2016年03月01日
12号,13号,14号のお話し
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区広谷に平屋２棟、戸建１棟を購入。
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......
＜イベント一覧＞
３月 ５日（土）、６日（日） 必殺群馬県草津温泉旅行
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)（; °_°）
※各自スリッパや名刺（自作でもなんでもOK）など必要なものを持ってきてくださいね。
みなさんお持ちなので無かったら失礼かなーって(^^;
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子とタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
こももさんの２号戸建のキッチンがかっちょよくなりましたよー(*'▽'*)♪
こももさん２号戸建関連記事
2016年01月15日 残された大物たち
2016年01月20日 男が３人？？
2016年01月24日 大家仲間
2016年02月11日 ８ 借りる・返す ということ。
2016年02月15日 ありがたい。
2016年02月26日 入りたくない率 １００％
キッチンのインパクトはでかいですね～（ﾟдﾟlll）
...
さて今日は、12号,13号,14号の決済でした。
売主さんの希望で、全て新券です(^_^;)
毎年ひとつは何か買いたいと思っていますが
今年最初の物件購入。
去年は土地（１０号赤磐市、１１号南区植松）しか買えなかったので
久々にボロ戸建がラインナップに追加です(^_^;)
これで、
北区 １号（売却済）、２号、３,４,５号、９号
中区 ６,７号
倉敷市 ８号
赤磐市 １０号（土地） ※新築１～２棟予定
南区 １１号（土地） ※新築４棟進行中
東区 １２,１３,１４号
ということで、何気に岡山市４区コンプリート（笑）
...
どんなのを買ったのかというと、以前登場したこれでした。
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
その他関連記事
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
こんな感じの 平屋２つ と 大きな戸建が１つ
平屋２つは、どちらも３．８万円で入居中。
大きい方は空き家で残置物満載(°°;)"((;°°)
これが１７２０万円でネットに出ていました。
家賃３．８万円×２棟 で 年９１．２万円 なので
表面利回り５．３％というわけ（ﾟдﾟlll）
残置物はこちらで処理するということで
１７２０万円 → １５００万円 の指値に成功。
表面利回り６．０８％へアップ！
指値万歳＼(^o^)／ （笑）
...
大きな戸建はどうするかなー
大きすぎる家は、直すところが多くなるから困るんよね～(´･_･`)
でも、建物の程度はかなりよかったので、
ここもいつものノーリフォーム作戦かな(^_^;)
って、程度に関係なくノーリフォームだけどー（笑）
駐車場も２台以上取れるし
家賃は６万円ぐらいいけんかなー？
それなら
１２号 ３．８万円
１３号 ３．８万円
１４号 ６万円（希望）
計１３．６万円 年１６３．２万円 で
ようやく表面利回り １０．８８％（;￣O￣）
あはは。
利回り星人には完全に馬鹿にされるレベルじゃな(￣◇￣;)
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
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岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
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約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
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累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
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ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
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3号,4号,5号合わせて
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
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約６０坪を２区画 坪単価42,000円
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☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
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☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
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３月 ５日（土）、６日（日） 必殺群馬県草津温泉旅行
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)（; °_°）
※各自スリッパや名刺（自作でもなんでもOK）など必要なものを持ってきてくださいね。
みなさんお持ちなので無かったら失礼かなーって(^^;
---
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...
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2016年01月15日 残された大物たち
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...
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売主さんの希望で、全て新券です(^_^;)
毎年ひとつは何か買いたいと思っていますが
今年最初の物件購入。
去年は土地（１０号赤磐市、１１号南区植松）しか買えなかったので
久々にボロ戸建がラインナップに追加です(^_^;)
これで、
北区 １号（売却済）、２号、３,４,５号、９号
中区 ６,７号
倉敷市 ８号
赤磐市 １０号（土地） ※新築１～２棟予定
南区 １１号（土地） ※新築４棟進行中
東区 １２,１３,１４号
ということで、何気に岡山市４区コンプリート（笑）
...
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こんな感じの 平屋２つ と 大きな戸建が１つ
平屋２つは、どちらも３．８万円で入居中。
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１７２０万円 → １５００万円 の指値に成功。
表面利回り６．０８％へアップ！
指値万歳＼(^o^)／ （笑）
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大きすぎる家は、直すところが多くなるから困るんよね～(´･_･`)
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って、程度に関係なくノーリフォームだけどー（笑）
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それなら
１２号 ３．８万円
１３号 ３．８万円
１４号 ６万円（希望）
計１３．６万円 年１６３．２万円 で
ようやく表面利回り １０．８８％（;￣O￣）
あはは。
利回り星人には完全に馬鹿にされるレベルじゃな(￣◇￣;)
つづく
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