岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区広谷に平屋２棟、戸建１棟を購入。

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


**********************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子とタンス。
　　

...


こんばんは。岡山大家です。


岡山市内にたくさんたけのこが伸びてるもんで

関連記事
2016年02月18日　たけのこ？


たけのこの産地ってどこなのかな〜？って調べてみると

順位 都道府県　収穫量　割合（シェア）
1 位　福岡県　1万3,518トン　 34.45 %
2 位　鹿児島県 9,604トン　 24.47 %
3 位　熊本県 3,703トン　 9.44 %
4 位　京都府 2,664トン　 6.79 %
5 位　徳島県 1,340トン　 3.41 %
6 位　香川県 1,308トン　 3.33 %
7 位 大分県 917トン　 2.34 %
8 位 石川県 909トン　 2.32 %
9 位 愛媛県 751トン　 1.91 %
10 位 三重県 582トン　 1.48 %
11 位 高知県 513トン　 1.31 %
12 位 静岡県 497トン　 1.27 %
13 位 宮崎県 441トン　 1.12 %
14 位 兵庫県 252トン　 0.64 %
15 位 栃木県 219トン　 0.56 %
16 位 秋田県 201トン　 0.51 %
17 位 岡山県 189トン　 0.48 %
18 位 山口県 163トン　 0.42 %
19 位 長崎県 161トン　 0.41 %
20 位 島根県 131トン　 0.33 %


我が岡山県は１７位。


たけのこって九州や四国でたくさん出荷されてるんだねー。へー(∵`)


...


さて、北区辰巳といえな西方面ではかなり人気の高いエリア。


ここにも１本のなが〜いたけのこが。


このたけのこ、もうすぐに食べられる状態。


１本のなが〜いのを横に切って１０個に分けて


それを４個に切っています。


一番下は食べられないみたいで


全部で３６個。


で、売れたのはたったの３個(;´д｀)


どこにでもあるふつ〜のたけのこなのに


かなり高額なんでね〜(＞＜)


最近、３,０００円ぐらい値下げしたみたいで。


加えて５,０００円ぐらいまでなら下げるっていっているそうですよ(;´д｀)


このたけのこ、採れたてなのに


成約に結びつけてくれたお店には


２個分の奨励金が出るんですって（ﾟдﾟlll）


採れたてで、旬の時期に投げ売りとはね〜(;´д｀)


...


と、野菜ネタはこれぐらいにして（笑）


不動産って、資産価値としては場所は大切な要素ですが


収益を上げられるかどうかはまた別の話し。


賃貸住宅の場合は、


場所が良くても、その地域の需給関係に左右されます。


場所が良い　と一口にいっても


どんな人たちがその場所を好むのか？


学生？

社会人の単身者？

ファミリー？

生活保護の方？

車が必須の方？

電車が必要な方？


いろいろな人がいますからね。


...


その場所だけを見ていてもダメ。


例えば、岡山駅直近で、そこよりも上位にくるところがなければ良いですが


そんなことは滅多にない。


そこ単体で見れば良い場所で、ライバルが少ない場合でも


そこより上流に類似物件が多数存在すれば


そちらに持って行かれます(ｰｰ;)


近隣のマーケットや建物の存在はもちろん


上流のマーケットや建物の存在を理解して


それにマッチした物を建てないと大変なことになりますよ(´･_･`)



そんなことは、建築屋にはわからないんですよねー。


建築屋もわからないから


一応、地場の不動産屋にヒアリングもするんですけど


ほとんど格好だけ（笑）


大概、こちらが提示した間取りや賃料を無視して


どんどん進めていきます（笑）


こちらの提示したものでは


利回りが合わなくて受注できないんですよね...


でも、こちらの提示した賃料が正味のところだったりする訳（笑）


高騰する建築費に、幻の表面利回りを載せて


日夜がんばっています（笑）



建（勝）てば官軍です（笑）



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました