岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区広谷に平屋２棟、戸建１棟を購入。

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜シークレットトレジャーハンター＆ランチ＞

・IW本さんの中区東山の２号戸建
・わたくしの東区広谷の物件１４号戸建

の同日に２軒のトレジャーハンターです。

関連記事　2016年02月19日　聞き飽きた。

　４月１日（金）１２時〜（定員１０名）
　１しゅんさん
　２aykoさん
　３じいじさん
　４ＨＲ田さん
　５TAKEさん
　６こももさん
　７わたくし

　４月２日（土）１２時〜（定員１０名）
　１Ｏ幡さん
　２ Ｉ島さん
　３わたくし

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＜平屋見学会＆ランチ＞

　ayakoさんの瀬戸内市長船町の１号平屋のビフォー状態見学＆ランチです。
　４月４日（月）１２時〜　定員１０名

　ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん
　　２HR田さん
　　３しゅんさん
　　４摂津屋さん
　　５わたくし

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＜シークレット見学会＆ランチ＞

倉敷市某所の平屋の再見学です。
２００万円が→１３０万円になったので再度実施します。

関連記事　2015年11月17日　もはや小旅行

　４月８日（金）１２時半〜（定員１０名）
　１ＨＴさん
　２摂津屋さん
　３しゅんさん
　４わたくし

　４月９日（土）１２時半〜（定員１０名）
　１Ｔ畠さん（初登場）
　２よーすけさん
　３mitsueさん（女性）
　４Ｋ本さん
　５Ａ木さん
　６むーさん（女性）
　７じゅんこさん（女性）
　８わたくし

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＜花見のお知らせ＞

４月１０日（日）１１時から、後楽園河川敷で計画中です。
週間天気などを考慮して詳細を決定したいと思います。

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＜戸建見学会＆ランチ＞

北区某所のＴ本さんがＤＩＹも絡めて直した戸建も見学させていただけます。

　４月１６日（土）１２時〜　定員１０名
　ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

雨漏りあり、シロアリありで四苦八苦されたようですよΣ（・□・；）

　参加予定（定員１０名）
　　１Ｔ本さん
　　２ Ｉ島さん
　　３HR田さん
　　４よーすけさん
　　５わたくし

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＜イベント一覧＞
　３月　１６日（水）１２時〜　　わたくしの物件２号見学会＆ランチ
　３月　１８日（金）１２時〜　　北長瀬新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　３月　２１日（月・祝）１２時〜 北長瀬新築マンション見学会＆ランチ　２日目
　３月　２９日（火）１３時１５分〜中区某所　シークレット見学会
　４月　１日（金）１２時〜　中区・東区某所　トレジャーハンター＆ランチ　１日目
　４月　２日（土）１２時〜　中区・東区某所　トレジャーハンター＆ランチ　２日目
　４月　４日（月）１２時〜　瀬戸内市長船　ayakoさん１号平屋見学会＆ランチ
　４月　８日（金）１２時半〜　倉敷市某所　シークレット見学会　１日目
　４月　９日（土）１２時半〜　倉敷市某所　シークレット見学会　２日目
　４月 １０日（日）１１時〜　後楽園河川敷　花見（予定）
　４月 １６日（土）１２時〜　北区某所　Ｔ本さんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


ayakoさんの１号平屋の見学会をさせていただけますよー

　４月４日（月）１２時〜　定員１０名
　ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。


Ｔ本さんがＤＩＹも絡めて直した戸建も見学させていただけます。

　４月１６日（土）１２時〜　定員１０名
　ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

雨漏り、シロアリでいろいろ大変だったみたいですよ(^^;

...


さて、全国賃貸新聞にこんなん載っていました。


「築５年で高まる空室率」




これ、大阪のことなんですけど、


「新くしくも古くもない半端な部屋が苦戦」

「築５〜１０年物件が苦戦している」

「新築と大差ない家賃。その上、設備面で劣る」

「アパート供給が年々加速する中で築５〜１０年物件が
　宙に浮いている印象はぬぐえない」

「中央区・西区・浪速区の１〜３月新築完工数は約６５棟
　５年前までは約３２棟だった。」


岡山とは都市規模は全然違いますけど


同じことが起こっています(-_-;)


築５年〜１０年いうたら、まだまだ築浅レベル。


それで家賃を大きく下げるいうのはなかなかね...


新築プレミア賃料は織り込み済みとしても


築５年〜１０年で家賃を下げるなんて


そもそも当初の収支計画に盛り込んでないしねー(-_-;)


普通は１０年後に５％ぐらい下げてみたいな感じで


緩やかな下降で作るもんです。


３０年間ずっと下がらない収支計画とか


緩やかに家賃が上がっていく収支計画も見たことありますけど（笑）


...


記事にもありましたけど


ほんとこのあたりが一番中途半端なんですよね(-_-;)


新築とは家賃がほぼ変わらず、設備は劣る...


かといって、家賃ダウンはしにくい...


ちょっと考えたらわかりそうなもんだけど


みんな同じ方向を向いてどんどん建てちゃうんだよねー((+_+))


しっかり差別化できているものならいいんだけど


なんでそんなにライバル（大量生産品）の多いところに


突っ込んでいっちゃうんだろうね〜？


新築時はよくても


あとから毎年のように最新のやつが近所にできちゃうよ？


商売するのに一番邪魔なものは、ライバル（競合）よ。


しっかり考えたほうがいいと思うけどねー(-_-;)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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