2018年11月29日
買える人は買えるからね...
岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9%超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13~15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13~15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから引き取ることに。
もりてるさんに一部を1万円で貸して
残りはゴミ(端材)置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート2号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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<イベントのお知らせ>
☆トレジャーハンター in 赤坂台
1日(土)12時半~
参加予定(定員9名)
1OCさん※車
2わたくし※車
3K本さん
4りょういちさん
5まっきーさん
6じゅんこさん(女性)
7なつさん(女性)
8児島大家さん
9じいじさん
10しろうさん
11こーへーさん
12
13
※増枠しました(^^;
<イベント一覧>
11月
1日(木)12時~ 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時~ 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半~見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時~ 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時~19時 北区相談日
12日(月)12時半~見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半~見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分~トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時~ 見学会(かこちゃん新築完成)
&じいじさん山の上アパートアフター1日目
20日(火)12時~ 見学会(かこちゃん新築完成)
&じいじさん山の上アパートアフター2日目
15時~ 関西町40万円戸建見学
21日(水)12時半~玉島長尾100万円戸建見学&ランチ
27日(火)15時~ 中区某所1K8戸全空きAP見学
12月
1日(土)12時半~トレジャーハンター in 赤坂台
14日(金)夜 忘年会
29日(土)夜 忘年会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、第76回あみだに登場した
倉敷市中庄の1Kアパートの決済でした。
住宅地の一角の58坪の土地に
平成7年築の鉄骨1K6戸。
場所的には全く問題なし。
土地の形もほぼ正方形。
出口を考えたら土地の形ってのは結構重要よね。
利回りは10%に合わせての売却で
土地として見ると少々高いけれど
手頃な価格で、場所と形がいいからね。
このあたりでは売り物自体があまりでてこなくて
土地の希少価値が高いから
持っててもいいんじゃないかと思いましてね。
将来は宅地での売却でもいいし
アパートでもアリだし
戸建賃貸も2棟建ちそう。
川崎の影響で学生物件が多いから
ファミリー物件は少ないんよね。
まだまだ建物もいけるから10年ちょっと回してね。
駐車場も数台あるから
社会人でもいいし、川崎関係でもいいから
入居も困らないと思いますねー
回収後はどうにでもなるんで楽しみですわ。
中庄ってとこは少々特殊な地域で
川崎関係のおかげで家賃も崩れないんよね。
空き地は調整区域ばっかりで
まともな宅地もなかなか出現しないんで
宅地の希少性も高い。
このあたりは区分でもいい。
中庄駅周辺に数棟あるだけで
築10年以上経っても
お医者さんの卵とかが12~13万円で借りてくれるしね。
川崎関係がある限り
下手に岡山市内の中途半端で競争の激しいとこ買うより
よっぽど健全な経営ができますわ。
そういうことを知ってか知らずか
エントリーは
ハートさん 1口
じょーさん 1口
O山さん 1口
の3人3口。
意外と少なかったね。
ハートさんなんかプロだからさすがにお目が高い。
あみだで当てるならこういうのはチャンスだねー
で、ものにしたのがじょーさん。
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いまどきなんで
自己資金とか年数とか厳しいこと言われたけどね(-_-;)
それでもクリアするところが流石です。
融資が厳しい
↓
買える人が少なくなる
↓
物件の価格が下がる
↓
高利回り(゚д゚)ウマー
って単純に思いますけど
じょーさんみたいに買える人は買えるし
買う人はどうあっても買うからね...
いい物件はいつの時代も表には出てこないし
末端の人が、いままで以上に買えなくなるだけでしょうね...
どんどん差が広がっていっちゃうね...
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9%超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
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7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13~15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13~15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから引き取ることに。
もりてるさんに一部を1万円で貸して
残りはゴミ(端材)置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート2号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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☆トレジャーハンター in 赤坂台
1日(土)12時半~
参加予定(定員9名)
1OCさん※車
2わたくし※車
3K本さん
4りょういちさん
5まっきーさん
6じゅんこさん(女性)
7なつさん(女性)
8児島大家さん
9じいじさん
10しろうさん
11こーへーさん
12
13
※増枠しました(^^;
<イベント一覧>
11月
1日(木)12時~ 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時~ 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半~見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時~ 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時~19時 北区相談日
12日(月)12時半~見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半~見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分~トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時~ 見学会(かこちゃん新築完成)
&じいじさん山の上アパートアフター1日目
20日(火)12時~ 見学会(かこちゃん新築完成)
&じいじさん山の上アパートアフター2日目
15時~ 関西町40万円戸建見学
21日(水)12時半~玉島長尾100万円戸建見学&ランチ
27日(火)15時~ 中区某所1K8戸全空きAP見学
12月
1日(土)12時半~トレジャーハンター in 赤坂台
14日(金)夜 忘年会
29日(土)夜 忘年会
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、第76回あみだに登場した
倉敷市中庄の1Kアパートの決済でした。
住宅地の一角の58坪の土地に
平成7年築の鉄骨1K6戸。
場所的には全く問題なし。
土地の形もほぼ正方形。
出口を考えたら土地の形ってのは結構重要よね。
利回りは10%に合わせての売却で
土地として見ると少々高いけれど
手頃な価格で、場所と形がいいからね。
このあたりでは売り物自体があまりでてこなくて
土地の希少価値が高いから
持っててもいいんじゃないかと思いましてね。
将来は宅地での売却でもいいし
アパートでもアリだし
戸建賃貸も2棟建ちそう。
川崎の影響で学生物件が多いから
ファミリー物件は少ないんよね。
まだまだ建物もいけるから10年ちょっと回してね。
駐車場も数台あるから
社会人でもいいし、川崎関係でもいいから
入居も困らないと思いますねー
回収後はどうにでもなるんで楽しみですわ。
中庄ってとこは少々特殊な地域で
川崎関係のおかげで家賃も崩れないんよね。
空き地は調整区域ばっかりで
まともな宅地もなかなか出現しないんで
宅地の希少性も高い。
このあたりは区分でもいい。
中庄駅周辺に数棟あるだけで
築10年以上経っても
お医者さんの卵とかが12~13万円で借りてくれるしね。
川崎関係がある限り
下手に岡山市内の中途半端で競争の激しいとこ買うより
よっぽど健全な経営ができますわ。
そういうことを知ってか知らずか
エントリーは
ハートさん 1口
じょーさん 1口
O山さん 1口
の3人3口。
意外と少なかったね。
ハートさんなんかプロだからさすがにお目が高い。
あみだで当てるならこういうのはチャンスだねー
で、ものにしたのがじょーさん。
いまどきなんで
自己資金とか年数とか厳しいこと言われたけどね(-_-;)
それでもクリアするところが流石です。
融資が厳しい
↓
買える人が少なくなる
↓
物件の価格が下がる
↓
高利回り(゚д゚)ウマー
って単純に思いますけど
じょーさんみたいに買える人は買えるし
買う人はどうあっても買うからね...
いい物件はいつの時代も表には出てこないし
末端の人が、いままで以上に買えなくなるだけでしょうね...
どんどん差が広がっていっちゃうね...
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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