1号戸建 見学会 2日目
3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
申し込みフォーム
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐?のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、第18回あみだくじで対象になった
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2015年12月22日 強運
北区某所の集合住宅の重要事項説明に一緒に行ってきました。
ここ、第8回にも当たったO崎さんが
強運を発揮して再び当たった訳ですが
前回は金額が折り合わず...
そして今回もいろいろあって辞退することに(゚д゚)
2回も当たったのに2回とも流れて残念です(><)
で、二番手の摂津屋さんに打診したところ
話しが進むことになりまして(^^;
...
実はこの摂津屋さんも一度辞退しかけたんですよ(゚д゚)
ここ、いろいろ問題があってですね(^^;
1階は3室+倉庫で、全部生活保護の方。
2階は7室で全部ベトナムの方(^^;
全部6〜7帖ぐらいの部屋でトイレ風呂共同(ーー;)
昔は中国の方が中心だったそうですが
さすがにいまはこういうのには入らんわね...
家賃2.5万円ぐらい出せば
部屋は小さいけどセパレートの部屋もあるしねー
ちなみにここは1.6万円(^^;
中国の方も随分贅沢になった感じです(^^;
トイレ風呂共同の客付けや外国人への対応など
家賃も安いですしいろいろ考えちゃいますよね(ーー;)
...
更に現在は、家賃は集金で自主管理。
共用部の掃除やらゴミだしもご自身だそうで(^^;
そんな難しいことでもないんですけど
自主管理できない状況にある方だとちょっとね...
そんな感じなんで辞退しかけた訳です。
...
でも、集金などで仲良くなって
ベトナム人同士のネットワークで
空いてもすぐに友達を連れてきてくれるという流れを構築できてるし
場所も良くて物件価格も更地価格ぐらいなので
メリットも充分ある訳で。
...
O崎さんはこれらの点は問題なかったんですけど
ここの屋根上に太陽光が載ってあって
そこのやり取りでちょっと引っかかりましてねー(><)
逆に太陽光については摂津屋さんは問題なしということで(^^;
ここの太陽光も別に損する状況でもないんでねー
そんなやり取りに入ってると
リスクの取り方って人それぞれだな〜って。
結局、買えるか買えないかって
どこまで許容できるかってことなんですよね。
経験値の低い方だと許容できなくても
経験値の高い方ならあっさりクリアしてしまう...
ある人には問題点に見えても
別のある人には問題点にならない。
そういうことだと、経験値の低い方が悩んでる隙に
経験値の高い方がサクッと取っていっちゃうわね...
売る方は同じ金額なら誰に売っても同じだからねー(ーー;)
でも経験値を上げようと思ったら
本だけ読んでてもダメで
やっぱりどこかのタイミングで買って運営してみないとなかなかね...
ペーパーじゃ運転はうまくならんわね...
ペーパーの人が、「えっ!?こんな道通れるの?」ってとこでも
それなりの人ならパッと見ただけで通れる幅かどうかなんてすぐわかるもんね。
でもそれなりの人ってのも、それなりにいろんな道を走って
時にはこすったりぶつけたりして、
修理代を払ったりもしてたどり着いた領域なんよね...
上手くなるってことは
それなりに痛い思いをしたり、壁にぶつかったり、
泥にまみれたりするもんなんだと思うよ。
たぶん、そこに例外は無いね。
おしまい
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