岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区広谷に平屋２棟、戸建１棟を購入。

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜イベント一覧＞
　３月　１６日（水）１２時〜　　わたくしの物件２号見学会＆ランチ
　３月　１８日（金）１２時〜　　北長瀬新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　３月　２１日（月・祝）１２時〜 北長瀬新築マンション見学会＆ランチ　２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日見学会にお邪魔した北長瀬の新築マンション

関連記事
2016年03月18日　岡山に無いもの
2016年03月21日　なるほど、そういうことかー


コザックス北長瀬
※資料にリンクします。




一端は満室になりましたが、残念ながら２つキャンセル発生(＞＜)


とはいえ、３３室あって残り２室。


新築なのに苦戦中の他の物件と比べれば


明らかに違いがありますねー(ｰｰ;)


参考記事
2016年02月18日　たけのこ？
2016年03月07日　たけのこのお話し
2016年03月11日　２　たけのこのお話し
2016年03月12日　夜も寝られない...
2016年03月13日　美味しいたけのこもありますよ(^-^)


何が違うんでしょう？


決まっていない物件ということで取り上げたマンションも


それぞれ場所自体は悪くない。


まぁ飲み屋街は少々特殊な感もありますけど(^^;


どちらも家賃はかなり高いですが、この北長瀬も相当高い(^^;


...


最近は建築費などの高騰で、望む利回りがなかなか出ないので


施主のGOもなかなかでない...


そんな中でも建てさせるにはどうすれば...



利回りを出すには、戸数をたくさん取るのが手っ取り早い...


かといって、バブル期のように狭小ワンルームをたくさん詰め込んでも...



狭すぎず広すぎず


そして世間に受け入れられやすい広さで


それなりに家賃を高く設定できそうな間取りというと...


１LDKか！？


ってことですか...


...


そんな１LDKの家賃を高く設定するとともに


建築費を下げることも考えないと


なかなか利回りが出ません(＞＜)


コンクリート造ってのは


ハウスメーカーのアパートのように


工場でできたものを運んできて組み立てるだけの


簡単なものではなくて


型枠を組んでコンクリートを流し込んで


１階ずつ上げていきます。


どの階でも、型枠を組んでコンクリートを流し込むというのは同じ。


なら、同じ型枠をそのまま使えたら楽で早いですよね？


そう。全部の階を同じ間取りにすれば


ほぼ同じ型枠に同じ数量、建具や住宅設備も同じ。


設計も構造計算も楽チンです。


別の現場で、同じような建物をやったことがあれば尚更ですね。


早くできるということは、工期が短くなるということ。


そうなれば職人さんたちへの支払いも減りますね。


あっちこっちでガンガン建てている


建設会社なんてまさにこんな感じでしょう。


...


・そこそこの広さはキープ

・世間に受け入れられやすい間取り

・家賃を高く設定してもごまかしやすい

・全部同じ部屋にして建築費削減に



建築費は下げつつ、


利回り確保のために必要な願望たっぷりの家賃設定をして受注を獲得。


建ったあとは入居があろうがなかろうが、建築屋の知ったこっちゃない。


これマジです。


わたくし、岡山市でガンガン建てている建築会社の


家賃査定を何度もしたことありますけど


査定する意味が全くないほど


釣り上げた家賃で提案に持って行かれていましたから(°°;)"((;°°)



ここでこんな間取りは良くないとか


ここはさすがに駐車場は○○％以上は必要とかアドバイスしても


全然お構いなしです。


建築屋って建ってなんぼなんですね...


...


で、家賃やら間取りやら駐車場やら


元々の設定がおかしいから


蓋を開けてみれば全然決まらない（・□・；）


決まらなかったら支払いができないから


広告料を大量に放出したり、とにかく家賃を下げてでも決める(ｰｰ;)



新築なのに空いているマンションってのは


こうして受注（表面利回り）重視で作られています。



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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