岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

今日も、昨日の続き　です。



大規模なリフォームってなかなか難しいです。

費用対効果が合わないことが多いんですね



ですが、新築がなかなか建たないので

ハウスメーカーの営業さんは、

自社管理のリフォームを取らされてるんです


リノベーションとか言って、一室200万近くかけさせたりします


そこまでやると、割と早めに決まるんですけど、

家賃はせいぜい5000円ＵＰぐらいのもんです


そもそも、なぜそこまで困っているのかというと

場所が良くないからなんです。

また数年後に同じ目に合います

大金を使って延命しているだけだと...


さっさと損切り（事業撤退）するのが一番だと思います



不動産は　場所が命　だと思いますので、

大規模リフォームをするならば、

良い場所なんだけど

・管理が悪くて入居がつかない
・テナント向きの立地でないのでずっと空いている

といったものを安く手に入れて　再生　させる

というのがよろしいかと思います。


建物が普通に貸せるレベルならば

入居がつかない理由は何なのか？を探しましょう。
・家賃が相場に比べて高いのか？
・部屋が汚いのか？
・管理が悪いのか？
・仲介会社とうまくいっていないのか？
・場所や間取りが悪いのか？

場所が良くて普通の家賃なら、通常リフォームでオッケーでしょう

大規模リフォームは必要ありません



わたくしは資金力の問題で

・場所はそこそこ
・リフォームは極力不要
という感じできています。



築６年の物件１号は、現在３組目ですが、

ここまでで使ったリフォーム代はクロス１面の　8000円　だけです。

法人の、子供なしの若い夫婦か役職者の単身狙いなので、

丁寧に使ってくれています。

そろそろ修繕が必要になるので、次の退去で売却検討中です。



築３年の物件２号は、退去がないので　０円　です。

こちらも１号と同じような狙いです。

こちらは格安の土地が残るので、長期保有でも売却でもＯＫです。



この前契約した、築40年の物件３号は、

猫を了承するかわりに現状で入居（掃除もなし）してもらったので　０円　です。　

リフォームしてたら30〜40万必要だったと思います。

数年後には壊すか売ります。


4号,5号は修繕のリスクが高すぎるので貸しません。

30〜50万は確実にかかりそうです。さらに隠れた負債が出てきそうです

なので減価償却で活躍してもらいます




リフォームは

・家賃に転嫁しにくい
・入居者から請求しにくい
・古い物件は隠れた不良個所が出やすい

ので　基本的に　嫌い　です。



おしまい



1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村