岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。


リフォーム前の写真があるのでご紹介します。













通常のリフォーム（30万程度）でも

P２台込　５万でいけると思います。


ここは以前、社宅だったので思い切ってリフォームしてみよう！

っていう流れだったのですが、

投資家がこの建物を買って、フルリフォームってことになると

結構しんどいと思います


通常リフォーム30万　⇒　月々５万

フルリフォーム100万　⇒　月々６万



家賃って、リフォームにお金かけたからといって

その分値上げできるわけではないんですね。


市場の価格に合わせないといけないんです。


長期空室に苦しむ大家さんって、

「〇〇万円もかけて直したんじゃから、家賃〇万円はもらわんと合わんわ〜」

って感じの人が多いです。

損切りできない感じですかね。

損して得を取るという発想がありません。


家賃７万円で１年空室よりも

6万円ですぐに入ってもらったほうがいいのにね

-1万円ばかりが気になるんです。

１年空室　-84万　が　+72万　という事実に気づきません。



若しくは、気づいていてもどうしようもない状態かです。


こういう方は大概、満室でも赤字に近い状況になっています。

後に取り上げますが、デッドクロスという状態で、

キャッシュフローが回っていないんですね。


建築屋にいいことばかり言われたんでしょう

無知が招いた悲劇です。


損してでもさっさと売るべきですね。

逆に、こんなダメ投資家の物件は買いです





他の業種でも似たりよったりでしょうが、

そもそも　仕入れ値から　売値を導く　のは市場に受け入れられません。

売値ありきで、コストを削減しないとね。



幸い、賃貸住宅市場というのは、ほぼ下限が決まっています。


よほど劣悪な環境でない限り

ファミリー物件なら、アパートだろうが戸建だろうが、

２階建てであろうが平屋であろうが、

P１台で　3万後半〜5万程度で下げ止まります。



リフォームは、好立地以外は費用対効果が見えにくいと思いますね。


後に、好立地物件のリフォームも取り上げます



明日はダイさんの質問に答えるつもりだったのですが、

もう少し続いちゃいます

ダイさん、ごめんなさい



つづく



1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村